TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01239 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HCY

Minute : 25/00534

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

Représentant : M. [L] [H] [X] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [Y] [P] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [L] [H] [X] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [P] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 novembre 2022, l’OPH [Localité 12] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [Y] [P] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 463,60 euros, outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à Mme [Y] [P] [U] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 869,69 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 26 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Mme [Y] [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 4 juillet 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de de conséquence constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— la condamnation au paiement de la dette à titre de provision,

— la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 3 995,16 euros, arrêtée à la date du 10/02/2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 15] le 24 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT qui s’est fait représenter par M. [L] [H] [X], muni d’un pouvoir régulier, s’est désisté de sa demande d’expulsion, précisant que Mme [Y] [P] [U] avait quitté les lieux. Il a maintenu ses autres demandes notamment celle en paiement de la somme de 3 995,16 euros.

Mme [Y] [P] [U], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [Y] [P] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 23 novembre 2022 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges de Mme [Y] [P] [U]. Il produit également le commandement de payer du 18 novembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 10 avril 2025, échéance de février 2025 mentionnant une dette de 6 026 euros y compris le coût de réparations locatives dont l’imputation à Mme [Y] [P] [U] n’est pas démontrée et la déduction du dépôt de garantie. Quoiqu’il en soit à l’audience, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a sollicité la condamnation de la demanderesse à la somme visée à l’assignation, ne comprenant pas l’échéance de février, donc inférieure à la somme due.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Y] [P] [U] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3 995,16 euros échéance de janvier 2025 incluse arrêtée au 18 mars 2025, date de l’assignation et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Le bail du 23 novembre 2022 contient une clause qui stipule que " chaque année à la demande de [Localité 12] HABITAT, la preuve de la souscription d’une [assurance couvrant es risques locatifs] doit être fournie par le locataire qui produira une police d’assurance ou une attestation de paiement des primes. A défaut, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le 18 novembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à Mme [Y] [P] [U] un commandement d’avoir à justifier de son assurance dans le délai d’un mois.

Ce commandement est demeuré infructueux dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater que le bail du 23 novembre 2022 est résilié à la date du 19 décembre 2024.

Le bail étant déjà résilié la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer est sans objet.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT s’est désisté de sa demande visant à voir ordonner l’expulsion de Mme [Y] [P] [U]. La défenderesse n’ayant pas présenté de défense au fond avant ce désistement, il convient de constater qu’il est parfait. La demande visant à voir dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, étant une demande subséquente à la demande visant à voir ordonner l’expulsion, il sera également constaté le désistement de cette demande.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [Y] [P] [U], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 19 décembre 2024, date de la résiliation du contrat, devait donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle est condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 19 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux déjà intervenue.

Cette indemnité mensuelle d’occupation est fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [P] [U], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024 et celui de l’assignation du 18 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 novembre 2022, entre l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 12] HABITAT et Mme [Y] [P] [U] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 19 décembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Constate le désistement de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir ordonner l’expulsion de Mme [Y] [P] [U] et de sa demande visant à voir dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Déclare sans objet la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Condamne Mme [Y] [P] [U] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3 995,16 euros échéance de janvier 2025 incluse arrêtée au 18 mars 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Y] [P] [U] à compter du 19 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [Y] [P] [U] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés,

Condamne Mme [Y] [P] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024 et celui de l’assignation du 18 mars 2025,

Condamne Mme [Y] [P] [U] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge