TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 24/10990 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IVN

Minute : 25/00105

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [C] [D]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

Monsieur [L] [X] [N]

Copie exécutoire :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie certifiée conforme : Monsieur [L] [X] [N] + M^e Nathalie AMADO + préfecture

Le 18/03/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024014974 du 12/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [L] [X] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 10 janvier 2020, la société SEQENS a donné à bail à Madame [C] [D] et Monsieur [L] [X] [N], qui se sont engagés solidairement, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 387,04 € et 195,68 € de provision sur charges.

Monsieur [L] [X] [N] a donné congé par lettre recommandée dont la société SEQENS a accusé réception le 13 février 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 mai 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [C] [D] et Monsieur [L] [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par acte des 7 et 12 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 14 janvier 2025, la société SEQENS – représentée par Maître [E] [S] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts de Madame [C] [D] ; d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [D] ; et de condamner solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [L] [X] [N] au paiement de la somme actualisée de 2.560,33 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges, d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société SEQENS consent à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 7a), 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1741 du code civil, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois et qu’en tout état de cause, Madame [C] [D] a manqué à son obligation de payer le loyer. Elle ajoute que le bail stipule que si un cotitulaire délivre congé et quitte les lieux, il demeure tenu du paiement des loyers et des indemnités d’occupation pendant une durée de deux ans à compter de la date d’effet du congé, de sorte que Monsieur [L] [X] [D] demeure solidairement tenu au paiement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au 13 février 2026. En réponse aux moyens de fait soulevés par Madame [C] [D], elle souligne que les allocations logement versées pour le mois X sont payées entre ses mains le 31 du mois X+1.

Madame [C] [D] comparaît en personne, assistée de Maître Nathalie AMADO. Elle soutient oralement les conclusions qu’elle régularise à l’audience et demande au juge de déduire de la dette locative les frais de contentieux mentionnés dans le décompte (518,55 €), le paiement de 560,33 € effectué le 6 janvier 2025, ainsi que les allocations logement versées pour les mois de novembre 2024 et décembre 2024. Elle demande également à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 80 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle déclare un revenu mensuel de 1.050 € et souligne qu’elle assume seule la charge de son enfant. Elle précise avoir obtenu son diplôme d’aide soignante.

Monsieur [L] [X] [N] comparaît en personne et demande au juge de débouter la société SEQENS des demandes en paiement formées à son encontre pour la période postérieure à la résiliation du contrat et pour les loyers dûs postérieurement au 13 août 2024. Il sollicite également des délais de paiement pour apurer la dette locative et déclare percevoir un revenu mensuel de 1.353 €, sans personne à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

Autorisée à le faire à l’audience, la société SEQENS a, par note en délibéré du 16 janvier 2025, communiqué un décompte locatif actualisé à la date du 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 7 et 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 10 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 2.496,26 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 juillet 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEQENS produit un décompte démontrant que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.481,45 € à la date du 15 janvier 2025.

Si Madame [C] [D] soutient, à juste titre, avoir payé la somme de 560,33 € le 6 janvier 2025, ce paiement figure au crédit du décompte locatif daté du 15 janvier 2025, de même que l’allocation logement versée pour le mois de novembre 2024 (430 € versés entre les mains de la société SEQENS le 31 décembre 2024). S’il exact que l’allocation logement pour le mois de décembre 2024 ne figure pas au décompte du 15 janvier 2025, il ressort de l’analyse dudit décompte et des débats à l’audience que cette allocation ne sera versée que le 31 janvier 2025, de sorte que la dette locative s’élève bien à la somme de 1.481,45 € à la date du 15 janvier 2025.

En outre, selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, le congé délivré en cours de bail par un locataire met fin à son engagement solidaire ainsi qu’à celui de la personne qui s’est portée caution pour lui. L’extinction de la solidarité suppose néanmoins qu’un nouveau locataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois. Toute clause stipulant un délai supérieur à 6 mois ne saurait, en conséquence, recevoir application.

Dès lors, et contrairement à ce que prétent la société SEQENS, Monsieur [L] [X] [N], qui a donné congé le 13 février 2024, ne peut être tenu au paiement des loyers et des charges que jusqu’au 12 août 2024.

Au 12 août 2024, la dette locative était de 3.108,81 €. Postérieurement à cette date, les sommes inscrites au crédit du compte locatif, correspondant aux allocations logement pour les mois de juillet 2024 et août 2024 (à hauteur de la moitié pour cette dernière), aux régularisations de charges pour l’année 2023, ainsi qu’aux paiements effectués par les locataires, s’élèvent à la somme globale de 3.972,19 €, soit une somme supérieure à la dette locative arrêtée au 12 août 2024. Dans ces conditions, et après imputation des paiements sur la dette la plus ancienne en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil (sauf pour l’allocation personnalisée au logement qui s’impute sur le loyer pour lequel elle est versée), la société SEQENS sera déboutée de sa demande en paiement en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de Monsieur [L] [X] [N].

Madame [C] [D] sera donc seule condamnée au paiement de la somme de 1.481,45 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (7 mai 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces élément, de l’accord de la bailleresse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [C] [D], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [C] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS, Madame [C] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2020 entre la société SEQENS et Madame [C] [D] et Monsieur [L] [X] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 juillet 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [L] [X] [N] a donné congé le 13 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à verser à la société SEQENS la somme de 1.481,45 € (décompte arrêté au 15 janvier 2025, incluant décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 ;

AUTORISE Madame [C] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 80 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [D] soit condamnée à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à verser à la société SEQENS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE Madame [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/10990 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IVN

DÉCISION EN DATE DU : 18 Mars 2025

AFFAIRE :

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [C] [D]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

Monsieur [L] [X] [N]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires