TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 2]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

N° RG 25/00718 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23SQ

Minute : 25/ 63

Monsieur [M] [H]

Représentant : M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 260

C/

Monsieur [X] [Z]

Madame [D] [S]

1 copie exécutoire à M^e DUMONT-LATOUR le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 26 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Août 2025, par Madame MARION Céline, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DARCHEVILLE Alissa, Greffier placé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2023, Monsieur [M] [H] a donné à bail à Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 750 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, Monsieur [M] [H] a fait signifier à Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3784,96 euros en principal, au titre des loyers impayés au 25 octobre 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 5 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, Monsieur [M] [H] a fait assigner Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le tribunal, juger qu’à défaut de respecter les engagements, les clauses résolutoire seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalité,condamner Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 5328,68 euros augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du prononcé du jugement, jusqu’à libération effective des lieux,les condamner au paiement de la somme 78,38 euros au titre de l’acte de commande de payer et de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 19 février 2025.

À l’audience du 26 mai 2025, Monsieur [M] [H], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8176,88 euros arrêtée au 22 mai 2025, loyer du mois de mai inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [M] [H] soutient que Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 29 octobre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 février 2025 en vue d’une audience prévue le 26 mai 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [M] [H] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et à l’arrêté préfectoral n°2019-0975 du 16 avril 2019.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 octobre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 mai 2023 à compter du 30 décembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 mai 2023, du commandement de payer délivré le 29 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 22 mai 2025 que Monsieur [M] [H] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 10 fois 20 euros pour les frais de rejet, 150 euros pour les frais de commandement de payer, 95 euros pour la remise à l’huissier, soit la somme de 445 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 7731,88 euros, par provision, au titre des sommes dues au 22 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 février 2025 sur la somme de 4953,68 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [H] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [M] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 mai 2023 entre Monsieur [M] [H] d’une part, et Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 30 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] à compter du 30 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] à payer par provision à Monsieur [M] [H] la somme de 7731,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 mai 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 février 2025 sur la somme de 4953,68 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] à payer à Monsieur [M] [H] par provision l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [M] [H] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT