Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 12 août 2025, n° 24/09853

TJ Bobigny 12 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires sont effectivement tenus de participer aux charges selon la loi, et que la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.
Accepté
Justification des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de mauvaise foi de la part des défenderesses, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Demande de délais de paiement en raison de difficultés financières
La cour a jugé que la demande de délais de paiement était cohérente avec les ressources des défenderesses et a donc fait droit à leur demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 12 août 2025, n° 24/09853
Numéro(s) :	24/09853
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric DESLANDESNathalie AUFFRAY
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [ Adresse 10 ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/09853 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DIO

Minute :

JUGEMENT

Du : 12 Août 2025

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] & [Adresse 5], [Localité 7]

Représenté par son Administrateur provisoire: SELARL

[S] & ASSOCIES

Madame [P], [I] [E] [R] [H]

Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 21 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 12 Août 2025;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] & [Adresse 5], [Localité 7]

Représenté par son Administrateur provisoire : SELARL

[S] & ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n°930080012024003248 en date du 15-07-2024

DÉFENDEURS :

Madame [P], [I] [E]- [R]- [H]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Présente et assistée de M^e Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS

Aide Juridictionnelle Totale n°C930082024014695 en date du 05-12-2024

Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS

Aide Juridictionnelle Totale n°C930082024014696 en date du 05-12-2024

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Nathalie AUFFRAY

M^e Eric DESLANDES

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] sont propriétaires des lots n°14-2588, 14-2826, 19-3388 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 14 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 10] et [Adresse 5], [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire la SELARL

[S] & ASSOCIES, a fait assigner Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

6 050,77 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus ; 8,36 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 21 mai 2025 après deux renvois à la demande des défenderesses et dans l’attente de la réponse à leur demande d’aide juridictionnelle.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] et [Adresse 5], [Localité 7], représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser la dette au titre des charges dues à hauteur de 8 514, 91 €, du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024. Il précise qu’il s’agit d’une seconde procédure contre ces copropriétaires et que la copropriété est en difficulté, d’où la désignation d’un administrateur. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités, et subsidiairement, demande à ce qu’ils soient assortis d’une double clause de déchéance, en cas de non-respect de l’échéancier et non-paiement des charges courantes.

Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] présente et assistée de son conseil et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H], représentée par le même conseil, qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette et demandent au tribunal de :

leur accorder des délais de paiement, en 23 mensualités de 200 € chacune le 10 de chaque mois, et le solde à la dernière échéance ;dire qu’en cas d’absence de paiement à échéance, d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un trimestre de charge courant, après une mise en demeure de payer dans un délai de 8 jours demeurée infructueuse, l’intégralité du solde non échu restant dû deviendra immédiatement exigible ;débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ; laisser les frais irrépétibles à la charge de chacune des parties.Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T]

[E]-[R]-[H] font valoir leur bonne foi et exposent avoir connu des difficultés familiales à l’origine de leurs retards de paiement, constituant un fait irrésistible d’un tiers. Elles expliquent avoir pu acquérir cet appartement par l’emploi de dommages-intérêts touchés suite à des violences de la part de leurs parents. Elles indiquent avoir dû entretenir leur père jusqu’à très récemment, lequel s’était maintenu dans les lieux contre leur gré et avait une présence très nocive.

Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] déclarent avoir davantage de capacités de paiement depuis son départ. Elles précisent être chacune en formation, bientôt terminée, et percevoir le RSA pour un montant total de ressources à deux de 1 947 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 10] et [Adresse 5], [Localité 7] verse aux débats :

le relevé de propriété,les appels de charges et travaux pour la période du 1er juin 2023 au 18 octobre 2024,les décisions de l’administrateur judiciaire du 9 juin 2022 au 24 septembre 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2021, 2022), du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus (dans la limite de la demande formée, excluant le 1er trimestre 2025) ;

la mise en demeure du 21 juin 2024, le jugement du 5 avril 2023.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 10] et [Adresse 5], [Localité 7] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme ayant fait l’objet du premier jugement du 5 avril 2023 (1 860, 23 €), des appels du 1er trimestre 2025 qui ne sont pas sollicités (3 878, 28 €), et des frais de recouvrement (8,36 €).

Il en résulte que Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] restent devoir la somme de 6 691,26 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 10] et [Adresse 5], [Localité 7] produit la mise en demeure du 21 juin 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de recouvrement sera par conséquent accueillie à hauteur de 8,36 €.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de ces dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H], copropriétaires indivises selon le relevé de propriété, doivent être condamnées à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

S’il est caractérisé un préjudice financier pour la copropriété du fait de l’absence de paiement des charges par Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H], les pièces et explications produites par ces dernières témoignent d’une situation familiale et financière complexe, dont il résulte une absence de mauvaise foi de nature à engager leur responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] demandent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 € par mois, avec le solde à la dernière échéance.

Cette proposition est cohérente avec leurs ressources, et permet d’assurer le remboursement de la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du syndicat des copropriétaires.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, incluant notamment une clause de déchéance afin d’assurer l’équilibre financier de la copropriété.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T]

[E]-[R]-[H], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE conjointement Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] et [Adresse 5], [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire la SELARL [S] & ASSOCIES, la somme de 6 691,26 € au titre des charges de copropriété pour la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE conjointement Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] et [Adresse 5], [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire la SELARL [S] & ASSOCIES, la somme de 8,36 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 200 € chacune et la dernière correspondant au solde de la dette ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 15e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre de l’arriéré de charges objet du présent jugement ou des échéances courantes des charges à venir,

Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] seront déchues du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et que la totalité de la dette restée impayée deviendra immédiatement exigible par leSyndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] et [Adresse 5], [Localité 7] ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 10] et [Adresse 5], [Localité 7] de sa demande de dommages-intérêts;

CONDAMNE in solidum Madame [P]-[I] [E]-[R]-[H] et Madame [K]-[T] [E]-[R]-[H] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE