minute n°:

N° RG 25/00681 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4YR

Code : 5AA

[U] [Z]

c/

[V] [P], [C] [O]

copie certifiée conforme délivrée le 10/11/2025

à

— Maître Jean-vianney GUIGUE de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE

+ exécutoire

— [V] [P]

— [C] [O]

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 10 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Z]

né le 24 Mars 1981 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Vianney GUIGUE de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE substitué par M^e Julien MICHEL, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [V] [P]

né le 03 Janvier 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [O]

née le 09 Avril 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BROCHARD, Vice-Président.

Lydie WALASIK, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 septembre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 10 NOVEMBRE 2025.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025 par Laurent BROCHARD, Vice-Président, chargé des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00681 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4YR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location conclu le 25 mai 2023 avec effets au 1er juin 2023, Monsieur [U] [Z] a donné à bail à Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] un bien situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à échoir hors charges révisable de 1.190 euros.

Selon acte de commissaire de justice délivré à étude le 03 juin 2025, Monsieur [U] [Z] a fait assigner Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] en:

— constat de la résiliation du bail à titre principal et prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers à titre subsidiaire,

— expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— paiement solidaire de la somme de 4.671,25 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 02 mars 2025 avec les intérêts légaux à compter du 02 janvier 2025,

— paiement solidaire d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.231,65 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux loués,

— conservation du montant du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts et compensation entre les créances réciproques,

— paiement solidaire d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et condamnation solidaire de Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonciation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025.

Monsieur [U] [Z] était représenté par son Conseil qui a réitéré oralement les demandes figurant dans son acte introductif d’instance et a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 13.712,84 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus, communiquant un décompte daté du 02 septembre 2025, arrêté au mois de septembre 2025 inclus, faisant état d’un arriéré de 10.232,84 euros seulement.

Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O], régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée, à la diligence de l’Huissier de Justice, à la Préfecture le 21 mai 2025, soit deux mois avant l’audience.

Par application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ; cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’ aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la situation de la locataire a été signalée à la CCAPEX dès le 02 janvier 2025.

La demande en justice est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers et des charges

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le contrat de bail comprend une telle clause résolutoire de plein droit et Monsieur [U] [Z] justifie avoir fait délivrer à Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] le 02 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 2.665,95 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et celles du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Les locataires n’ayant pas satisfait intégralement dans le délai requis à ce commandement, le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 03 mars 2025, par l’effet de la clause résolutoire. L’acquisition de la clause résolutoire doit donc être constatée et l’expulsion des locataires sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) et 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu :

— de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu=il n’a pas introduit dans le logement.

Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] sont solidairement redevables des loyers et charges jusqu’au 02 mars 2025 et d’indemnités d’occupation à compter du 03 mars 2025. Celles-ci seront fixées au montant du loyer et des charges qui auraient été normalement dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur cette base et compte tenu des pièces versées aux débats, notamment du décompte de l’arriéré locatif daté du 02 septembre arrêté au mois de septembre 2025, il apparaît que Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] sont solidairement redevables envers leur bailleur de la somme de 10.232,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de septembre 2025 inclus.

Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] seront donc solidairement condamnés à payer en quittances ou deniers la somme de 10.232,84 euros à Monsieur [U] [Z], avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.665,95 euros à compter du 02 janvier 2025 et de la présente décision pour le surplus.

Il convient en outre de condamner solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel révisable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois d’octobre 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie

Il ressort expressément de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 pris dans sa rédaction issue de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 qu=est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur d’un immeuble.

En l’espèce, aucune stipulation du contrat de bail litigieux n’autorise expressément le bailleur à conserver le montant du dépôt de garantie à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi, tandis que si tel avait été le cas, cette clause serait entachée de la même nullité au regard de la disposition susvisée.

Au surplus, aucun préjudice distinct de celui qui découle du retard de paiement n’est démontré par le demandeur.

Partant, il convient de débouter Monsieur [U] [Z] de sa demande en paiement d’une somme de 108,70 euros formulée à ce titre ainsi que de sa demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Sous-Préfecture.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [Z] les frais qu’il a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] seront solidairement condamnés.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 03 mars 2025 du bail conclu entre Monsieur [U] [Z] d’une part et Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] d’autre part, relatif au logement [Adresse 3], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

EN CONSÉQUENCE,

ORDONNE à Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] et à tout occupant de leur chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [U] [Z] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de Justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exception ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R433-1 et suivants dudit code ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] à verser à Monsieur [U] [Z] en quittances et deniers la somme de 10.232,84 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation arrêté au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.665,95 euros à compter du 02 janvier 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] à verser à Monsieur [U] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant révisable du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [Z] de sa demande au titre de la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [C] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Sous-Préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025.

La Greffière, Le Juge

Laurent BROCHARD