TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/04549 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3B2Y

Minute :

Monsieur [L] [T]

C/

Monsieur [I] [O]

Madame [D] [W]

Exécutoire, copie, délivrées à :

Monsieur [L] [T]

Copie délivrée à :

Monsieur [I] [O]

Madame [D] [W]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [D] [W], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 20 janvier 2021, M. [L] [T] a consenti à M. [I] [O] et Mme [D] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation meublé, situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1095 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 100 € euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 3585 euros.

Le 30 mai 2024, M. [L] [T] a fait délivrer à M. [I] [O] et Mme [D] [W] un commandement de payer la somme en principal de 8639,56 € arrêtée à la date du 9 mai 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 avril 2025, M. [L] [T] a fait citer M. [I] [O] et Mme [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail d’habitation passé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges,

o ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o les condamner solidairement au paiement de la somme de 15 010,68 € au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter du jugement à intervenir, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux,

o d’autoriser la séquestration dans les lieux de l’ensemble des meubles et objets mobiliers dans le garde meuble du choix du demandeur aux frais et risques des défendeurs,

o les condamner solidairement à lui verser la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

o ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 30 juin 2025, M. [L] [T], comparant, a réactualisé le montant de la dette locative à la hausse, soit à la somme de 16 217,13 euros arrêtée au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 inclue. Il a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Il a précisé percevoir l’allocation personnalisée au logement depuis le mois de janvier 2025.

M. [I] [O], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [D] [W], comparante, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative. Elle a exposé que M. [O] a quitté les lieux en 2024, sans a priori donner congé au bailleur. Elle a indiqué avoir la charge de ses 3 enfants, travailler à mi-temps en tant qu’animatrice, percevant 340 à 500 euros par mois, et percevoir des allocations familiales à hauteur de 423 euros (hors APL).

Le diagnostic social et financier reçu au greffe du Tribunal confirme les propos de Mme [W] tenus à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 11] par la voie électronique le 10 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 30 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu le 20 janvier 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 mai 2024, pour la somme en principal de 8639,56 euros arrêtée au 9 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que les parties n’ont pas modifié la clause résolutoire depuis le 27 juillet 2023 et que cette clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

Les locataires n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et les ressources de M. [I] [O] étant inconnues, il ne peut être envisagé l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À compter du 31 juillet 2024, les défendeurs sont devenus en conséquence occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [I] [O], dont le départ des lieux n’a pas été démontré par tout justificatif utile, et Mme [D] [W] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Le départ de M. [I] [O] du logement n’étant pas démontré, il sera considéré comme occupant toujours les lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [I] [O] et Mme [D] [W] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 31 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la situation maritale des défendeurs.

M. [L] [T] produit un décompte indiquant que M. [I] [O] et Mme [D] [W] restent devoir la somme de 16217,13 € terme du mois de juin 2025 inclus.

Mme [D] [W], comparante, n’a pas contesté ledit montant.

M. [I] [O] et Mme [D] [W] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 16 217,13 € à valoir sur la dette locative terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3639,56 euros, à compter du 8 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 6371,12 euros, à compter de la présente décision pour le surplus.

Le bail indiquant que les défendeurs sont mariés, cette condamnation sera assortie de la solidarité en application de l’article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [O] et Mme [D] [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [L] [T], M. [I] [O] et Mme [D] [W] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 20 janvier 2021, par M. [L] [T] à M. [I] [O] et Mme [D] [W] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [O] et Mme [D] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [O] et Mme [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

CONDAMNE solidairement M. [I] [O] et Mme [D] [W] à payer à M. [L] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 31 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [O] et Mme [D] [W] à verser à M. [L] [T] à titre provisionnel la somme de 16 217,13 € à valoir sur la dette locative terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 3639,56 euros, à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 6371,12 euros, à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE solidairement M. [I] [O] et Mme [D] [W] à verser à M. [L] [T] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [O] et Mme [D] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 août 2025

Le greffier, Le juge,