TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 03 avril 2026

à M^e ARNOUX-POLLAK

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04063 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6U5G

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yann ARNOUX-POLLAK de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [A]

née le 02 Juin 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 1980 avec prise d’effet au 1er juillet 1980, l’Office Public d’Aménagement et de Construction des Bouches du Rhône, a donné à bail à Monsieur [Q] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] 1er étage, logement n° [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 531 francs.

Selon avenant du 30 septembre 2014, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 HABITAT a consenti un transfert de bail à Madame [M] [A].

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [M] [A] par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025 un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 3.648,70 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son Directeur, a fait assigner Madame [M] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement,

— condamner Madame [M] [A] au paiement de la somme provisionnelle de 6.113,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 juillet 2025 avec intérêts au taux légal,

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, et de condamner par provision Madame [M] [A] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Ordonner l’expulsion de Madame [M] [A] des lieux loués, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— Condamner la partie requise au paiement de la somme de 1.500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer délivré, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 8.263,48 euros, terme de septembre 2025 inclus.

Citée à étude, Madame [M] [A] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Par ordonnance avant dire droit du 18 décembre 2025, en application des articles 446-3 et 444 du code de procédure civile les débats ont été rouverts à l’audience du 29 janvier 2026 pour permettre à l’EPIC 13 HABITAT de transmettre toute pièce utile pour établir la qualité de locataire de Mme [M] [A].

A l’audience du 29 janvier 2026, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10.110,55 euros au 26 janvier 2026. Il justifie de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 janvier 2026, de la copie de l’avenant pour le logement signé le 30 septembre 2014.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le l’avenant au bail conclu le 30 septembre 2014 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2025, pour la somme en principal de 3.648,70 euros.

Ce commandement rappelle que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2025.

Mme [M] [A] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [M] [A] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er juillet 2025 et juqsu’au départ de Mme [M] [A] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 615,53 euros actuellement, et de condamner Mme [M] [A] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [M] [A] reste devoir la somme de 9.786,84 euros, à la date du 26 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure et frais de dossier.

Pour la somme au principal, Mme [M] [A], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [M] [A] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 9.786,84 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à l’avenant du bail conclu le 30 septembre 2014 entre l’EPIC 13 HABITAT et Mme [M] [A] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [M] [A] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de neuf mille sept cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-quatre centimes (9.786,84 euros) décompte arrêté au 26 janvier 2026 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Mme [M] [A] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent quinze euros et cinquante-trois centimes (615,53 euros) à ce jour, revalorisée comme le loyer, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection