TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

Copie certifiée conforme à:

— M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05223

N° Portalis 352J-W-B7I-C6UHW

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE FONTENOY sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SOCIETE FONCIA RBH, Etablissement secondaire de la Société Foncia AGENCE CENTRALE SASU, S.A.S.U

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSES

Madame [Q] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [D] [N]

[Adresse 4]

[Localité 4] – ISRAEL

non-représentées

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05223 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UHW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Fabienne CLODINE- FLORENT, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [Q] [N] et Madame [D] [N] sont propriétaires indivises des lots de copropriété n° 427, 526, 5010 d’un immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Madame [Q] [N] de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifiés les 31 décembre 2024 et 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris (75015) pris en la personne de son syndic en exercice la SASU FONCIA AGENCE CENTRALE a fait assigner Madame [Q] [N] et Madame [D] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 16 octobre 2025 afin de les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :

—  8.998,12 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 03 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation ;

—  3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05223 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UHW

Aux termes de conclusions aux fins d’actualisation signifiées aux défenderesses les 02 et 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris de :

— Constater que Madame [Q] [N] et Madame [D] [N], membres de l’indivision [N], est propriétaire des lots 427 ; 5010 et 526 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 6] représenté par son syndic la société Foncia RBH.

— Juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 6] représenté par son syndic la société Foncia RBH.

En conséquence :

— Condamner in solidum Madame [Q] [N] et Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 6] représenté par son syndic la société Foncia RBH les sommes de :

-16.845,29 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 15 octobre 2025 avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation sauf somme à parfaire,

-3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie, est de droit,

— Condamner in solidum Madame [Q] [N] et Madame [D] [N] aux entiers dépens.

Citées suivant les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile d’une part et de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de [Localité 7] en date du 15 novembre 1965 d’autre part, Madame [Q] [N] et Madame [D] [N] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 12 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité des conclusions d’actualisation

Aux termes de l’article 850 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, en matière de procédure écrite ordinaire et de procédure à jour fixe, les actes de procédure à l’exception de la requête mentionnée à l’article 840 sont remis à la juridiction par voie électronique.

Le syndicat de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1] a en l’espèce fait signifier des conclusions d’actualisation aux défenderesses par acte des 02 et 14 janvier 2016.

Ces conclusions n’ont en revanche pas été transmises au tribunal par voie électronique conformément aux dispositions précitées, le message RPVA du conseil du demandeur en date du 11 février 2026 ne comportant en pièces jointes que les actes de signification de ses écritures qui seront par conséquent déclarées irrecevables.

2. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [Q] [N] et Madame [D] [N] sont copropriétaires indivis des lots de copropriété n° 427, 526, 5010 d’un immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 7] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 05 juin 2023 et 29 mai 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défenderesses ;

— un décompte de créance arrêté au 16 décembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 8.998,12 euros ;

— le contrat de syndic pour la période du 1er juin 2023 au 30 novembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [Q] [N] et de Madame [D] [N], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 7.893,15 euros arrêtée au 16 décembre 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus).

Les défenderesses ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront en conséquence condamnées au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts légaux, ceux-ci seront dus à compter du 1er janvier 2025.

3. Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires ne produit, en l’espèce, pas le règlement de copropriété susceptible le cas échéant de justifier sa demande de condamnation in solidum qui sera en conséquence écartée.

4. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.104,97 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— mise en demeure en date du 09/02/2024 pour 40,00 euros ;

— constitution du dossier transmis à l’huissier en date du 12/09/2024 pour 450,00 euros ;

— [L] sommation sdc/zyss -14/10/2024 en date du 26/11/2024 pour 164, 97 euros ;

— constitution dossier avk en date du 13/12/2024 pour 306,00 euros ;

— constitution du dossier transmis à l’avocat en date du 13/12/2024 pour 144,00 euros ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure en date du 09 février 2024 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il ne verse par ailleurs aux débats aucune facture ni pièce pour justifier des montants réclamés et la réalité des frais dont le paiement est sollicité n’est en conséquence pas justifié.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formulée au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

5. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 3.000,00 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de la récurrence de l’inexécution par les défenderesses de leurs obligations.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de Madame [Q] [N] et de Madame [D] [N] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que les défenderesses aient agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

6. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Q] [N] et Madame [D] [N] seront condamnées aux entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions d’actualisation signifiées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] les 02 et 14 janvier 2026.

CONDAMNE Madame [Q] [N] et Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU FONCIA AGENCE CENTRALE :

— la somme de 7.893,15 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 16 décembre 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 1er janvier 2025 ;

— la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [N] et Madame [D] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026

La Greffière La Présidente