TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

4ème chambre civile

N° RG 24/06284 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MBDB

NC/PR

Copie exécutoire

et copie

délivrées le : 20/01/26

à :

la SELARL GABARRA GUIEU PRUD’HOMME – AVOCATS

la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES

la SELARL POIROT BEAUFOUR-GARAUDE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 19 Janvier 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par maître DORIER, avocat au barreau d’Annecy (plaidant) et par Maître Corinne BEAUFOUR-GARAUDE de la SELARL POIROT BEAUFOUR-GARAUDE, avocats au barreau de GRENOBLE (postulant)

D’UNE PART

E T :

DEFENDEURS

Madame [U] [KU] née [T]

née le 30 Juin 1959 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

et Monsieur [WX] [R] [KU]

né le 24 Avril 1964 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

tous deux représentés par la SCP GERIGNY CHEVASSON USSEGLIO MERCIER FLEURIER BOUILLAGUET PERRET BOULANGER DALLOIS-SEGURA REGNIER, avocats au barreau de BOURGES (plaidant) et par Maître Kremena MLADENOVA de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE (postulant)

Madame [P] [J] née [L]

née le 15 Mai 1964 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [J]

né le 17 Juin 1965 à [Localité 15], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [ZF] [Z] [W] [UY]

né le 04 Décembre 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]-BELGIQUE

Madame [Y] [O] [H] [LF] [A] [M]

née le 05 Septembre 1964 à [Localité 16], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [V] [ZF] [TR] [E] [UY]

né le 04 Août 1993 à [Localité 17], demeurant [Adresse 6]

Madame [F] [ZF] [BJ] [G] [UY]

née le 05 Janvier 1995 à [Localité 17], demeurant [Adresse 5]

Madame [RI] [ZF] [K] [UY]

née le 26 Octobre 1997 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]-BELGIQUE

Madame [OX] [IL] [I] [FR] née [CR]

née le 02 Juillet 1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par maître JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE (plaidant) et par Maître Valérie GABARRA de la SELARL GABARRA GUIEU PRUD’HOMME – AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE (postulant)

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Octobre 2025, tenue à juge unique par Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après dépôt des dossiers, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 12 janvier 2026 et prorogé au 19 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Madame [OX] [CR] épouse [FR] est propriétaire d’un ensemble immobilier composé d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement (lots 324, 187 et 20) en copropriété à usage de Résidence de tourisme dénommé " [Adresse 12] " situé sur la Commune d'[Localité 11] (Isère).

Monsieur [S] [J] et Madame [P] [L] épouse [J], sont propriétaires d’un ensemble immobilier composé d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement (lots 315, 210 et 40) en copropriété à usage de Résidence de tourisme dénommé " [Adresse 12] " situé sur la Commune d'[Localité 11] (Isère).

Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY], Madame [RI] [UY], sont propriétaires d’un ensemble immobilier composé d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement (lots 303, 227 et 46) en copropriété à usage de Résidence de tourisme dénommé " [Adresse 12] " situé sur la Commune d'[Localité 11] (Isère).

Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU], sont propriétaires d’un ensemble immobilier composé d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement (lots 276, 213 et 38) en copropriété à usage de Résidence de tourisme dénommé " [Adresse 12] " situé sur la Commune d'[Localité 11] (Isère).

L’ensemble de ces lots a été donnéé à bail, à titre commercial, à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à usage d'« activité d’exploitant de résidence de tourisme classée consistant en la location meublée desdits biens pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations para hôtelières à sa clientèle » pour une durée de onze années entières et consécutives, commençant à courir à « la date d’ouverture de la résidence au public », moyennant un loyer annuel en numéraire payable en deux termes au plus tard les 30 avril et 31 octobre de chaque année, et un loyer en nature consistant en la mise à disposition des bailleurs de leur appartement ou d’un appartement similaire.

La date d’ouverture de la résidence au public a été fixée au 17 décembre 2011.

Par exploit d’huissier en date du 24 février 2022, Madame [EU] [CR] épouse [FR] a fait délivrer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière un congé avec refus de renouvellement au 16 décembre 2022 et moyennant une indemnité d’éviction de 45.000 euros.

Par exploit d’huissier en date du 24 février 2022, Monsieur et Madame [J] ont fait délivrer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière un congé avec refus de renouvellement au 16 décembre 2022 et moyennant une indemnité d’éviction de 45.000 euros.

Par exploit d’huissier en date du 24 février 2022, les consorts [UY]/[M] ont fait délivrer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière un congé avec refus de renouvellement au 16 décembre 2022 et moyennant une indemnité d’éviction de 45.000 euros.

Par exploit d’huissier en date du 25 février 2022, Monsieur et Madame [KU] ont fait délivrer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière un congé avec refus de renouvellement au 16 décembre 2022 et moyennant une indemnité d’éviction de 30.000 euros.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, par exploits d’huissier séparés des 1er août 2022, Madame [OX] [CR], Monsieur [S] [J] et Monsieur [P] [L] épouse [FR], Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY], Madame [RI] [UY], Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] ont fait assigner la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble (nos RG 22/01570, 22/01571, 22/01572, 22/01573) aux fins de voir prononcer une mesure d’expertise visant à permettre la détermination de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Le juge a ordonné la jonction des dossiers nos RG 22/01570, 22/01571, 22/01572, 22/01573 au no 22/01570.

Par ordonnance du 30 novembre 2022 (no 22/01570), le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a fait droit à la demande d’expertise judiciaire. En outre, il a condamné la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à titre provisionnel, à compter du 17 décembre 2022, les sommes suivantes à valoir sur les indemnités d’occupation dues :

— Lots [KU]-[T] : 5.820 euros TTC / an ;

— Lots [UY] : 7.288 euros TTC / an ;

— Lots [J] : 9.121,16 euros TTC / an ;

— Lots [CR] : 8.385,58 euros TTC / an.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] a été déposé le 20 septembre 2024.

Par exploits séparés de commissaire de justice en date du 24 septembre et 02 octobre 2024, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière a assigné Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU], Monsieur [S] [J] et Madame [P] [L] épouse [J], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [UY], Monsieur [V] [UY], Madame [RI] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [OX] [CR] épouse [FR] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de les voir condamner au paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 07 mai 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière demande au tribunal, au visa de l’article L. 145-14 du code de commerce et des articles 1103, 1104, 1193 et 1353 du code civil, de :

— Déclarer la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

À titre principal, sur les indemnités d’éviction,

— Juger que, par application de l’article L. 145-14 du code de commerce, et eu égard aux quatre congés avec refus de renouvellement notifiés par chacun des copropriétaires-bailleurs défendeurs à la présente instance le 24 février 2022, avec effet au 16 décembre 2022, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière a droit au paiement d’indemnités d’évictions principales et accessoires égales aux préjudices à elle causés par le défaut de renouvellement des baux commerciaux concernés et la perte partielle de son fonds de commerce de résidence de tourisme classée 4 étoiles exploité au sein de la résidence [Adresse 12] sise à l’Alpe d'[Localité 11] ;

— Déclarer la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes au titre de la fixation des indemnités d’éviction principales et accessoires dues individuellement par chacun des copropriétaires-bailleurs défendeurs à la présente instance ;

— Déclarer la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière recevable et bien fondée en ses demandes aux fins de condamnation des copropriétaires-bailleurs concernés au paiement des indemnités d’éviction principales et accessoires dues individuellement par chacun d’eux du fait des congés avec refus de renouvellement signifiés le 24 février 2022, avec effet au 16 décembre 2022 ;

— Déclarer non écrite et inopposable à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la clause de plafonnement de l’indemnité d’éviction stipulée à l’article 2 « Prise d’effet du bail » du bail commercial en vigueur entre Madame [P] [J] née [L] et Monsieur [S] [J] et la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière en application des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce ;

— Déclarer non écrite et inopposable à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la clause de plafonnement de l’indemnité d’éviction stipulée à l’article 2 « Prise d’effet du bail » du bail commercial en vigueur entre Madame [OX] [FR] née [CR] [FR] née [CR] et la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière en application des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce ;

— Déclarer non écrite et inopposable à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la clause de plafonnement de l’indemnité d’éviction stipulée à l’article 2 « Prise d’effet du bail » du bail commercial en vigueur entre Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY] et la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière en application des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce ;

— Déclarer non écrite et inopposable à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la clause de plafonnement de l’indemnité d’éviction stipulée à l’article 2 « Prise d’effet du bail » du bail commercial en vigueur entre Madame [U] [KU] née [T] et Monsieur [WX] [KU] et la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière en application des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce ;

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions ;

En conséquence,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale due par Madame [P] [J] née [L] et Monsieur [S] [J], propriétaires des lots 315, 210 et 40 à la somme de 147.779 euros et le montant de l’indemnité d’éviction accessoire également due par ces derniers à la somme de 3.844 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [P] [B] [J] née [L] et Monsieur [S] [J], propriétaires des lots 315, 210 et 40 à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 147.779 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale et la somme de 3.844 euros au titre de l’indemnité d’éviction accessoire, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale due par Madame [OX] [FR] née [CR], propriétaires des lots 324, 187 et 20, à la somme de 172.877 euros et le montant de l’indemnité d’éviction accessoire également due par cette dernière à la somme de 5.212 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [OX] [FR] née [CR], propriétaire des lots 324, 187 et 20, à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 172.877 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale et la somme de 5.212 euros au titre de l’indemnité d’éviction accessoire, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale due par Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY], propriétaires des lots 303, 227 et 46, à la somme de 148.769 euros et le montant de l’indemnité d’éviction accessoire également due par ces derniers à la somme de 3.676 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY], propriétaires des lots 303, 227 et 46 à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 148.769 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale et la somme de 3.676 euros au titre de l’indemnité d’éviction accessoire, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale due par Madame [U] [KU] née [T] et Monsieur [WX] [KU], propriétaires des lots 276, 213 et 38, à la somme de

72.550 euros et le montant de l’indemnité d’éviction accessoire également due par ces derniers à la somme de 2.128,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [U] [KU] née [T] et Monsieur [WX] [KU], propriétaires des lots 276, 213 et 38, à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 72.550 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale et la somme de 2.128 euros au titre de l’indemnité d’éviction accessoire, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

À titre reconventionnel, sur les indemnités d’occupation dues,

— Débouter les copropriétaires-bailleurs défendeurs à la présente instance de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions au titre des indemnités d’occupation ;

— Déclarer la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles au titre de la fixation des indemnités d’occupation ;

En conséquence,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à Madame [U] [KU] née [T] et Monsieur [WX] [KU], propriétaires des lots 276, 213 et 38, à la somme de 4.306 euros HT/an ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY], propriétaires des lots 303, 227 et 46, à la somme de 7.366 euros HT/an ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à Madame [OX] [FR] née [CR], propriétaire des lots 324, 187 et 20, à la somme de 10.298 € HT/an ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à Madame [P] [J] née [L] et Monsieur [S] [J], propriétaires des lots 315, 210 et 40 à la somme 7.722 euros HT/an ;

En toute hypothèse,

— Juger que la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses des contrats de baux commerciaux et ce, jusqu’au paiement effectif et intégral de l’indemnité d’éviction par les défendeurs et ce, en application des dispositions de l’article L. 145-28 et de l’article L. 145-29 du code de commerce ;

— Rappeler qu’en cas de recours en appel, il ne pourra nullement être procédé à ce qu’il soit à l’expulsion de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière avant que la juridiction d’appel ait définitivement statué sur le montant de l’indemnité d’éviction, et ce, tant que la décision fixant l’indemnité d’éviction n’est pas définitive, dès lors que le paiement de cette indemnité ne peut pas être libératoire ;

— Rappeler qu’en cas d’éviction et en application des dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce le preneur dispose d’un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction pour libérer les lieux ;

— Débouter les consorts [UY], [J], [KU] et Madame [FR] de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

— Écarter l’exécution provisoire ;

— Condamner solidairement les consorts [UY], [J], [KU] et Madame [FR] à verser à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 15.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, distraits selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En soutien à sa demande d’indemnité d’éviction, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière rappelle que les bailleurs se sont opposés au renouvellement des baux sans motifs graves ou légitimes. À ce titre, elle précise que le droit à indemnité d’éviction est une disposition d’ordre public issue de la loi Pinel de 2014, qui s’impose aux parties. Elle sollicite donc l’indemnisation de son entier préjudice résultant de la perte partielle de son fonds de commerce. Sur ce point, elle souligne que le chiffrage de l’expert judiciaire est erroné tant s’agissant de l’indemnité principale que des indemnités accessoires.

Concernant l’indemnité principale, elle expose que le calcul fait par l’expert judiciaire est fondé sur une base de référence non pertinente ne prenant pas en compte les spécificités de la résidence " [Adresse 12] ". De plus, le calcul du chiffre d’affaires effectué par l’expert ne comprend pas, à tort, le montant des séjours propriétaires. En tout état de cause, elle demande la reprise du chiffrage effectué par son propre expert, contenu dans le rapport de Monsieur [X].

S’agissant de l’indemnité accessoire, elle indique qu’il est d’usage que le montant de cette indemnité soit fixée à trois mois de l’exécédent brut d’exploitation.

En réponse aux défendeurs qui entendent se prévaloir de la clause contractuelle de limitation du calcul de l’indemnité d’éviction, la concluante souligne que cette disposition est contraire aux dispositions d’ordre public et qu’elle doit donc être réputée non écrite.

En réponse à la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière fait valoir que l’expert judiciaire a commis plusieurs erreurs dans son calcul. D’une part, le taux d’effort retenu serait inférieur à l’usage existant, notamment compte tenu de la spécificité du bien visé. D’autre part, l’expert aurait omis l’application d’un taux d’abattement pour la précarité et la commission OTA.

En tout état de cause, la concluante s’oppose à la demande d’expulsion formée à son encontre et rappelle que cette dernière ne pourra être ordonnée qu’après paiement effectif de l’indemnité d’éviction et le respect du délai de trois mois prévu à l’article L. 145-29 du code de commerce.

Enfin, elle demande que l’exécution provisoire de la décision soit écartée dans la mesure où la décision à intervenir aura des conséquences manifestement excessives pour elle, caractérisée par une perte d’exploitation au titre du fonds de commerce.

**

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 23 janvier 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU], demandent au tribunal, au visa de l’article 145-14 du code de commerce, de :

— Débouter la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière de sa demande d’indemnité d’éviction à l’encontre des époux [KU] s’élevant à la somme totale de 74.678 euros ainsi que de toutes autres demandes ;

— Juger que les époux [KU] seront tenus de régler une indemnité d’éviction à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière telle que retenue par l’expert judiciaire, à la somme totale de 29.429 euros qu’ils offrent de payer dès le prononcé du jugement ;

— Juger cette offre satisfactoire et la valider ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière dès versement de cette indemnité d’éviction avec le concours de la force publique ;

— Condamner la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière au paiement d’une indemnité d’occupation de 7.381 euros par an ;

— Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire ;

— Condamner la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant en outre les frais d’expertise.

En réponse aux demandes de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière relatives au moment de l’indemntié d’éviction, les époux [KU] font valoir que le tribunal judiciaire n’est pas compétent pour se substituer à l’expert judiciaire dans l’accomplissement de sa mission, ce d’autant que ce dernier a écarté les critiques formulées par la société défenderesse sur la méthodologie d’évaluation, les exemples comparatifs, et les calculs proposés. Ils demandent donc que le chiffrage effectué par l’expert judiciaire soit repris par la juridiction.

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 14 janvier 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, Monsieur [S] [J] et Madame [P] [L] épouse [J], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [UY], Monsieur [V] [UY], Madame [RI] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [OX] [CR] épouse [FR], demandent au tribunal, au visa de l’article L. 145-14 du Code de commerce, de :

— Fixer l’indemnité d’éviction principale aux montants retenus par l’expert judiciaire [VL] [N] et condamner à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière :

— pour Monsieur et Madame [J] : 52.788 euros ;

— pour Madame [FR] : 69.334 euros ;

— pour Monsieur et Madame [UY] : 51.208 euros ;

— Fixer l’indemnité accessoire aux montants retenus par l’expert judiciaire [VL] [N] et condamner à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière :

— pour Monsieur et Madame [J] : 527 euros ;

— pour Madame [FR] : 703 euros ;

— pour Monsieur et Madame [UY] : 294 euros ;

— Fixer l’indemnité d’occupation aux montants suivants, conformément à la valeur locative réelle déterminée par l’expert judiciaire, et condamner la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à payer rétroactivement depuis le 16 décembre 2022 (date pour laquelle les congés ont été donnés) :

— pour Monsieur et Madame [J] : 13 238 euros ;

— pour Madame [FR] : 17.654 euros ;

— pour Monsieur et Madame [UY] : 12.628 euros ;

— Ordonner l’expulsion de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière, ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— Rejeter toutes les prétentions de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière, celles-ci étant non justifiées, excessives et contraires aux règles d’évaluation applicables ;

— Condamner la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à verser à chacun de mes clients une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

En réponse aux demandes de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière, les consorts [J], [FR] et [UY] entendent reprendre à leur compte les chiffrages retenus par l’expert judiciaire au titre de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation. Ils soulignent que la clause contractuelle de limitation du montant de l’indemnité d’éviction exprime clairement la volonté des parties de restreindre les droits du preneur. L’expert judiciaire était donc fondé à la prendre en compte dans le calcul de l’indemnité correspondante.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 juin 2025.

L’affaire a été audiencée le 13 octobre 2025 et mise en délibéré au 12 janvier 2026 et prorogé au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande d’indemnités d’éviction

A/ Sur le principe de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 alinéa 1 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, il est constant que par exploits d’huissier du 24 et 25 février 2022, Madame [FR], les consorts [J], les consorts [KU], les consorts [UY] et Madame [M] ont fait délivrer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière un congé avec refus de renouvellement au 16 décembre 2022 pour les lots suivants, situés au sein de la copropriété à usage de Résidence de tourisme dénommé " [Adresse 12] " à [Localité 11] (Isère) :

— Les lots 20, 187 et 324, appartenant à Madame [FR], composé d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement ;

— Les lots 40, 210 et 315, appartenant à Monsieur [S] [J] et Madame [P] [L] épouse [J], composé d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement ;

— Les lots 46, 227 et 303, appartenant à Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY], composé d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement ;

— Les lots 38, 213 et 276, appartenant à Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU], composé d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement.

Les bailleurs n’ont pas invoqué le bénéfice des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce et ne contestent pas le droit à indemnité d’éviction de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière. Dès lors, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière justifie du principe de sa créance.

B/ Sur le quantum de l’indemnité d’éviction

1/ Sur la validité de la clause contractuelle de plafonnement de l’indemnité

Selon l’article L. 145-15 du code de commerce, « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. ».

La jurisprudence est venue préciser que les clauses contractuelles portant renonciation au droit à indemnité d’éviction sont illicites (Cass., civ. 3e, 07 octobre 1987, no 86-11.297), de même que les clauses prévoyant une fixation forfaitaire de l’indemnité ou un mode de calcul différent de celui prévu par les textes (Cass., civ. 3e, 18 janvier 2023).

En l’état, l’article 2 alinéa 6 et 7 des contrats de baux commerciaux signés entre les parties dispose que " De convention expresse, les parties plafonnent cette indemnité d’éviction au montant du chiffre d’affaires HT réalisé par le PRENEUR au titre de l’exploitation du bien objet de la présente location au cours des deux dernières années du bail.

Le PRENEUR renonce expressément à toute indemnité d’éviction, si le présent bail, renouvellement inclus, se poursuit sur une durée minimum de 18 ans ".

Il ressort de la rédaction de cette clause que ni l’alinéa 6, qui vient limiter forfaitairement par avance le droit à indemnité d’éviction de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière, ni l’alinéa 7, qui vaut renoncement du preneur au bénéfice de l’indemnité, ne sont conformes aux dispositions d’ordre public applicables en matière de baux commerciaux.

Dès lors, il y a lieu de les déclarer nulles et de nul effet.

Cependant, il ressort du rapport d’expertise que le chiffrage du montant de l’indemnité d’éviction réalisé par Monsieur [N] ne tient pas compte des dispositions contractuelles précitées. En effet, la clause litigieuse est mentionnée pour la première fois dans la réponse de l’expert judiciaire au dire du 06 juin 2024 où il précise que « on peut toutefois penser que cette clause porte atteinte, dans une certaine mesure, au droit à renouvellement du bail, et doit être réputée non écrite » (pièce 70, page 38).

2/ Sur le montant de l’indemnité d’éviction

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. À ce titre, le juge du fond est libre de les faire siennes et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée (Civ. 1re, 12 novembre 1985). Ainsi, les consorts [KU] ne sont pas fondés à soutenir que la juridiction ne serait pas compétente pour se substituer à l’expert judiciaire dans l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction exigible.

Aux termes de l’article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon cet article, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement ou de la résiliation anticipée du bail commercial.

En la matière, il est constant que les juges du fond apprécient souverainement la méthode d’évaluation qui leur apparaît être la mieux appropriée pour déterminer la valeur du droit au bail (Civ. 3e, 15 octobre 2008, no 07-17.727).

En l’espèce, les parties s’opposent sur le montant de l’indemnité principale et des indemnités accessoires.

— Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale correspond à la valeur du droit au bail à laquelle est ajoutée la valeur du fonds de commerce.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’état, les parties s’accordent sur le fait que la résiliation des baux n’entraîne pas une perte totale du fonds de la société demanderesse, mais uniquement une perte partielle. Elle ne peut donc prétendre qu’à une indemnité d’éviction calculée sur la base de la valeur de remplacement des lots concernés.

Dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, Monsieur [N] a chiffré le montant de l’indemnité d’éviction principale exigible par la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à partir d’une moyenne entre la méthode des barèmes et celle de l’excédent brut d’exploitation.

La S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière expose que les modalités de calcul appliquées par l’expert judiciaire sont erronées dans la mesure où elles se fondent uniquement sur une base de référence non pertinente pour une résidence de tourisme 4 étoiles et que le calcul du chiffre d’affaires n’intègre pas le montant des séjours propriétaires.

Or, en premier lieu, il ressort de la réponse adressée par l’expert judiciaire au dire no 2 de Maître Dorier, en date du 6 juin 2024, qu’il a précisé que " le principe des barèmes est de fournir des fourchettes basses et hautes et des valeurs moyennes ; les chiffres incluent, bien évidemment, une multitude de fonds dans toute la France, à charge pour l’expert d’en adapter le montant au fonds étudié ". À ce titre, il souligne avoir retenu un ratio de 1,3 fois le CA HT annuel alors que l’étude faisait ressortir un ratio moyen de 0,86 fois le CA HT annuel (pièce 70, page 39).

En second lieu, il souligne que le rapport de l’expert immobilier dont la société demanderesse entend se prévaloir (pièce 10) fait état d’un ratio de 250 à 300 % en s’appuyant que le barème Francis Lefèvre, alors d’une part que celui-ci prend en compte un CA TTC et non HT, que le barème fiscal peut varier en la matière de 67 % à 333 % HT, et d’autre part qu’ils sont anciens et concerne des hôtels sur l’ensemble du territoire, avec nécessairement des fourchettes hautes dans les métropoles. Il doit donc être considéré que cette étude ne justifie pas de l’adaptation du barème aux caractéristiques de la résidence " [Adresse 12] ", faute de préciser la nature et la composition des établissements pris en compte dans la réalisation du barème invoqué. Par ailleurs, l’étude réalisée postérieurement par Monsieur [X] comporte le même biais en proposant un montant d’indemnité calculé au prorata détenu par rapport au nombre total de lots sur la base du chiffre d’affaire effectif, en y appliquant ensuite un coefficient compris entre 1,5 et 2,5 qui reflèterait la situation stratégique du fonds implanté dans une station de ski de renom, sans pour autant définir et justifier la manière dont ce coefficient est obtenu par référence à des biens de même nature sur le reste du territoire, ni en quoi le chiffre d’affaire réel et les barèmes pondérés, croisés avec l’excédent brut d’exploitation, nécessairement plus élevés dans des lieux prestigieux, ne seraient pas suffisants à permettre la valorisation du fonds.

Enfin, en dernier lieu, Monsieur [N] rappelle que l’absence de prise en compte du montant des séjours propriétaires dans le calcul du chiffre d’affaires se retrouve dans l’étude de Monsieur [D] (pièce 10). Sur ce point, force est de constater que la dernière étude produite par Monsieur [X] n’expose pas les modalités de calcul du chiffre d’affaires (pièce 60).

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière échoue à rapporter la preuve d’une erreur de l’expert judiciaire dans l’estimation de la valeur de l’indemnité d’éviction exigible par le preneur.

À l’inverse, il ressort des développements méthodologiques faits par Monsieur [N] que ce dernier a procédé à une évaluation du chiffre d’affaires en fonction des documents comptables communiqués par la société, et après exclusion des années 2020 et 2021 correspondants à la période du Covid-19. Il démontre aussi avoir tenu compte des spécificités de la résidence concernée, tant dans ses avantages (ex : situation favorable dans la station ; locaux récents ; parkings intérieurs ; etc.) que dans ses désavantages (ex : concurrence importante de résidences pour la taille de la station : nombreux hôtels avec des prestations haut de gamme ; etc.).

Il s’en suit que le chiffrage de l’indemnité principale calculée par l’expert judiciaire apparaît pertinent et sera retenu, soit la somme de :

—  69.334 euros due par Madame [EU] [CR] épouse [FR] ;

—  52.788 euros due par Monsieur [S] [J] et Madame [P] [J] née [L] ;

—  29.135 euros due par Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU] ;

—  51.208 euros due par Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY].

— Sur les indemnités accessoires

L’expert judiciaire indique avoir uniquement retenu un trouble commercial compte tenu de la perte partielle du fonds. À ce titre, il précise avoir limité le calcul de l’indemnité à un mois d’EBE conformément aux différents chiffrages communiqués (pièce 70, page 38).

La S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière s’y oppose et requiert le versement d’une indemnité accessoire forfaitaire correspondant à 3 mois d’excédent brut d’exploitation (EBE).

Toutefois, le tribunal relève qu’à la différence de l’indemnité principale pour laquelle la société demanderesse entendait solliciter la reprise du chiffrage réalisé par Monsieur [X], cette dernière ne se réfère plus à ce rapport dans la mesure où il écarte purement et simplement le droit de la société au paiement d’une telle indemnité (pièce 60, page 12).

La S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière ne produisant aucun élément nouveau, il y a lieu de limiter le montant de l’indemnité accessoire à un mois d’excédent brut d’exploitation, soit conformément au rapport d’expertise judiciaire, à la somme de :

—  703 euros due par Madame [EU] [CR] épouse [FR] ;

—  527 euros due par Monsieur [S] [J] et Madame [P] [J] née [L] ;

—  294 euros due par Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU] ;

—  503 euros due par Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [EU] [CR] épouse [FR] est condamnée à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme totale de 70.037 euros au titre de l’indemnité d’éviction exigible pour les lots 20, 187 et 324.

Monsieur [S] [J] et Madame [P] [J] née [L] sont condamnés solidairement à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme totale de 53.315 euros au titre de l’indemnité d’éviction exigible pour les lots 40, 210 et 315.

Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU] sont condamnés solidairement à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme totale de 29.429 euros au titre de l’indemnité d’éviction exigible pour les lots 38, 213 et 276.

Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY] sont condamnés solidairement à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme totale de 51.711 euros au titre de l’indemnité d’éviction exigible pour les lots 46, 227 et 303.

II/ Sur la demande reconventionnelle d’expulsion et d’indemnité d’occupation

A/ Sur la demande d’expulsion

L’article L. 145-28 alinéa 1 du code de commerce dispose que « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

En l’espèce, le motif mentionné dans les congés signifiés les 24 et 25 février 2022 n’étant pas un motif grave et légitime, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce.

Il est acquis qu’au jour de la présente décision, Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU], Monsieur [S] [J] et Madame [P] [L] épouse [J], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [UY], Monsieur [V] [UY], Madame [RI] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [OX] [CR] épouse [FR] n’ont pas procédé au paiement de l’indemnité d’éviction exigible.

Dès lors, en application de l’article L. 145-28 alinéa 1 précité, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière est fondée à se maintenir dans les lieux jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction due.

Par conséquent, Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU], Monsieur [S] [J] et Madame [P] [L] épouse [J], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [UY], Monsieur [V] [UY], Madame [RI] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [OX] [CR] épouse [FR] seront déboutés de leur demande d’expulsion de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière.

B/ Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 alinéa 1 in fine du code de commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est acquis que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative (Civ. 3e, 29 novembre 2000, no 99-12.730 P.) et que son appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (Civ. 3e, 15 juin 1994, no 92-14.172 P.).

En l’espèce, il a été énoncé précédemment que la détermination du chiffre d’affaires faite par l’expert judiciaire ne comportait pas d’anomalie. Il s’en suit que le chiffre d’affaires non pondéré exposé en page 41 du rapport sera repris pour le calcul de base de l’indemnité d’occupation.

S’agissant des autres variables, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière estime que quelques correctifs doivent être apportés à l’estimation par l’expert judiciaire, notamment sur le taux d’effort, l’abattement de précarité, et l’abattement commission OTA.

— Sur le taux d’effort

Dans son rapport, l’expert judiciaire a retenu un taux d’effort de 30 % au motif que si les ratios retenus en province pour des hôtels 4 étoiles et de + de 40 chambres sont de 12 à 15 % du CA HT, il en va autrement des résidences de tourisme où les taux d’effort sont supérieurs et généralement dans une fourchette de 30 à 35 % (pièce 70, page 32).

La S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière estime que le taux d’effort doit être fixé à 25 % au regard des usages professionnels reconnus par la doctrine, la jurisprudence et les publications spécialisées qui fixent plutôt une fourchette de 25 à 35 % avec une prévalence autour de 25 à 30 % (page 79).

Or, ainsi que le relève l’expert judiciaire, le pourcentage du taux d’effort est d’autant plus élevé que les services offerts sont limités et donc inversement proportionnel au confort de l’hôtel.

Partant de ce constat, le tribunal relève que l’expert s’est limité à évoquer des taux d’effort de 30 à 35 % appliqués en matière de résidence de tourisme sans précision sur le niveau de standing des biens concernés. Or, outre le classement de la résidence " [Adresse 12] " en résidence 4 étoiles (pièce 65), il ressort de la lecture du descriptif des équipements inclus dans le rapport d’expertise que la résidence dispose de nombreux services annexes à la location d’un logement, tels qu’un spa, deux saunas, deux jacuzzis, une salle de fitness et des salles de massage (page 15). Dès lors, il ne peut être fait application d’un taux d’effort déterminé à partir de la moyenne de l’ensemble des résidences de tourisme, sans distinction de la qualité des prestations offertes.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière de voir fixer le taux d’effort à 25 %.

— Sur l’abattement de précarité

Dans son rapport l’expert judiciaire n’a pas fixé de taux d’abattement de précarité tout en rappelant que la reconnaissance de la précarité et le choix du taux de l’abattement relèvent du pouvoir souverain du juge du fond. Il précise toutefois que « le bien-fondé de cet abattement nous semble, en l’espèce, discutable car la société CGH va continuer à exploiter la résidence malgré le départ des 4 appartements » (pièce 70, page 33).

La S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière estime que le taux d’abattement de précarité doit être fixé à 15 % au regard de la situation précaire dont elle est victime et de la procédure d’expertise en cours, sans aucune prévisibilité sur la durée de l’exploitation des quatre appartements concernés pour les mois à venir, ainsi que le trouble commercial et l’entrave nécessairement causée à son activité du fait de l’éviction (page 77).

Toutefois, en l’état, il convient de rappeler que si l’application d’un abattement de précarité est justifiée par le choix des propriétaires de procéder à la résiliation des contrats, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière ne justifie pas du taux dont elle sollicite l’application. Il lui appartient de produire à l’instance tout élément comptable de nature à justifier la réalité du trouble commercial, eu égard notamment aux réservations enregistrées depuis la résiliation.

Faute pour cette dernière de justifier d’éléments significatifs, le taux d’abattement de précarité sera limité à la somme de 5 %.

— Sur l’abattement commission OTA

Dans son rapport, l’expert judiciaire n’a pas fixé de taux d’abattement commission OTA et ne s’est pas exprimé sur l’opportunité d’un tel taux.

La S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière estime que ce taux doit être fixé à 15 % au motif que celui-ci permet de tenir compte de la réalité économique du secteur telle que constatée par le marché, en tenant compte de l’ensemble des pratiques commerciales (page 84).

Cependant, contrairement à ce que soutient la société demanderesse, l’application d’un tel abattement n’est pas automatique. À ce titre, le rapport d’expertise du 10 mars 2025 établi dans le cadre d’une autre instance et portant sur une autre résidence propose la fixation du montant d’une indemnité d’occupation dont le calcul ne tient pas compte d’un taux d’abattement commission OTA (pièce 75).

Il appartenait donc à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière de justifier des pratiques commerciales en vigueur, ce qu’elle ne fait pas. À tout le moins, il doit être relevé que le rapport de Monsieur [X] établi pour le demandeur à l’issue du pré rapport d’expertise judiciaire se limite à contester le montant de l’indemnité d’éviction retenu par Monsieur [N] sans formuler de remarques autour de l’indemnité d’occupation (pièce 60).

Plus encore, la société demanderesse ne rapporte pas la preuve du recours aux pratiques commerciales alléguées, et notamment à la commercialisation des séjours touristiques par des canaux imposant l’application d’une remise.

Dès lors, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière sera déboutée de sa demande visant à voir appliquer un taux d’abattement commission OTA.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le montant de l’indemnité d’occupation due doit être calculé de la manière suivante :

CA HT non pondéré x taux d’effort – taux d’abattement de précarité

Par conséquent, la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière sera condamnée à payer :

— à Madame [EU] [CR] épouse [FR], la somme de 13.576,69 euros HT/an (57.163 euros x 25 % – 5 %) au titre de l’indemnité occupation exigible pour les lots 20, 187 et 324 ;

— à Monsieur [S] [J] et Madame [P] [J] née [L], la somme de 10.472,09 euros HT/an (44.093 euros x 25 % – 5 %) au titre de l’indemnité occupation exigible pour les lots 40, 210 et 315 ;

— à Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU], la somme de 5.729,93 euros HT/an (24.126 euros x 25 % – 5 %) au titre de l’indemnité occupation exigible pour les lots 38, 213 et 276 ;

— à Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY], la somme de 10.300,85 euros HT/an (43.372 euros x 25 % – 5 %) au titre de l’indemnité occupation exigible pour les lots 46, 227 et 303 ;

À compter du 16 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

III/ Sur les autres demandes

A/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties succombant partiellement, les dépens seront pris en charge, en ce compris les frais d’expertise, pour une moitié par la demanderesse et pour l’autre moitié par les défendeurs in solidum.

Les dépens seront par ailleurs distraits selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

B/ Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’état, l’équité commande de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles exposés par elle. Les parties seront donc déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

C/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. En effet, nul ne conteste la validité de la résiliation des baux, et donc à terme, de l’obligation du preneur de quitter les lieux dans un délai de trois mois à compter du complet paiement du montant de l’indemnité d’éviction. Il s’en suit, que le présent litige visait uniquement à fixer le montant de ladite indemnité due à la S.A.S Compagnie de Gestion Hôtelière, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation dont elle est débitrice. La société ne peut donc soutenir que le prononcé de l’exécution provisoire lui causerait un préjudice caractérisé par la perte d’exploitation des fonds.

Dès lors, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Déclare nul et de nul effets les dispositions de l’article 2 alinéas 6 et 7 des contrats de baux commerciaux signés entre les parties,

Condamne Madame [EU] [CR] épouse [FR] à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme totale de 70.037 euros au titre de l’indemnité d’éviction exigible pour les lots 20, 187 et 324,

Condamne solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [P] [J] née [L] à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme totale de 53.315 euros au titre de l’indemnité d’éviction exigible pour les lots 40, 210 et 315,

Condamne solidairement Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU] à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme totale de 29.429 euros au titre de l’indemnité d’éviction exigible pour les lots 38, 213 et 276,

Condamne solidairement Monsieur [C] [UY], Madame [Y] [M], Monsieur [V] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [RI] [UY] à payer à la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière la somme totale de 51.711 euros au titre de l’indemnité d’éviction exigible pour les lots 46, 227 et 303,

Déboute Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU], Monsieur [S] [J] et Madame [P] [L] épouse [J], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [UY], Monsieur [V] [UY], Madame [RI] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [OX] [CR] épouse [FR] de leur demande d’expulsion de la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière,

Condamne la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU] une indemnité d’occupation de 5.729,93 euros HT/an, à compter du 12 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à Monsieur [S] [J] et Madame [P] [L] épouse [J] une indemnité d’occupation de 10.472,09 euros HT/an, à compter du 12 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à Madame [Y] [M], Monsieur [C] [UY], Monsieur [V] [UY], Madame [RI] [UY], Madame [F] [UY] une indemnité d’occupation de 10.300,85 euros HT/an, à compter du 12 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à Madame [OX] [CR] épouse [FR] une indemnité d’occupation de 13.576,69 euros HT/an, à compter du 12 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne la S.A.S. Compagnie de Gestion Hôtelière à 50% des dépens comprenant les frais d’expertise,

Condamne in solidum Monsieur [WX] [KU] et Madame [U] [T] épouse [KU], Monsieur [S] [J] et Madame [P] [L] épouse [J], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [UY], Monsieur [V] [UY], Madame [RI] [UY], Madame [F] [UY] et Madame [OX] [CR] épouse [FR] à 50% des dépens comprenant les frais d’expertise,

Accorde aux avocats de la cause qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Prononce publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

lors du prononcé

Patricia RICAU Nathalie CLUZEL