MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/01000 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RWMK

NAC : 50B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame SULTANA,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MIKY, RCS [Localité 6] 847 756 665, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Viviane VIDALIE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 322

DEFENDEURS

S.A.R.L. FR CONSULTING, RCS Toulouse 847 760 337, représentée par son Gérant, M. [M] [P], dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

S.A.S. CABINET BEDIN, RCS [Localité 7] 327 843, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 41

S.C.P. BL NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

Me [K] [Z], demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

S.E.L.A.R.L. [W] [H] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FR CONSULTING, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 3 janvier 2020, la SARL Miky a donné mandat à la SAS Cabinet Bedin immobilier pour vendre son bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 12], constitué d’un local industriel avec hangar et appartement à usage d’habitation.

Le prix a été fixé à hauteur de 420 000 €, outre 24 000 € au titre de la rémunération de l’agent immobilier, mise à la charge de l’acquéreur.

Le 27 janvier 2020, la SAS Cabinet Bedin immobilier (ci-après la SAS Bedin) a transmis à la SARL Miky une offre d’achat établie par la SARL FR Consulting à hauteur de 444 000 €.

La SARL Miky a refusé cette première offre au motif qu’elle n’était assortie d’aucun dépôt de garantie. Cette offre a été réitérée le jour même, assortie d’un dépôt de garantie de 10 000 €.

Suivant acte notarié du 24 février 2020, instrumenté par Maître [K] [Z], de la SCP [Adresse 9] (ci-après SCP BL Notaires), la SARL Micky a consenti à la SARL FR Consulting une promesse de vente pour une durée expirant le 24 juin 2020.

L’indemnité d’immobilisation de 20 000 € prévue par ce contrat, et qui devait être payée pour une moitié avant le 9 mars 2020 et pour l’autre moitié dans les quinze jours de la purge du droit de préemption urbain, n’a jamais été versée.

Le 16 juin 2020, la SARL Miky a mis en demeure la SARL FR Consulting de payer la somme de 20 000 € au titre de cette indemnité d’immobilisation.

Suivant actes d’huissier signifiés les 10 et 16 novembre 2021, la SARL Miky a fait assigner la SARL FR Consulting et la SAS Bedin immobilier devant le tribunal de commerce de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir les condamner à lui payer l’indemnité d’immobilisation, et, concernant la SAS Bedin immobilier, à réparer son préjudice, outre des demandes accessoires.

Suivant acte d’huissier signifié le 14 décembre 2021, la SARL Miky a fait assigner Maître [K] [Z], notaire, et la SCP [Adresse 9] (SCP BL Notaires) devant le tribunal de commerce de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir les condamner à lui payer l’indemnité d’immobilisation, in solidum avec la SARL FR Consulting et la SAS Bedin immobilier, et à réparer son préjudice, outre des demandes accessoires.

Suivant jugement du 13 octobre 2022, le tribunal de commerce de Toulouse a ordonné la jonction des deux instances, et s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Toulouse, auquel l’affaire a été transférée.

Par jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 19 juin 2023, la SARL FR Consulting a été placée en liquidation judiciaire

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 9 octobre 2023, la SARL Miky a fait assigner la SELARL [W] [H] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FR Consulting, devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 16 novembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 septembre 2025. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 août 2024, la SARL Miky demande au tribunal de bien vouloir :

— Condamner la SARL FR Consulting, la SAS Bedin immobilier et Maître [Z] in solidum à verser à la SARL Miky la somme de 20 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation qui aurait dû lui être versée à la suite de la signature de la promesse de vente du 24 février 2020 ;

— Fixer au passif de la SARL FR Consulting la somme de 20 000 € à ce titre ;

— Condamner la SARL FR Consulting, la SAS Bedin immobilier et Maître [Z] in solidum à verser à la SARL Miky la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Fixer au passif de la SARL FR Consulting la somme de 4 000 € ce titre ;

— Condamner la SARL FR Consulting à garantir et relever indemne la SARL Miky de toutes condamnations qui pourrait être mise à sa charge à l’encontre de Maître [Z] par suite de l’appel en cause qu’elle a été contrainte de régulariser ;

— La Fixer au passif de la SARL FR Consulting ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Les condamner in solidum au règlement des entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, la SAS Cabinet Bedin demande au tribunal, au visa des articles 1241 et 1199 du code civil, de bien vouloir :

— Débouter la Société Miky de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Débouter Maître [K] [Z], notaire associé de la SCP [Adresse 9] et la SCP BL Notaires de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre de la Société Cabinet Bedin immobilier ;

— Condamner la Société Miky à payer à la Société Cabinet Bedin immobilier la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Société Miky aux dépens.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, Maître [K] [Z] et la SCP BL Notaires demandent au tribunal de bien vouloir :

— Débouter la SARL Micky de l’ensemble de ses demandes indemnitaires dirigées contre Me [K] [Z] et de la SCP BL Notaires ;

— Condamner la SARL Micky à payer à Me [K] [Z] et à la SCP BL Notaires la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la partie qui succombera aux dépens de l’instance.

La SARL FR Consulting puis la SELARL [W] [H] en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL FR Consulting n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I / Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

A / Sur la demande formée contre la SARL FR Consulting

La SARL Miky renvoie aux termes contractuels pour solliciter l’exécution de l’obligation en paiement de l’indemnité d’immobilisation mise à la charge de la SARL FR Consulting.

Elle souligne que la renonciation par la mairie à son intention d’aliéner a été adressée au notaire le 10 mars 2020, ce dont l’acquéreur a été informé, de sorte que c’est en toute mauvaise foi qu’il n’a pas payé l’indemnité d’immobilisation. Elle estime que l’ensemble des conditions suspensives étaient levées, et que la non-réalisation de la vente est exclusivement imputable à la SARL FR Consulting.

Elle ajoute qu’elle ne peut être tenue responsable, ni pâtir du défaut de transmission par le notaire de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qu’il avait bien reçue de la mairie.

La SAS Bedin soutient que l’indemnité d’immobilisation aurait en tout état de cause dû être restituée à la SARL FR Consulting, dès lors que la condition suspensive relative à la renonciation de la mairie à son droit de préemption a défailli.

*

L’article 472 du code de procédure civile dispose : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. / Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d’ordre public.”

En l’espèce, la promesse de vente du 24 février 2020 stipule, en pages 7 et suivantes, au paragraphe “indemnité d’immobilisation” :

“Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 20 000 €, dont le paiement sera constaté comme indiqué ci-après :

1.Constatation du versement par le bénéficiaire :

Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 9 mars 2020, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont ci-dessus indiquées la somme de dix mille euros (10 000 €).

Il est ici précisé que dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au promettant.

Le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de dix mille euros (10 000 €), sera versé dans les quinze jours de la réception par le notaire soussigné de la renonciation à son droit de préemption urbain par le bénéficiaire de ce droit ou dans les quinze jours de la fin du délai légal pendant lequel le bénéficiaire peut user de son droit de préemption.

Le notaire s’engage à avertir par courrier électronique l’ensemble des parties de la date de réception par la Mairie de [Localité 11] de la déclaration d’intention d’aliéner en adressant une copie de l’avis de réception par la Mairie et de la réception de l’éventuelle renonciation. »

2.Nature de ce versement :

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du code civil ne lui sont pas applicables.

3.Sort de ce versement :

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêt.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a. En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ;

b. En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis, dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c. Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

• Si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte,

• Si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou les rendre impropres à leur usage,

• Si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisie déclarée ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix,

• Si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes,

• Si le promettant n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière,

• En cas d’infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis,

• Si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable,

• Et enfin, si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.

S’il entend se prévaloir d’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer les bénéficiaires par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant.”

En l’espèce, il est constant qu’aucune somme n’a été versée au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

La SARL Miky ne saurait cependant se prévaloir de la caducité de la promesse à raison de l’absence de versement de la première somme de 10 000 €, puisqu’elle n’a pas fait savoir de volonté en ce sens, alors que les termes contractuels prévoient que dans l’hypothèse où ce virement n’était pas effectif au 9 mars 2020, la promesse de vente serait considérée comme caduque “si bon semble au promettant”.

Au contraire, il ressort des échanges de courriers électroniques des 20 et 21 mai 2020 que le 20 mai 2020, M.[B], gérant de la SARL Miky, a été informé du défaut de versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, alors même que la renonciation de la mairie à son droit de préemption avait été adressée au notaire de la SARL FR Consulting dès le 10 mars 2020.

Le 22 mai 2020, la SAS Bedin a adressé un courrier électronique au notaire du vendeur, M.[B] étant en copie, dans lequel elle demandait si la SARL Miky souhaitait se “retirer du processus” compte tenu du défaut de paiement de l’indemnité d’immobilisation, précisant qu’elle en avait la possibilité, ou pouvait décider de mettre en place un “calendrier cohérent” pour atteindre la réitération de l’acte de vente en juin 2020.

S’il n’est pas produit de réponse à ce courrier électronique, il est en revanche versé aux débats un courrier électronique adressé par le notaire du vendeur au vendeur, dans lequel elle fait état de la demande de ce dernier aux fins de fixation d’un rendez-vous pour signer l’acte de vente, ce qui confirme que la SARL Miky n’a pas entendu se prévaloir de la caducité de la promesse à raison de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ces conditions, il ne saurait être jugé que l’indemnité d’immobilisation doit être versée au seul motif qu’il s’agit de l’application des clauses contractuelles relatives à ses modalités de paiement, et donc en raison de l’inexécution survenue en mars puis mai 2020, mais il y a lieu de tenir compte de l’issue de l’opération pour déterminer qui doit conserver le bénéfice de cette indemnité, quand bien même elle n’a pas été versée conformément aux termes contractuels.

Il s’agit donc de se placer à la date d’expiration de la promesse, le 24 juin 2020, pour apprécier le devenir de l’indemnité d’immobilisation à raison de la non-réalisation de la vente promise.

En l’occurrence, l’article 3.b) susvisé prévoit qu’en cas de non-réalisation de la vente l’indemnité d’immobilisation est acquise à la SARL Miky à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble pendant la durée de la promesse.

Toutefois, l’article 3.c) prévoit des exceptions, lorsque le bénéficiaire se prévaut de différentes circonstances qu’il énumère.

En l’espèce, la SARL FR Consulting, par l’intermédiaire de la SAS Bedin, s’est prévalue d’un manquement du vendeur, qu’elle a qualifié de non-réalisation d’une condition suspensive, à savoir l’absence de production de constats d’huissier relatifs à l’affichage de la déclaration préalable en mairie concernant le changement de destination des bâtiments à usage industriel et de bureau, ou d’entrepôt, en logements.

Toutefois, non seulement la SARL FR Consulting n’a jamais respecté les termes contractuels prévoyant, dans l’hypothèse où elle entendait se prévaloir d’un motif de conserver l’indemnité d’immobilisation, qu’elle le notifie au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les sept jours de l’expiration de la promesse, soit avant le 2 juillet 2020, mais surtout, la circonstance dont elle se prévaut tenant au défaut de production de ces constats d’huissier n’a pas été érigée en condition suspensive dans le cadre de la promesse de vente.

En effet, les conditions suspensives sont limitativement énumérées dans l’acte notarié comme suit :

— au titre des conditions suspensives de droit commun :

“les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.”,

— au titre des conditions suspensives particulières :

“Etat parasitaire négatif :

un état de recherche de moins de six mois révélant l’absence de termites […]

Etude environnementale :

Les présentes sont soumises à la production aux frais du bénéficiaire d’un état environnemental sur le bâti et le non bâti ne révélant pas de pollution rendant le bien impropre à une destination d’habitation, dans le délai de deux mois des présentes.

Absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le bénéficiaire déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition.”

Ainsi, aucune condition suspensive n’a été prévue concernant la preuve de l’affichage de la déclaration préalable en mairie du changement de destination du bien promis, quand bien même l’impossibilité de procéder au changement de destination de l’immeuble aurait effectivement entraîné la défaillance d’une condition suspensive.

De fait, dans un courrier du 20 avril 2020, le notaire rédacteur de la promesse a rappelé à l’acquéreur que s’il survenait une difficulté concernant la déclaration préalable en raison d’un recours ou d’un retrait d’autorisation, il serait en droit de se prévaloir de la déchéance d’une condition, et d’exiger le remboursement de l’indemnité d’immobilisation, ce qui constitue un rappel des limites contractuelles, lesquelles ne prévoient en aucun cas la production d’une preuve, par voie d’huissier, de l’affichage de la déclaration préalable, à titre de condition suspensive.

Les défendeurs ne peuvent donc pas se prévaloir de l’absence de production des procès verbaux de constat d’huissier pour dire la condition suspensive défaillie du fait du vendeur.

Par ailleurs, la SAS Bedin soutient que la condition suspensive relative à la communication de la renonciation de la mairie à son droit de préemption a défailli, au motif que la SARL FR Consulting n’a jamais été informée de la date de dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie ni reçu copie de l’avis de réception de la renonciation de celle-ci.

Toutefois, Maître [Z] justifie de l’envoi d’un courrier électronique à M.[P], gérant de la SARL FR Consulting, le 27 mars 2020, aux termes duquel il lui indique : “Je vous indique que Maître [E] nous a adressé la renonciation de la mairie au droit de préemption urbain. Ce qui déclenche pour vous l’obligation de verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 20 000 €.”

Ainsi, contrairement à l’affirmation de la SAS Bedin, la SARL FR Consulting a été informée dans les termes contractuellement fixés de la renonciation de la mairie à son droit de préemption.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que la SARL Miky fait valoir que toutes les conditions suspensives étaient acquises et que la non-réalisation de la vente est imputable à la SARL FR Consulting, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de l’article 3.b. du paragraphe relatif à l’indemnité d’immobilisation selon lequel : “En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci”, la bénéficiaire de la promesse n’étant pas en mesure de justifier d’une des circonstance visée à l’article 3.c. de ce même paragraphe.

Par conséquent, la demande de la SARL Miky de voir inscrire une créance au passif de la procédure collective de la SARL FR Consulting sera accueillie, à hauteur de 20 000 €.

B / Sur la demande formée contre la SAS Bedin

La SARL Micky soutient que la SAS Bedin a manqué à son obligation de conseil, en l’incitant à conclure la promesse avec la SARL FR Consulting, garantissant sa totale confiance concernant la solvabilité de cette dernière. Elle rappelle que l’agent immobilier doit délivrer à son mandant toutes les informations dont il dispose et qui sont de nature à influer sa décision, la solvabilité de l’acquéreur constituant nécessairement un élément déterminant pour le vendeur.

Elle souligne que la charge de la preuve de l’exécution de son obligation de conseil relative à la solvabilité de l’acquéreur incombe à la SAS Bedin, et que c’est à cette dernière de démontrer qu’elle s’est assurée de la solvabilité de la SARL FR Consulting.

Elle lui reproche en outre de ne pas être intervenue pour inciter la SARL FR Consulting, présentée comme un partenaire privilégié, à honorer ses engagements contractuels, et de ne pas l’avoir informée du fait que le gérant de la SARL FR Consulting exerçait par ailleurs comme agent immobilier.

La SARL Micky estime que le comportement de la SAS Bedin l’a privée de la possibilité de ne pas contracter, et, par suite, de ne pas immobiliser son bien pendant plusieurs mois en vain.

La SAS Bedin répond qu’elle n’est pas partie à la promesse de vente, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à payer l’indemnité d’immobilisation qu’elle prévoit, dont seule la SARL FR Consulting est redevable.

Elle soutient par ailleurs que l’indemnité d’immobilisation aurait dû être restituée à la SARL FR Consulting.

Elle développe ensuite qu’elle n’a pas commis de faute, et, subsidiairement, qu’il n’existerait pas de lien de causalité entre une telle faute et le défaut de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

*

A titre liminaire, il convient de constater que le dispositif des écritures d’une partie doit être compris à l’aune de ses motifs.

En l’occurrence, si la SARL Miky demande la condamnation in solidum des trois défenderesses à lui payer 20 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, il s’évince sans ambiguïté de ses développements qu’à l’encontre de l’agent immobilier et du notaire, elle ne demande pas le versement de cette somme au titre de l’exécution contractuelle en paiement de l’indemnité d’immobilisation, mais à titre de dommages et intérêts sur le fondement de leur responsabilité à son égard.

Elle ne saurait donc être déboutée de sa demande formée contre la SAS Bedin au motif que cette dernière n’est pas partie à la promesse de vente, et il y a lieu d’examiner les moyens relatifs à sa responsabilité au titre de ses propres obligations contractuelles en qualité de mandataire de la SARL Miky.

L’article 1991 du code civil dispose : “Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. / Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.”

L’article 1992 du même code précise : “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. / Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.”

En application de ces textes, l’agent immobilier est soumis à une obligation de moyen dans sa mission d’entremise, dont il doit rechercher l’efficacité. A ce titre, il est admis qu’étant chargé de sélectionner un cocontractant pour son mandant, il doit procéder à des vérifications sérieuses concernant la solvabilité du candidat à l’acquisition.

Il est en outre soumis à des obligations de conseil, d’information et de mise en garde, lesquelles s’apprécient au regard des informations dont il disposait effectivement.

Enfin, le code de déontologie instauré par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce prévoit en son article 2, alinéa 1 : “Les personnes mentionnées à l’article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.”

Cette obligation de loyauté et de sincérité impose à l’agent immobilier de se monter impartial entre les parties entre lesquelles il joue un rôle d’intermédiaire, et de ne pas inciter l’une d’elles à réaliser des actes contraires à son intérêt.

En l’espèce, il ressort de l’échange de courriers électroniques entre M.[B], gérant de la SARL Miky, et M.[T], de la SAS Bedin, en date du 30 janvier 2020, que le second a fourni au premier toutes les informations qui étaient nécessaires à sa prise de décision, de manière loyale.

Ainsi, l’agent immobilier a indiqué à la SARL Miky : “Je ne connais pas de solution qui garantisse à 100 % au vendeur une vente immobilière à la signature d’un compromis […]. Tout ce que je peux vous dire sur l’acquéreur, c’est que FR Conulting est effectivement une société intermédiaire dont l’activité principale est le portage d’opérations de ce type. Mr [P], son gérant et associé unique, “vend” à un groupe d’investisseurs, des sportifs professionnels comme des cadres, des investissements clefs en main.

Nous n’avons enregistré aucun défaut de cet acquéreur dans nos multiples ventes.

La particularité commune à tous nos dossiers avec Mr [P] est que son rôle d’intermédiaire averti permet d’obtenir des profils d’investisseurs spécifiques à chaque opération. Mr [P] trouve ensuite des solutions qui valorisent au mieux les biens proposés.”

Ce faisant, la SAS Bedin a précisément expliqué la particularité de la position de l’acquéreur, lui-même intermédiaire, sans inciter la SARL Miky à croire qu’il disposait lui-même de fonds propres permettant d’envisager le paiement du prix de vente pour lui-même. Elle a donc recueilli et fourni toutes les informations relatives à la solvabilité de la SARL FR Consulting.

De fait, la SARL Micky a répondu que le débat ne portait pas sur une garantie à 100 % de la vente, mais sur : “mon inquiétude sur la disponibilité (plus de 470 000 €) des fonds nécessaires à l’opération pour l’acquéreur qui est une très jeune société (juste un an d’existence) avec un capital social de 2 000 € et aucun bilan”.

C’est donc en toute connaissance de cause que la SARL Miky a accepté de conclure la promesse de vente, moyennant une garantie constituée par une indemnité d’immobilisation, que l’agent immobilier a proposé de porter de 10 000 € à 20 000 € selon un paiement en deux étapes.

S’agissant de la solvabilité de la SARL FR Consulting pour le paiement de cette somme de 20 000 €, alors que la SARL Miky savait que l’acquéreur ne disposait pas encore de bilan comptable, on voit mal quelles investigations l’agent immobilier aurait pu mener pour s’assurer de sa capacité financière pour une telle somme, dont le montant peu élevé au regard de l’importance de l’opération projetée pouvait laisser raisonnablement penser qu’elle ne poserait pas de difficulté, cette capacité étant logiquement confirmée par le seul fait que la SARL FR Consulting avait déjà fonctionné par le passé, à travers des ventes conclues en collaboration avec la SAS Bedin.

Ainsi, la SAS Bedin n’a pas commis de faute concernant les recherches à mener sur la solvabilité de l’acquéreur, ni les informations transmises à ce sujet au vendeur.

Quant aux considérations relatives au fait que M.[P] aurait été agent immobilier en sa qualité de président d’une société TOUL’HOUSE au moment des négociations, activité incompatible avec celles de la SARL FR Consulting, elles ne reposent sur aucun élément probatoire. En tout état de cause, il n’est pas établi que la connaissance de cette situation, si elle existait, aurait dissuadé la SARL Miky de conclure la promesse de vente dans les termes qui ont été choisis.

Ainsi, la SAS Bedin ne saurait voir sa responsabilité engagée sur le fondement de ce moyen.

Enfin, la SARL Miky reproche à la SAS Bedin de ne pas avoir veillé à l’exécution de ses obligations contractuelles par la SARL FR Consulting, relatives au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Contrairement à l’affirmation de la SAS Bedin, son mandat n’a pas pris fin par la signature de la promesse de vente, puisqu’elle s’est engagée à vendre le bien, et non seulement à aboutir à une promesse de vente. De fait, elle souligne qu’elle n’a pas été rémunérée, compte tenu de l’échec de la vente.

Toutefois, aux termes du contrat de mandat, l’obligation de la SAS Bedin consiste à “vendre au mieux de ses intérêts [ du mandant ] les biens” visés par le contrat.

Il ne lui est donc pas confié la mission de veiller à la bonne exécution des obligations contractuelles qui seraient nées par son intermédiaire.

De même, il doit être rappelé que l’obligation de l’agent immobilier de vérifier la solvabilité du cocontractant est une obligation de moyen et non de résultat, et qu’il n’a pas d’obligation de garantir cette solvabilité. Par suite, il ne peut être tenu responsable de l’inexécution du contrat pour lequel il a été intermédiaire par l’une des parties qui s’est avérée insolvable.

En d’autres termes, à défaut de démontrer une faute de l’agent immobilier à l’origine du non-paiement de l’indemnité d’immobilisation, sa responsabilité ne saurait être engagée à raison de l’inexécution de l’obligation contractuelle qui incombait exclusivement à la SARL FR Consulting.

Il résulte de ce qui précède que la SAS Bedin n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard des préjudices invoqués par la SARL Miky.

Cette dernière sera donc déboutée de ses demandes formées contre la SAS Bedin.

C / Sur la demande formée contre Maître [Z]

La SARL Miky soutient qu’elle a été contrainte d’assigner le notaire dans le cadre de la présente instance, dès lors qu’il refusait de lui transmettre les courriers par lesquels il affirmait avoir informé la SARL FR Consulting de la réception de la DIA, au motif que cette dernière s’y opposait.

Sur sa responsabilité, la SARL Miky fait valoir que le notaire devait assurer l’effectivité de l’acte qu’il a rédigé, ce qu’il n’a pas fait. Elle rappelle qu’elle n’a pas à démontrer qu’elle aurait pu vendre le bien plus tôt pour percevoir l’indemnité d’immobilisation, et qu’il importe peu que certaines conditions suspensives n’aient pas été levées. Elle lui reproche en outre de ne pas l’avoir informée du refus exprimé par l’acquéreur de payer l’indemnité d’immobilisation.

Maître [Z] et la SCP BL Notaires observent d’abord qu’en cours d’instance, les demandes formées contre eux ont été complètement abandonnées, avant d’être réintroduites. Sur le fond, ils font valoir qu’ils ont exécuté leurs obligations, notamment en transmettant à l’acquéreur la renonciation de la mairie à son droit de préemption et en réclamant le paiement de l’indemnité d’immobilisation. Ils soulignent que la SARL FR Consulting a unilatéralement posé de nouvelles conditions au paiement de cette somme, ce dont ils ont immédiatement informé le notaire du vendeur tout en rappelant à l’acquéreur qu’il ne pouvait agir ainsi.

Ils ajoutent à titre subsidiaire qu’ils contestent tout lien de causalité entre les manquements qui leur sont reprochés et les préjudices invoqués par la SARL Miky, dès lors que le non-paiement de la somme ne peut être à l’origine d’un dommage que dans l’hypothèse où la vente aurait pu être réalisée, ce qui n’est selon eux pas démontré.

Enfin, ils estiment qu’ils ne peuvent pas être tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation, ni être garant de son paiement par la SARL FR Consulting, s’agissant d’une obligation concernant seulement cette dernière. Ils ajoutent que la SARL Miky n’a rien mis en oeuvre pour obtenir ce paiement auprès de l’unique débitrice, et qu’elle ne démontre pas qu’elle aurait eu une chance réelle et sérieuse de remettre le bien en vente immédiatement et de le vendre si elle avait été informée dès le 9 mars 2020 que le premier paiement n’était pas intervenu.

Par ailleurs, ils soulignent qu’il n’y avait pas lieu de l’assigner au fond pour voir engager sa responsabilité professionnelle pour obtenir communication des pièces couvertes par le secret professionnel, une simple saisine du juge des référés étant suffisante à cette fin.

*

En premier lieu, il convient de constater qu’en application de l’article 1436 du code de procédure civile, le notaire peut être autorisé à lever le secret professionnel par ordonnance du président du tribunal judiciaire rendue sur requête, de sorte que l’argument de la SARL Miky selon lequel elle a été contrainte d’attraire le notaire en la cause aux fins de voir engager sa responsabilité civile pour avoir accès à des pièces utiles à sa propre défense est infondé.

En second lieu, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, le notaire est responsable, même envers les tiers, de toute faute préjudiciable commise dans l’exercice de ses fonctions.

En qualité d’officier public, le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Il est à ce titre soumis à une obligation de conseil à l’égard des parties à l’acte, en ce qu’il est tenu de les informer et de les éclairer, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours et notamment sur les incidences patrimoniales des actes consentis par elles et, le cas échéant, de le leur déconseiller.

Il ne ressort aucunement de ces principes, et notamment de l’obligation du notaire d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente, qu’il lui appartient de garantir sa bonne exécution.

En effet, ces obligations impliquent le devoir de vérifier la consistance du bien vendu et de ses accessoires, l’origine de propriété de ce bien, la situation des parties au titre d’une éventuelle procédure collective, ou de leur éventuelle insanité d’esprit, ou encore la volonté des parties, afin de rédiger son acte au plus près de leurs besoins et de la réalité de leur situation, dans le respect du droit applicable.

Il est de même soumis à un devoir de conseil, lequel ne suppose pas autre chose, concernant l’issue d’une promesse de vente, que d’attirer l’attention des parties sur les garanties qu’elles doivent éventuellement se ménager en cas d’échec, de les informer sur l’incidence des clauses contractuelles stipulées, et notamment le devenir de l’indemnité d’immobilisation tel que prévu au contrat, et de veiller à l’équilibre des intérêts en présence.

Par conséquent, la responsabilité du notaire ne saurait être engagée en raison de l’inexécution, par la SARL FR Consulting, de ses obligations contractuelles.

Par ailleurs, la SARL Miky reproche au notaire de ne pas l’avoir informée du fait que la SARL FR Consulting ne verserait jamais d’indemnité d’immobilisation ou du défaut de paiement de celle-ci, estimant qu’elle a été privée d’une chance d’agir contre cette dernière, puisqu’elle était confortée, par ce silence, dans l’idée erronée du bon déroulement de l’exécution du contrat.

Il ressort des pièces produites que c’est à compter du 27 mars 2020, et de l’information donnée quant à la renonciation de la mairie à son droit de préemption, que le notaire rédacteur s’est mobilisé pour que l’indemnité d’immobilisation soit déposée sous séquestre, avant d’informer l’acquéreur, par l’intermédiaire de son notaire, de la difficulté à laquelle il était confronté le 20 mai 2020.

Si la promesse prévoit que le notaire devait informer les parties de l’événement déclencheur du second versement, il n’est pas stipulé qu’il devait prévenir le vendeur du défaut du premier ni du second versement.

Pour autant, dès lors que la promesse prévoyait que le défaut de paiement devait être sanctionné par la caducité de la promesse, l’obligation du notaire d’assurer l’efficacité de ses actes lui imposait de prévenir le vendeur de l’inexécution contractuelle de l’acquéreur, afin de lui permettre de prendre position quant au devenir de la promesse.

Cette obligation est d’autant plus fondée en l’espèce que les sommes devaient être versées à la comptabilité du notaire rédacteur, de sorte qu’il était le seul à pouvoir avoir connaissance de la réalisation, ou non, de ce versement.

Par conséquent, le notaire a bien commis une faute en n’informant pas la SARL Miky de l’absence de versement des sommes correspondant à l’indemnité d’immobilisation en sa comptabilité avant le 20 mai 2020.

Pour voir sa responsabilité engagée, il convient toutefois à la SARL Miky de démontrer que cette faute lui a causé un préjudice.

A ce titre, elle invoque au titre du préjudice subi la perte de l’indemnité d’immobilisation.

Toutefois, force est de constater que la faute retenue contre le notaire ne présente aucun lien de causalité avec la perte de l’indemnité d’immobilisation, laquelle résulte de la seule faute du bénéficiaire de la promesse.

En effet, si le notaire avait informé la SARL Miky du défaut de versement de la somme attendue, elle ne l’aurait pas davantage perçue avant l’exécution de la présente décision.

En réalité, au regard des termes de la promesse, le seul préjudice pouvant résulter de la faute du notaire réside dans l’impossibilité pour le promettant de se prévaloir immédiatement de la caducité de la promesse, pour remettre son bien en vente plus rapidement.

En l’occurrence, il a été jugé supra qu’il ressort des échanges entre les parties et leurs notaires produits aux débats que la SARL Miky n’a pas entendu se prévaloir de la caducité de la promesse à raison de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation, et a souhaité poursuivre la réalisation de la vente après avoir été informée du défaut de paiement.

Par conséquent, il n’apparaît pas qu’elle aurait agi autrement si elle avait été informée du défaut de paiement dès le mois de mars 2020, étant observé qu’en l’espèce, le confinement sanitaire a débuté le 17 mars 2020, de sorte qu’il apparaît peu réaliste de soutenir qu’il y avait un intérêt à remettre le bien en vente avant l’échéance de la promesse, fixée au 24 juin 2020.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la SARL Miky a subi un préjudice causé par la faute caractérisée contre le notaire, de sorte que la responsabilité de ce dernier ne saurait être engagée.

La SARL Miky sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes formées contre Maître [Z], étant rappelé qu’elle ne forme aucune demande contre la SCP BL Notaires.

II / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective de la SARL FR Consulting, qui succombe à l’instance.

La solution du litige conduit à accorder à la SARL Miky une indemnité pour frais de procès à la charge de la SARL FR Consulting, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la teneur de la présente décision, la demande de la SARL Miky de voir condamner la SARL FR Consulting à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourrait être mise à sa charge à l’encontre de Maître [Z] est sans objet.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL FR Consulting une créance de la SARL Miky d’un montant de 20 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 24 février 2020 ;

Déboute la SARL Miky de ses demandes formées contre la SAS Bedin ;

Déboute la SARL Miky de ses demandes formées contre Maître [K] [Z] ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL FR Consulting les dépens de l’instance ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL FR Consulting une créance de la SARL Miky d’un montant de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 7 novembre 2025.

Le greffier Le président