TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00369 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PDN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MAI 2025

MINUTE N° 25/00643

— ---------------

Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [I] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

ET :

Madame [X] [B] [E] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès MORON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 279

*************************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 20 août 2024, M. [M] [P] et Mme [U] [I] épouse [P] d’une part, et Mme [X] [E] [F] d’autre part, en présence de l’agence Century 21 optimo exploitée par la société 2733, ont conclu un compromis de vente portant sur un immeuble situé à [Localité 4], au prix de 230 000 euros.

Cet acte stipulait une condition d’obtention d’un prêt de 200 000 euros au profit de Mme [E] [F] et prévoyait que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 20 novembre 2024.

A l’issue de cet acte, Mme [E] [F] devait verser à l’agence Century 21 la somme de 5 000 euros à titre de dépôt de garantie.

Par courrier recommandé du 6 décembre 2025, réitéré le 20 décembre 2024, les époux [P], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure Mme [E] [F] d’avoir à justifier :

— du règlement de la somme de 5 000 euros ou à défaut de l’indemnité d’immobilisation de 23 000 euros,

— des conditions de financement et prêts qui auraient pu être portés à sa connaissance dans le délai contractuel imposé de quinze jours,

— sinon de la décision de refus de prêts dans le cadre de la date limite contractuellement fixée au 20 octobre 2024,

— de tout avenant de prorogation ou autre du fait de la date limite contractuelle de réitération par acte authentique convenue au 20 novembre 2024.

La vente n’ayant pas été réitérée, les époux [P] ont, par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, fait assigner Mme [X] [E] [F] en référés devant le président tribunal judiciaire de Bobigny.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 24 mars 2025, toutes les parties ont comparu.

Aux termes de leur assignation, oralement soutenue à l’audience, les époux [P] demandent au juge des référés de :

— condamner Mme [E] [F] à leur payer la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [E] [F] à leur payer la somme provisionnelle de 23 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue contractuellement,

— condamner Mme [E] [F] à leur payer la somme de 2 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues à l’audience, Mme [E] [F] demande au juge des référés de :

— dire que le litige se heurte à une contestation sérieuse et qu’il n’y a pas lieu à référé,

— débouter les époux [P] de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

En application des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, le juge des référés renvoie à l’assignation et aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIVATION

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRES DES EPOUX [P]

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’acte authentique de vente n’a pas été réitéré avant le 20 novembre 2024.

Selon le compromis du 20 août 2024, Mme [E] [F] devait déposer un dossier de prêt, pour la somme de 200 000 euros dans au moins un établissement bancaire, et en justifier dans un délai de 15 jours suivant la demande en ce sens des vendeurs.

Mme [E] [F] produit une offre d’acceptation de financement de prêt immobilier d’un montant de 230 000 euros qui lui aurait été adressée le 24 septembre 2024 par la banque Boursobank qu’elle a communiquée à l’agence Century 21 par courriel du 10 octobre 2024.

Elle a également accompli des démarches auprès d’un courtier en prêts immobilier de la société Empruntis qui, par courriel du 16 octobre 2024, lui a indiqué que son projet immobilier était viable.

Aucun élément ne permet de corroborer les propos de Mme [E] [F] selon lesquels l’offre de prêt Boursobank aurait été un faux.

Il n’est pas davantage prouvé que M. [P] aurait menacé Mme [E] [F].

Il ressort de ces éléments que Mme [E] [F] a accompli les démarches prévues contractuellement, qu’elle a obtenu un prêt et qu’elle en a informé l’agence Century 21.

Bien qu’elle ne justifie pas avoir répondu aux courriers du conseil des époux [P], il n’est pas établi qu’elle a refusé de conclure l’acte authentique. Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur le fait que Mme [E] [F] soit redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue dans le compromis de vente, qui s’analyse en une clause pénale.

En tout état de cause, il ressort de la combinaison des textes précités que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d’appréciation exclu de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu’il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s’il l’estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, les sommes réclamées, par leur nature de clause pénale, en ce compris la somme de 5 000 euros, versée à titre d’acompte et qui n’a pas vocation à se cumuler avec l’indemnité d’immobilisation mais à en être déduite, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives.

Tel pouvant être le cas en l’espèce, les demandes rappelées ci-avant ne relèvent donc pas du pouvoir du juge des référés.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes indemnitaires des époux [P].

SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, les époux [P] seront condamnés aux dépens.

Supportant les dépens, ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande, au regad notamment du silence de Mme [E] [F] au courriers du conseils des demandeurs, de rejeter sa demande fondée sur le même texte.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires de M. [M] [P] et Mme [U] [I] épouse [P] ;

CONDAMNE M. [M] [P] et Mme [U] [I] épouse [P] aux dépens ;

DÉBOUTE M. [M] [P] et Mme [U] [I] épouse [P] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [X] [E] [F] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 06 MAI 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Michaël MARTINEZ