TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52250 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4JUD

N° : 5-CB

Assignation du :

13 mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 septembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [I] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Elisabeth ZAPATER, avocat au barreau de PARIS – #C0457

DEFENDERESSES

La société CAVE DE FLOCON

[Adresse 3]

[Localité 4]

La société L’AUVIAIS HOLDCO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentées par Maître Akim OUINT, avocat au barreau de PARIS – #R0176

DÉBATS

A l’audience du 23 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 13 décembre 2021, Madame [I] [J] a consenti à la SAS CAVE DE FLOCON un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], pour y exercer l’activité de « commerce de vente de vins et spiritueux, à l’exception stricte de toute activité de type » bar à vins « ou assimilée et de toute vente pour consommation sur place », moyennant le paiement d’un loyer annuel de 19.600 euros hors taxes, ainsi qu’une provision sur charges trimestrielle de 294€.

Par acte du 15 décembre 2021, la SAS L’AUVIAIS HOLDCO s’est portée caution solidaire des engagements pris par le preneur dans la limite de six mois de loyer charges comprises (10.388€) jusqu’au 31 janvier 2024.

Le 29 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur et à la caution un commandement de payer la somme de 6646,06€ au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Madame [I] [J] a, par exploit délivré le 13 mars 2024, fait citer la SAS CAVE DE FLOCON et la SAS L’AUVIAIS HOLDCO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 29 février 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés,

— condamner la SAS CAVE DE FLACON au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant journalier du dernier loyer facturé majoré de 50%, en sus des charges et taxes jusqu’à son départ définitif des lieux,

— condamner solidairement les défenderesses au paiement par provision de la somme de 6646€ au titre de l’arriéré échu au titre de l’arriéré locatif du au 1er trimestre 2024 inclus,

— la condamner au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience, la requérante actualise sa créance à l’encontre de la SAS CAVE DE FLACON à la somme de 17.476,92€, 3ème trimestre 2024 inclus et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle limite sa demande à l’encontre de la caution à la somme de 6646,06€ et maintient le surplus de ses prétentions.

En réponse, la société CAVE DE FLOCON et la société L’AUVIAIS HOLDCO sollicitent de :

— à titre principal, débouter la requérante de toutes ses demandes tant à l’encontre de la société CAVE DE FLOCON qu’à l’encontre de la société L’AUVIAIS HOLDCO,

— à titre subsidiaire, accorder à la société CAVE DE FLOCON un délai de deux ans pour apurer la dette locative, suspensifs de la clause résolutoire,

— condamner la requérante à leur verser, à chacun, la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur le fondement de l’article 1219 du code civil, la société CAVE DE FLOCON soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, cette dernière se plaignant de ne pas avoir eu accès à la boîte aux lettres de l’immeuble l’ayant empêchée d’y domicilier son siège social ni au local poubelles. Elle lui reproche également de ne pas avoir consenti à un projet de cession, de sorte qu’elle dispose d’une créance indemnitaire à l’encontre du bailleur représentant au minimum 5% du prix de l’offre ferme d’achat, soit 62.500€ qui doit se compenser avec la dette locative. Elle en conclut que le commandement a été délivré de mauvaise foi.

En réponse et à l’oral, la requérante fait observer qu’aucun des griefs opposés par la partie défenderesse n’est démontré, précisant qu’il n’est pas établi qu’elle ait été destinataire de l’offre ferme d’achat du fonds de commerce dont elle fait observer que le cessionnaire comptait exercer dans les lieux une activité de salon de thé, différente de l’activité actuelle.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 18.1 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer ou de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou encore de toute indemnité d’occupation, reconstitution ou ajustement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur l’exigibilité des sommes visées par le commandement et donc sur sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de faire la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le preneur ne démontre pas qu’il n’a pas pu avoir accès à la boîte aux lettres ni au local poubelles de l’immeuble au sein duquel les lieux sont exploités, ni qu’il a sollicité du bailleur qu’il y soit remédié, étant rappelé que les contrats doivent s’exécuter de bonne foi. Pas plus ne justifie-t-il avoir adressé à son bailleur l’offre d’achat du fonds de commerce.

En conséquence, le preneur ne justifie pas d’une contestation sérieuse à la délivrance du commandement de payer.

Le commandement du 29 janvier 2024 mentionne le délai d’un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Un décompte des sommes y est joint et n’est pas contesté par la défenderesse qui sollicite sur ce point l’octroi de délais de paiement.

La défenderesse ne conteste pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 1er mars 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La défenderesse ne produit aucun élément sur sa situation financière et a confirmé à l’audience que les lieux n’étaient pas exploités. En l’absence de ces éléments, elle n’établit pas être en mesure d’apurer la dette qui n’a cessé d’augmenter, dans un délai raisonnable, tout en réglant les échéances courantes. Dès lors, la demande de délais ne peut être que rejetée.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 1er mars 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si l’article 18.2.4 du contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer majoré de 50%, cette clause peut s’analyser en une clause pénale et revêtir un caractère manifestement excessif, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable.

Dès lors, la SAS CAVE DE FLOLON sera condamnée au paiement de la somme de 17.476,92€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus.

Sur le cautionnement

En vertu des articles 2288 et 1103 du code civil, applicables au contrat de cautionnement, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement. En outre, l’article 2294 dispose que le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il n’est pas contestable que l’engagement de cautionnement de la SAS L’AUVIAIS HOLDCO est limité à la somme de 10.388€ pour des causes échues jusqu’au 31 janvier 2024.

Celle-ci estime qu’elle ne peut plus être sollicitée au titre de cet acte de cautionnement dans la mesure où elle avait déjà garanti au 30 juin 2023 un total de 16.298,49€, la limite de cautionnement ayant donc déjà été atteinte ; qu’en outre, elle ne peut être tenue qu’au paiement de sommes échus jusqu’au 31 janvier 2024 ce qui exclut la totalité du premier trimestre 2024.

En réponse et à l’oral, la requérante fait observer que si la caution a réglé des loyers c’est du fait de sa qualité d’associée de la société CAVE DE FLOCON, contestant avoir préalablement sollicité la garantie de la société L’AUVIAIS HOLDCO.

En l’espèce, l’article 6 de l’acte de cautionnement stipule que « La CAUTION s’engage à s’acquitter du montant exigible dans un DELAI DE QUINZE JOURS A COMPTER DE L’EXPEDITION d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui lui sera adressée par le BAILLEUR ou son mandataire, l’invitant à exécuter son engagement de cautionnement, cette lettre valant mise en demeure de s’exécuter et faisant ainsi courir les intérêts de retard. »

Pour démontrer que la garantie de la société L’AUVIAIS HOLDCO aurait été actionnée, cette dernière produit un échange Whats 'app dont les termes sont néanmoins contestés par la requérante. Dès lors, à défaut de rapporter la preuve de la réception d’une lettre l’invitant à exécuter son engagement de cautionnement, cet élément est insuffisant à faire la preuve que la caution a fait l’objet d’une demande de garantie par le bailleur avant le 16 janvier2024.

Toutefois, c’est à juste titre que la société L’AUVIAIS HOLDCO soutient qu’elle n’est tenue à paiement que jusqu’au 31 janvier 2024. Selon l’extrait de compte arrêté au 1er mars 2024, la caution est dès lors redevable des sommes suivantes :

— taxe foncière 2023 : 894€

— échéance du 1er trimestre 2024 : 1749,67€ (5249€ / 3)

— rappel du 15/12/23 au 31/12/23 : 31,56€

— provision sur charges : 98€ (294€ / 3)

— complément du dépôt de garantie révisé : 177,50€

La société L’AUVIAIS HOLDCO sera donc condamnée au paiement de la somme de 2950,73€ solidairement avec le preneur.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner solidairement les défenderesses à verser à la requérante la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 1er mars 2024 ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons que la SAS CAVE DE FLOCON devra libérer les locaux situés [Adresse 1], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS CAVE DE FLOCON à payer à Madame [I] [J] :

* à compter du 1er mars 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 17.476,92 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus,

Condamnons la SAS L’AUVIAIS HOLDCO à garantir solidairement la SAS CAVE DE FLOCON de la condamnation qui précède, dans la limite de 2950,73 euros ;

Condamnons solidairement la SAS CAVE DE FLOCON et la SAS L’AUVIAIS HOLDCO à verser à Madame [I] [J] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons solidairement la SAS CAVE DE FLOCON et la SAS L’AUVIAIS HOLDCO au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Clémence BREUIL Anne-Charlotte MEIGNAN