TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/01832 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WN2

Minute : 25/01022

Monsieur [L] [W] [I]

Représentant : M^e Malik AITALI, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [R] [F]

Représentant : M^e Berthe BIANGOUO-NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB255

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Malik AITALI

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Berthe BIANGOUO-NGNIANDZIAN KANZA

Le

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Octobre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDAjuge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [L] [W] [I]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Malik AITALI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [F]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Berthe BIANGOUO-NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB255

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication en date du 27 février 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a adjugé à Monsieur [L] [W] [I] un appartement situé [Adresse 5], appartenant jusqu’à cette date à Monsieur [R] [F], occupant par ailleurs ledit logement à titre de résidence principale.

Par jugement en date du 14 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a accordé à Monsieur [R] [F] un délai de neuf mois, soit jusqu’au 14 juillet 2025 inclus, pour se maintenir dans les lieux.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Monsieur [L] [W] [I] a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.006 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation entre février 2024 et juillet 2025, soit 17.605 euros, outre le remboursement des charges de loyer impayé d’un montant de 4.929,60 euros, avec intérêts moratoires,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de réparation de son préjudice moral,Condamner le défendeur à lui verser une indemnité en cas de dégradation du logement, cette indemnité devant être proportionnelle aux dégradations subies,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025, puis a fait l’objet d’un renvoi au 4 septembre 2025.

A cette date, Monsieur [L] [W] [I], représenté par son conseil, soutient oralement ses conclusions. Il forme les mêmes demandes qu’en son acte introductif d’instance, y ajoutant une demande de connexité des créances générant une déduction au profit du séquestre.

Au soutien de sa demande de condamnation à payer une indemnité d’occupation, le demandeur fait valoir au visa des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation irrégulière de son bien lui cause un préjudice direct, certain et indemnisable. Il produit une estimation locative immobilière établie par l’agence immobilière SAS Foncia Chadefaux Lecoq, indiquant une valeur locative de 1.006 euros mensuels hors charges, ainsi qu’une estimation effectuée par l’agence ERA IMMOBILIER FRANCE indiquant une valeur locative de 1.026 euros mensuels.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des charges récupérables, Monsieur [L] [W] [I] produit un protocole d’accord établi entre lui-même et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel est situé le bien litigieux, indiquant une dette de charges d’un montant de 3.419,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 décembre 2024, outre des frais de rédaction de protocole de 204 euros, soit un montant total de 3.623,92 euros. Ce protocole d’accord prévoit le paiement de 773,27 euros par mois entre le 20 décembre 2024 et le 20 juin 2025, le montant total permettant d’une part d’apurer la dette arrêtée au 2 décembre 2024, d’autre part de régler les charges courantes entre janvier et juin 2025. Il produit également un relevé de compte de copropriétaire en date du 4 novembre 2024 indiquant des provisions pour charges pour le 3e trimestre 2024 d’un montant de 856,31 euros, et des provisions pour le fonds de travaux pour le même trimestre d’un montant de 41,71 euros.

Au soutien de sa demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, Monsieur [L] [W] [I] fait valoir qu’il n’a pu occuper le bien acquis en raison de son occupation illicite.

Au soutien de sa demande de compensation entre les créances connexes, il vise les dispositions des articles 1347 à 1348-2 du code civil.

Monsieur [R] [F], représenté par son conseil, soutient oralement ses demandes à la barre. Il sollicite le débouté de l’intégralité des demandes formées par Monsieur [L] [W] [I]. Il indique avoir proposé une indemnité d’occupation d’un montant de 650 euros par mois, refusée par le demandeur. Il soutient que les intérêts moratoires ne sont pas dus.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de l’occupation irrégulière de son bien.

En l’espèce, le propriétaire produit des estimations indiquant que son bien pourrait être mis en location pour un loyer mensuel hors charges situé entre 1.006 et 1.026 euros. Il rapporte ainsi la preuve de l’existence et du montant de son préjudice, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

Le défendeur se contente d’alléguer que la somme est excessive, sans apporter de pièce à l’appui de cette allégation.

Il sera fait droit à la demande principale dans son principe et son quantum, et le défendeur sera condamné à verser la somme de 17.605 euros au demandeur au titre des indemnités d’occupation échues entre février 2024 et juillet 2025.

Concernant les charges de copropriété, l’échéancier produit par le demandeur et convenu avec le syndicat des copropriétaires comporte effectivement des mensualités d’un montant de 773,27 euros. Toutefois, cet échéancier vise à la fois à apurer une dette antérieure, et à couvrir les charges courantes. Le demandeur échoue ainsi à rapporter la preuve de son préjudice au titre des charges à hauteur de 773,27 euros par mois. Il échoue également à rapporter la preuve que la dette d’un montant de 3.419,92 euros auprès du syndicat des copropriétaires est intégralement imputable à l’occupant, ce dernier n’étant occupant sans droit ni titre que depuis le 27 février 2024, date du jugement d’adjudication, et le détail de la constitution de la dette de charges n’étant pas communiqué au tribunal.

Le demandeur produit toutefois un appel de charges courantes établissant les provisions pour charges pour le 3e trimestre 2024 à hauteur de 856,31 euros, outre l’appel du fonds travaux pour le 3e trimestre 2024 d’un montant de 41,71 euros. Il rapporte ainsi la preuve de son préjudice au titre des provisions pour charges à hauteur de 898,02 euros par trimestre, soit 299,34 euros par mois. Le défendeur sera condamné à verser cette somme, à titre d’indemnité d’occupation également, en réparation du préjudice subi à ce titre, à compter du mois de mars 2024 et jusqu’au mois de juillet 2025, soit sur seize mois, ou la somme de 4.789,44 euros.

Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La demande de condamnation à verser une indemnité en cas de dégradation du logement sera rejetée comme étant sans objet, le préjudice invoqué étant hypothétique et non actuel.

La demande de condamnation en indemnisation du préjudice moral sera rejetée, en l’absence de preuve d’un préjudice direct et réparable, le seul fait de ne pas pouvoir occuper le logement ne constituant pas un tel préjudice, en l’absence d’éléments et de pièces complémentaires.

Sur les autres demandes

Monsieur [R] [F], qui perd le procès, sera tenu aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [L] [W] [I] la somme de 17.605 euros au titre de l’indemnité d’occupation due au titre de l’absence de perception de loyers entre les mois de février 2024 et juillet 2025,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [L] [W] [I] la somme de 4.789,44 euros au titre de l’indemnité d’occupation due au titre de l’absence de perception de provisions pour charges entre les mois de février 2024 et juillet 2025,

PRECISE que ces condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection