TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [P] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Thibaut LEDOUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00954 – N° Portalis 352J-W-B7H-C32R2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 27 septembre 2024

DEMANDEURS

Epoux [C] [Y] Épouse [D] [B], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Thibaut LEDOUX de la SELARL CABINET LEDOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1004

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [I], demeurant Chez Mme [M] [U] – [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 27 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00954 – N° Portalis 352J-W-B7H-C32R2

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [B] épouse [D] est propriétaire d’un bien à usage d’habitation dans un immeuble situé [Adresse 1] avec deux caves accessoires n°28 et 39, depuis le décès de sa tante Madame [M] [B] veuve [U] le 22 août 2022 dont elle est l’unique héritière.

Se plaignant de l’occupation de l’appartement par Monsieur [P] [I], qui cohabitait avec Madame [M] [B] veuve [U] jusqu’à son décès, et par acte de commissaire de justice délivré en dernier lieu le 23 novembre 2023, Madame [C] [B] épouse [D] a fait assigner Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– Le constat que le défendeur est un occupant sans droit ni titre depuis le 22 août 2022 sinon, subsidiairement, le prononcé de la résolution du bail à ses torts exclusifs,

– Son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec suppression du délai de deux mois, prévu par le code des procédures civiles d’exécution, et avec assistance de la force publique si besoin est,

– L’autorisation d’entrée dans les lieux par un commissaire de justice, avec l’assistance d’un commissaire-priseur, d’un serrurier et de la force publique si besoin est, afin d’y établir l’inventaire de l’appartement et des meubles meublants pour les besoins de la succession, outre le rappel que les meubles meublants sont la propriété de la demanderesse au titre de la succession sauf preuve contraire,

– La condamnation du défendeur au paiement de 49000 euros d’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 1er septembre 2022 au 30 novembre 2023, outre au paiement de 3500 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

– Sa condamnation au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût de la sommation du 10 mai 2023 et de l’expulsion à venir.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2024.

A l’audience, Madame [C] [B] épouse [D], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, soutenus oralement, sauf à actualiser sa créance au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 77000 euros pour la période de septembre 2022 à juin 2024 inclus.

Monsieur [P] [I] a comparu en personne à l’audience utile. Il a exposé être bénéficiaire d’un bail verbal consenti par Madame [M] [B] veuve [U] pour occuper l’appartement, moyennant « un loyer d’un euro symbolique ». Il a ajouté être mesure de communiquer des attestations ainsi que d’autres pièces pour l’étayer. Il a en conséquence sollicité le rejet des prétentions adverses.

Monsieur [P] [I] a été autorisé à produire par note en délibéré, au plus tard le 3 juillet 2024, toute pièces de nature à étayer de l’existence d’un bail verbal à son profit.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [P] [I] a communiqué plusieurs pièces par note en délibéré mais postérieurement à la date fixée au 3 juillet 2024, si bien que celle-ci sera rejetée en application de l’article 445 du code de procédure civile. Il sera toutefois relevé que ces pièces avaient précédemment été produites dans le cadre de la procédure en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 7 novembre 2023 versée aux débats, et ont été pour l’essentiel (échanges de courriers électroniques entre les parties, attestations de proches de Monsieur [P] [I]) aussi communiquées par Madame [C] [B] épouse [D] à l’audience du 24 juin 2024.

Sur l’expulsion en raison de l’occupation sans droit ni titre du logement

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [P] [I] occupe le logement litigieux, appartenant à Madame [C] [B] épouse [D], à des fins d’habitation. Il convient dès lors d’examiner s’il dispose ou non d’un titre d’occupation à même ou non de justifier son maintien dans les lieux. A cet égard, Monsieur [P] [I] invoque expressément l’existence d’un « bail verbal » pour « un euro symbolique » mais aussi, au travers de ses explications verbalisées à l’audience sur les modalités de sa relation avec Madame [M] [B] veuve [U], celui d’un prêt à usage.

Sur l’existence d’un bail verbal

Si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En cas de mise à disposition d’un local sans contrat de bail écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation doit rapporter la preuve l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèce ou en nature, ladite location pouvant être un contrat autonome ou accessoire à l’existence d’un contrat de travail.

Il est admis que le contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie prévue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou minime, ce caractère étant soumis à l’appréciation des juges (CA Paris, 6e ch., sect. B, 5 mars 2009, n°07/16838).

En l’espèce, Monsieur [P] [I] invoque à l’audience le bénéfice d’un bail verbal moyennant « un loyer d’un euro symbolique ». Or, Madame [C] [B] épouse [D] produit des annonces de location pour un bien similaire dans le même secteur de [Localité 3] dont les loyers varient entre 3475 et 4400 euros. Le loyer d’un euro éventuellement prévu en contrepartie du bail verbal est dans ces conditions dérisoire si bien qu’en toute hypothèse, le bail serait nul et il serait considéré comme n’ayant jamais existé. En outre, les attestations de proches de Madame [M] [B] veuve [U] et Monsieur [P] [I] durant leur cohabitation font toutes référence a un lien quasi filial entre la propriétaire pré décédée du logement litigieux et l’occupant, ce dernier étant présenté comme « un petit-fils », ce qui ne correspond pas à une relation bailleur-locataire. Une amie de Monsieur [P] [I] indique même qu'« il ne payait pas de loyer de ce que j’en savais » mais renvoie à « une cohabitation intergénérationnelle » dans laquelle Madame [M] [B] veuve [U] et Monsieur [P] [I] « se nourrissaient mutuellement : intellectuellement et humainement », laquelle est révolue par définition depuis le décès de la propriétaire le 22 août 2022.

En ces conditions, l’existence d’un bail verbal sera écartée.

Sur l’existence d’un prêt à usage

En application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Aux termes de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. Toutefois, quand la chose prêtée est d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, comme le prêt d’un appartement pour loger une personne, le contrat ne saurait être perpétuel. L’obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s’en être servi est de l’essence du commodat. En l’absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est en droit d’obtenir la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable (Cass. 1re civ., 3 févr. 2004, n° 01-00.004). Le prêt à usage ne se présume pas et il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve. Celui qui se prévaut de l’existence d’un prêt à usage doit établir en premier lieu la remise de la chose à l’emprunteur et en second lieu la volonté commune des parties de s’engager dans un prêt à usage.

Par ailleurs, il est admis que nul ne peut se constituer de preuve (ou de titre) à soi-même (Civ. 1re, 14 mai 2009, n° 08-10.457).

En l’espèce, la remise de la chose ressort des attestations produites aux débats de proches de Monsieur [P] [I] qui décrivent les modalités et la durée de son occupation constante de l’appartement, y compris dans la période de la Covid-19 où Madame [M] [B] veuve [U] résidait pourtant en EHPAD. S’agissant de l’intention des parties, on peut noter que la longue durée de la mise à disposition de la chose, lui conférant une stabilité certaine, ainsi que l’absence de demande de restitution par Madame [C] [B] épouse [D] faisant immédiatement suite à la constatation de l’occupation des lieux par Monsieur [P] [I] au moment d’être informée par le notaire qu’elle était l’unique héritière de sa tante, sont des présomptions de fait suffisamment précises et concordantes pour établir la réalité d’un prêt à durée indéterminée. D’ailleurs, Madame [C] [B] épouse [D] reconnaît dans son assignation qu’elle avait laissé à Monsieur [P] [I] la disposition à titre gracieux du bien à la suite du décès de sa tante. Or, si elle indique que la mise à disposition devait se terminer le 31 mars 2023, elle n’apporte aucun élément de preuve autre que constitué par elle-même (mise en demeure avec AR du 23 février 2023, plainte du 3 avril 2023) pour établir que la mise à disposition était à durée déterminée au 31 mars 2023. Par suite, la réalité d’un prêt à usage au profit de Monsieur [P] [I] est suffisamment caractérisée et celui-ci a été à durée indéterminée.

Toutefois, par sa mise en demeure avec AR du 23 février 2023, suivie de la sommation du 10 mai suivant et en dernier lieu de son assignation du 23 novembre 2023, Madame [C] [B] épouse [D] a entendu mettre fin à cette mise à disposition à titre gratuit et il sera relevé qu’aujourd’hui un délai de près de 18 mois s’est écoulé depuis la première mise en demeure, ce qui constitue un délai de préavis raisonnable. Le titre d’occupation dont disposait Monsieur [P] [I] a ainsi expiré.

Il sera ainsi constaté que Monsieur [P] [I] est à compter de ce jour sans droit ni titre et il sera fait droit à la demande d’autorisation d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [I], avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

La mise à disposition du bien ayant été qualifiée de prêt à usage à titre gratuit, aucune indemnité d’occupation ne saurait être mise à la charge de l’emprunteur pour la durée du prêt. Toutefois, en ce que le prêt est désormais terminé, une indemnité d’occupation pourra être mise à la charge du défendeur à compter de ce jour.

En effet, le maintien dans des lieux malgré la déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés, de sa localisation, et de la valeur locative de biens similaires telle qu’elle résulte d’annonces versées aux débats par la demanderesse, l’indemnité d’occupation sera fixée à 3500 euros par mois, à compter de ce jour.

Sur la demande d’entrée dans les lieux à des fins d’inventaire

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, Monsieur [P] [I] étant sans droit ni titre depuis ce jour, il aura à permettre l’accès au logement litigieux à des fins d’inventaire, ceci à compter de la signification de la decision. Dans l’hypothèse où l’accès spontané aux lieux litigieux s’avérerait impossible, tout commissaire de justice pourra, après deux tentatives infructueuses, se faire assister d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ni du commissaire instrumentaire, aux fins d’entrer dans les lieux et procéder à un inventaire de l’appartement et des meubles meublants pour les besoins de la succession.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation du 10 mai 2023. En revanche il ne saurait à ce stade être condamné à payer le coût de l’expulsion éventuelle, laquelle est en l’état hypothétique tant dans son principe que dans son montant.

Il sera alloué à Madame [C] [B] épouse [D] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé enfin que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [P] [I] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] avec deux caves n°28 et 39 accessoires, à compter de ce jour, Madame [C] [B] épouse [D] ayant entendu mettre fin au prêt à usage dudit logement après expiration d’un délai raisonnable ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [C] [B] épouse [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à verser à Madame [C] [B] épouse [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3500 euros charges comprises à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

ORDONNE à Monsieur [P] [I] de permettre l’accès au logement occupé à des fins d’inventaire de l’appartement et des meubles meublants pour les besoins de la succession, ceci à compter de la signification de la décision ;

AUTORISE à défaut tout commissaire de justice, après deux tentatives infructueuses, de se faire assister d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ni du commissaire instrumentaire, aux fins d’entrer dans les lieux et de procéder audit inventaire ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer à Madame [C] [B] épouse [D] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation d 10 mai 2023 ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 27 septembre 2024

le greffier le Président