TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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REFERENCES : N° RG 24/03616 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGGL

Minute :

JUGEMENT

Du : 27 Février 2025

Association CNL93.AVENIR

C/

Société IMMOBILIERE 3F

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Association CNL93.AVENIR

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M. [X] [Z] (Président)

DÉFENDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : Association CNL93.AVENIR, représentée par M. [X] [Z]

M^e Hela KACEM

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation remise à personne morale en date du 16 février 2024, l’association CNL93.Avenir a assigné la SA IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], aux fins de, au bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner la SA IMMOBILIERE 3F à produire les décomptes individuels de consommation d’eau chaude pour les années 2020 à 2023 des locataires du groupe immobilier 4928L sis [Adresse 3], sous les plus brefs délais, et ce sous astreinte de 50 € par jour et document ;ordonner la régularisation des charges individuelles, générales et du chauffage collectif, pour les années 2021 à 2023, pour chaque locataire de l’ensemble immobilier 4928L sis [Adresse 3] ;condamner la SA IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024, après trois renvois notamment pour production au tribunal et à la SA IMMOBILIERE 3F des statuts de l’association CNL93.Avenir pour vérifier sa qualité à agir, lesquels ont bien été versés.

L’association CNL93.Avenir, régulièrement représentée par Monsieur [X] [Z], son président, maintient les demandes de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens. Elle déclare qu’il existe des difficultés concernant les régularisations de charges depuis la reprise de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] par la SA IMMOBILIERE 3F, en 2018/2019. Elle précise que la chaufferie est gérée par la société CDC HABITAT, que trois autres groupes immobiliers y sont reliés, et que ces derniers disposent quant à eux de leurs relevés contrairement aux locataires de la SA IMMOBILIERE 3F. L’association CNL93.Avenir expose que les locataires ne veulent payer que ce qu’ils consomment. Elle indique qu’une conciliation au sujet des charges 2017 a été faite en 2022 et qu’elle n’a pas été respectée, que la SA IMMOBILIERE 3F n’a pas répondu à ses multiples demandes et que les locataires s’inquiètent de la prescription à venir pour les années 2020 et 2021 au regard des délais de traitement de leurs demandes par la bailleresse. Enfin, l’association CNL93.Avenir conteste qu’une réhabilitation des lieux ait été faite par la SA IMMOBILIERE 3F, comme soutenu en défense.

La SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, déclare avoir des difficultés pour obtenir les documents nécessaires à la régularisation des charges de la part de la société CDC HABITAT, notamment car elle vient aux droits du propriétaire-bailleur précédent. Elle soutient que l’année 2021 va être traitée avant la fin de l’année 2024. Elle indique qu’il n’y a pas de problématique de prescription car le point de départ du délai débute à compter de la communication des décomptes individuels aux locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES DE PRODUCTION DES DÉCOMPTES INDIVIDUELS DE CHARGES ET DE RÉGULARISATION DES CHARGES

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, le bailleur peut réclamer pendant trois ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu’elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période, soit en une interdiction pour le propriétaire de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, les sommes litigieuses n’étant pas exigibles.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil précise ainsi que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des textes pré-cités, il appartient au bailleur d’apporter la preuve que la facturation établie correspond aux consommations effectives du locataire, et, réciproquement, au locataire qui invoque l’inexactitude de la facturation établie à partir de ses relevés de démontrer l’existence d’une erreur de relevé, d’un dysfonctionnement de son compteur ou de toute autre anomalie.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il résulte des documents produits par l’association CNL93.Avenir que :

Un contentieux sur le montant des charges d’eau chaude existe depuis l’année 2017, comme cela résulte de l’avis de non-conciliation de la commission départementale de conciliation de la Seine-[Localité 12] en date du 14 avril 2022 ; que cet avis faisait état de la contestation de ces charges par les locataires, ainsi que d’un calcul effectué par la SA IMMOBILIERE 3F d’un montant devant être porté au crédit de la régularisation de charges de l’année 2019 ; que dans son courriel en date du 20 avril 2023 adressé aux responsables de la SA IMMOBILIERE 3F de secteur, l’association CNL93.Avenir considère que cet engagement n’a pas été tenu ; que dans ses courriels en réponse du même jour, Madame [Y] [J], responsable territoriale au sein de la SA IMMOBILIERE 3F, fait état de cette régularisation due en exposant qu’il s’agit d’un travail de calcul manuel important et complexe qu’elle n’a pas encore eu le temps de mener ;Dans ses courriels en date du 20 avril 2023, Madame [Y] [J] reconnaît que certains locataires ont démontré que des relevés d’eau figurant sur leur décompte de charges étaient erronés et que des remboursements ont été fait sur quittance ; que concernant les factures de chauffage, elle indique que la SA IMMOBILIERE 3F a sollicité les documents nécessaires auprès de la société CDC HABITAT, en vain ;Qu’avant d’engager une action judiciaire, l’association CNL93.Avenir a sollicité les documents demandés auprès de la SA IMMOBILIERE 3F à de multiples reprises, a minima, au regard des courriels et courriers produits, les 19 avril 2023, 20 avril 2023, 26 novembre 2023, 13 janvier 2024, 19 janvier 2024, 3 février 2024.Il n’est par ailleurs pas contesté par la SA IMMOBILIERE 3F ne pas avoir transmis les décomptes individuels de charges ni effectué les régularisations sollicitées.

En application des textes cités, il y a lieu de rappeler que d’une part, si la communication des décomptes individuels de charges n’est une obligation qu’au moment de la régularisation annuelle des charges, le montant des provisions doit être justifié quant à lui par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Dès lors, l’absence de production de documents récents depuis plusieurs années (en l’espèce, la dernière régularisation a été effectuée selon les dires des parties en 2019, soit il y a cinq ans à ce jour) contrevient aux obligations du bailleur, tenu de justifier des sommes facturées à ses locataires.

D’autre part, les régularisations de charges tardives, bien qu’elles décalent d’autant de temps le point de départ de la prescription d’une éventuelle action en contestation par les locataires, dérogent à l’esprit de la loi susvisée. Celle-ci souhaite donner la possibilité aux locataires de vérifier en temps utile les sommes qui leur sont réclamées. En effet, cette vérification est de plus en plus complexe à effectuer au fil du temps écoulé, d’autant plus dans un immeuble collectif et où la chaufferie est partagée avec d’autres ensembles immobiliers. De plus, le risque de régularisations concomitantes de plusieurs années échues est de nature à déstabiliser le budget des ménages aux revenus modestes qui louent les logements sociaux concernés. Or, en l’espèce, il existe un contentieux sur ce point depuis 2017 et il ressort des éléments évoqués que certains locataires ont contesté à raison leur facturation par le passé. En outre, l’association CNL93. Avenir a manifesté sa bonne volonté en attendant plusieurs années les régularisations et communications demandées, et en agissant une première fois dans le cadre d’une conciliation et non devant un tribunal.

Dans ce contexte, la SA IMMOBILIERE 3F se devait, au titre de son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et avec loyauté, d’être vigilante sur la transmission des documents et informations utiles à ses locataires.

La SA IMMOBILIERE 3F soutient qu’elle n’est pas en capacité de communiquer les décomptes individuels de charges et d’effectuer les régularisations adéquates en raison de l’absence de transmission des documents nécessaires par la société CDC HABITAT, qui gère la chaufferie de l’immeuble. Outre qu’elle ne justifie pas que ce blocage relève effectivement de la société CDC HABITAT, il lui revient d’agir le cas échéant contre sa cocontractante afin de pouvoir à son tour satisfaire ses obligations de bailleresse. En ce sens, ce point est évoqué depuis 2023 par ses employés (courriels de Madame [Y] [J]) sans que la SA IMMOBILIERE 3F démontre avoir cherché activement à résoudre cette difficulté. La carence dont elle a fait preuve à ce sujet relève par suite de sa responsabilité.

Il résulte de tout ce qui précède que l’association CNL93.Avenir est fondée à solliciter la production des décomptes individuels de consommation d’eau chaude pour les années 2020 à 2023 ainsi que la régularisation des charges individuelles, générales et du chauffage collectif, pour les années 2021 à 2023, et ce pour chaque locataire de l’ensemble immobilier 4928L sis [Adresse 3].

Au regard du travail conséquent que cela représente, il sera fixé un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour permettre à la SA IMMOBILIERE 3F de s’exécuter. À l’issue de ce délai, en cas de carence totale ou partielle, la SA IMMOBILIERE 3F sera redevable d’une astreinte de 50 € par jour de retard et par locataire, pendant un délai de six mois à l’issue duquel il pourra de nouveau être statué.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SA IMMOBILIERE 3F au paiement des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’absence de justificatif de frais exposés outre ceux pris en compte au titre des dépens, la demande à ce titre de l’association CNL93.Avenir sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SA IMMOBILIERE 3F à :

– produire les décomptes individuels de consommation d’eau chaude pour les années 2020 à

2023 pour chaque locataire de l’ensemble immobilier 4928L sis [Adresse 3],

– procéder à la régularisation des charges individuelles, générales et du chauffage collectif, pour les années 2021 à 2023, pour chaque locataire de l’ensemble immobilier 4928L sis [Adresse 3] ;

DIT que la SA IMMOBILIERE 3F disposera d’un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour y procéder ;

À défaut d’exécution dans ce délai, CONDAMNE la SA IMMOBILIERE 3F à produire les décomptes individuels de consommation d’eau chaude pour les années 2020 à 2023 et à effectuer la régularisation des charges individuelles, générales et du chauffage collectif, pour les années 2021 à 2023, pour chaque locataire de l’ensemble immobilier 4928L sis [Adresse 3], sous astreinte de 50 € par jour de retard et par locataire, pendant un délai de six mois à l’issue duquel il pourra de nouveau être statué ;

REJETTE la demande de l’association CNL93.Avenir au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA IMMOBILIERE 3F aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA JUGE