TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09865

N° Portalis DB3S-W-B7I-2DJP

Minute : 224/25

EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : Maître [B] [G],

avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [W] [J]

Madame [Y] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAUMANET

Copie délivrée à :

M. ET MME [J]

Le 17 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE:

EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM dont le siège social est sis [Adresse 4],

Représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, Avocat au au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

Madame [Y] [J], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er juin 2015, Emmaüs Habitat a consenti à M. [W] [J] et Mme [Y] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 548,78 euros, outre les provisions mensuelles sur charges 194,11 € et le versement d’un dépôt de garantie 220,71 euros.

Par actes sous-seing privé, Emmaüs Habitat a également consenti deux autres baux aux défendeurs portant sur deux emplacements de stationnement.

Le 15 avril 2024, Emmaüs Habitat a fait délivrer à M. [W] [J] et Mme [Y] [J] un commandement de payer la somme en principal de 3450,05€ arrêtée à la date du 3 avril 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

A la même date, Emmaüs Habitat a fait délivrer aux défendeurs un commandement de payer la somme en principal de 173,85 euros arrêtée à la date du 3 avril 2024 relative aux sommes dues au titre des emplacements de stationnement.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 septembre 2024, Emmaüs Habitat a fait citer M. [W] [J] et Mme [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement,

o prononcer la résiliation judiciaire des baux portant sur les emplacements de stationnement,

o ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 623,99€ au titre de la dette locative ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions comme si les baux s’étaient poursuivis à compter de la résiliation des baux et jusqu’à complète libération des lieux,

o les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire du bail d’habitation est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. Il indique que les baux des emplacements de stationnement ont été égarés de sorte qu’il demande la concernant leur résolution pour carence répétée dans le paiement des loyers sur le fondement de l’article 1227 du code civil.

A l’audience du 16 décembre 2024, Emmaüs Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4887,82€ arrêtée à la date du 2 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que les locataires ont repris le paiement des loyers au jour de l’audience. Il a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets la clause résolutoire.

M. [W] [J], comparant, a indiqué avoir effectué un règlement de 853,63 euros le 14 décembre 2024 et n’a pas contesté être locataires de deux emplacements de stationnement. Il a indiqué qu’il a 3 enfants à charge, que Mme [Y] [J] perçoit un salaire mensuel de 1800 euros, qu’il est llui-même entrepreneur individuel. Il a sollicité l’octroi de délais de paiements suspensifs de effets de la clause résolutoire à hauteur de 500 euros par mois en sus du paiement du loyer.

Mme [Y] [J], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, Emmaüs Habitat a transmis à la juridiction un décompte actualisé sur lequel apparaît un versement de 853,70 euros au 14 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail d’habitation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 16 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Emmaüs Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 1er juin 2015 contient en son article 7.5 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 3450,05 euros arrêtée au 3 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

Sur la résiliation des baux des emplacements de stationnement

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 1728 du code civil, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, l’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire des contrats.

Sur la condamnation au paiement

Emmaüs Habitat produit un décompte par note en délibéré indiquant que M. [W] [J] et Mme [Y] [J] restent devoir la somme de 3180,42 € arrêtée à la date du 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

M. [W] [J] et Mme [Y] [J] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 3180,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité, en application de la clause de solidarité présente au bail d’habitation (article 2).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Au vu de ces éléments, il convient :

— d’accorder des délais de paiement à M. [W] [J] et Mme [Y] [J] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— de ne prononcer la résiliation des baux des emplacements de stationnement que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

En revanche, si ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire du bail d’habitation sera réputée acquise, la résiliation des baux des emplacements de stationnement sera prononcée.

Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux. En raison de leur situation maritale, et en application de l’article 220 du code civil, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [J] et Mme [Y] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Emmaüs Habitat, M. [W] [J] et Mme [Y] [J] seront condamnés à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 1er juin 2015, par Emmaüs Habitat à M. [W] [J] et Mme [Y] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

Condamne solidairement M. [W] [J] et Mme [Y] [J] à verser à Emmaüs Habitat à titre provisionnel la somme de 3180,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus ;

Autorise M. [W] [J] et Mme [Y] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 500 € et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

Suspend pendant cette période, les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Constate en ce cas que la clause résolutoire du bail d’habitation reprend ses effets et constate la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti à M. [W] [J] et Mme [Y] [J] sur le local à usage d’habitation [Adresse 3],

Prononce en ce cas la résiliation des baux relatifs aux emplacements de stationnement ;

Autorise en ce cas l’expulsion de M. [W] [J] et Mme [Y] [J] et celle de tous occupants de leur chef des locaux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Condamne en ce cas in solidum M. [W] [J] et Mme [Y] [J] à payer à Emmaüs Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisé et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne solidairement M. [W] [J] et Mme [Y] [J] à verser à Emmaüs Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [W] [J] et Mme [Y] [J] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 17 février 2025.

Le greffier, Le juge,