TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/10929 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJSY

N° de MINUTE : 25/01458

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LOUIS-PORCHERET, SARL

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître [S], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 388

C/

DEFENDEUR

Monsieur [T] [F] [N]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par M^e Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 258

assisté de ses co-curateurs :

l’UDAF 93

[Adresse 6]

[Localité 9]

et

Monsieur [K] [N]

[Adresse 7]

[Localité 12] – CANADA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [I] [N] et Madame [M] [B] épouse [N] étaient de leur vivant propriétaires des lots n°60 et 100 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93). Monsieur [T] [F] [N], leur fils, est devenu propriétaire de ces biens suite à leur décès, étant réputé avoir accepté la succession faute d’avoir pris parti suite à la sommation qui lui a été signifiée le 3 janvier 2017.

Par arrêt du 24 juillet 2019, la cour d’appel de Paris a condamné Monsieur [T] [N] au paiement, à titre principal, de la somme de 11 529,90 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2014 au 1er janvier 2019, provision charges et appels travaux du 1er trimestre 2019 inclus.

Par jugement du 9 octobre 2020, une mesure de curatelle renforcée a été ouverte à l’égart de Monsieur [T] [F] [N] et Monsieur [Z] [W] ainsi que Monsieur [D] [N] ont été désignés en qualité de co-curateurs. Par jugement du 28 juillet 2022, cette mesure a été prolongée pour une durée de 60 mois. Par ordonnance du 17 octobre 2023, l’association UDAF 93 a été désignée en qualité de co-curateur l’UDAF 93 en remplacement de Monsieur [W].

Monsieur [T] [N] a bénéficié d’un plan de surendettement auprès de la commission de surendettement de Seine-[Localité 16] qui a suspendu, par décision du 10 juin 2022, l’exigibilité de ses dettes pour la période du 30 juin 2022 au 30 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice des 6, 16 et 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 15] [Adresse 18] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Louis Porcheret, a fait assigner Monsieur [T] [F] [N], ainsi que l’UDAF 93 et Monsieur [K] [N] en leur qualité de co-curateurs, aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 mars 2025 et signifiées à Monsieur [K] [N] le 3 avril 2025 et à l’UDAF 93 le 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [T] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 17] [Adresse 14] la somme de 13.569,66 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2019 au 30 décembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 et solde des charges au 31/03/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la première présentation de la mise en demeure et de l’assignation, à due concurrence des sommes qui y sont portées, et ce jusqu’à parfait paiement ;

• Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

• Prendre acte de ce que le Syndicat requérant s’oppose à tout délai de paiement ;

• Le condamner également à payer au Syndicat requérant, les sommes de :

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.136,10 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• Mettre à sa charge les entiers dépens d’instance, en ce compris les frais de délivrance de l’assignation pour 372,80 €, les frais de placement pour 16 €, les frais de signification des conclusions, les frais d’inscription de l’hypothèque légale pour 9 €, le droit de plaidoirie pour 13 € et les frais de signification du jugement à intervenir pour mémoire, dont distraction au profit de la SELARL AKPR., pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision;

• Débouter Monsieur [N] de toutes ses demande, fins et conclusions ;

• Rappeler, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [T] [F] [N], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci, n’en ayant pas la capacité au regard de ses revenus limités à une retraite mensuelle de 928,01 euros. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Monsieur [T] [F] [N] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 30 avril 2025, il a sollicité du tribunal de :

— DIRE ET JUGER que la somme de 5.336,57 € n’est pas due, compte tenu des règlements intervenus,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— OCTROYER à Monsieur [T] [N] les plus larges délais pour s’acquitter des sommes mises à sa charge, en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil,

— STATUER ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il convient de ne prendre en considération que les appels effectués à compter du 2 janvier 2019, les appels antérieurs relevant des causes de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 juillet 2019.

Il en est de même de la somme de 4 000 euros portée au débit du compte le 31 juillet 2019 qui se rattache à la somme allouée par ladite cour d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne peut donc être sollicitée valablement dans la présente instance. Monsieur [N] soutient qu’en raison de la suspension de l’exigibilité de ses dettes pour une durée de 24 mois par décision du 10 juin 2022, les paiements effectués avant cette date doivent s’imputer sur les causes de l’arrêt de la cour d’appel tandis que les paiements effectué entre le mois de juin 2022 et le mois de juin 2024 doivent s’imputer sur les charges courantes. De surcroît, l’UDAF 93 ayant procédé à un paiement de 810,51 euros au titre de l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, qui était d’un montant de 623,94 euros, la somme de 186,57 euros devra être déduite des sommes réclamées. Il en déduit qu’il convient d’écarter la somme de 5 336,57 euros du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires. Monsieur [N] soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve d’avoir subi un préjudice distinct de celui résultant des retards de paiement, il devra être débouté de sa demande de dommages et intérêts. Enfin, il sollicite des délais de paiement, faisant état de son placement sous curatelle renforcée et de la nouvelle saisine de la commission de surendettement.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la fiche immeuble au registre de la publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [U] [N] et de Madame [M] [B] ainsi que la mention de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 juillet 2019 ayant reconnu la qualité de propriétaire de Monsieur [T] [F] [N] suite au décès de ses parents ;

— l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 juillet 2019 susvisé ;

— l’extrait du compte copropriétaire pour la période du 1er avril 2019 au 30 décembre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 octobre 2019, 17 décembre 2020, 27 septembre 2021, 26 septembre 2022, 26 septembre 2023 et 27 septembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ainsi que le budget prévisionnel du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre la qualité de propriétaire de Monsieur [T] [F] [N] à l’égard des lots n°60 et 100 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93) ; qualité que ce dernier ne conteste pas. Le syndicat des copropriétaires justifie également du bien fondé de sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété.

Contrairement à ce que Monsieur [N] indique, les versements effectués durant la période de suspension d’exigibilité ont bien été pris en compte par le syndicat des copropriétaires et figure au décompte, étant relevé que ce dernier ne porte que sur la période étudiée. De surcroît, les demandes du syndicat des copropriétaires portant sur l’arriéré de charges arrêté au 30 décembre 2024, il n’y a pas lieu de prendre en compte un versement effectué pour le compte de Monsieur [N] postérieurement à cette date.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2019 et le 30 décembre 2024 a été de 19 682,23 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 6 112,57 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [T] [F] [N], assisté de ses co-curateurs, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 569,66 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 24 novembre 2023, date de l’assignation valant mise en demeure notifiée à Monsieur [T] [F] [N], sur la somme de 13 324,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 2 136,10 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera donc débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [T] [F] [N] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 juillet 2019. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [T] [F] [N] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence, au regard de ces éléments mais également de la situation particulière de Monsieur [T] [F] [N], de le condamner, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [T] [F] [N] sollicite de pouvoir bénéficier de délais de paiement, expliquant être confronté à une situation financière difficile. Il verse aux débats une caisse nationale d’assurance veillesse aux termes de laquelle il perçoit une allocation retraite mensuelle de 928,01 euros.

Les délais accordés par le tribunal de paiement ne pouvant être supérieurs à deux ans et la dette étant aux termes du présent jugement de 13 769,66 euros (13 569,66 euros + 200 euros), hors frais irrépétibles et dépens, cela correspond à des échéances mensuelles de 573,74 euros à régler en surplus du paiement des charges courantes.

Or, l’appel de fonds au titre du 4ème trimestre de l’année 2024 ayant été de 773, 94 euros tandis que l’appels de fonds travaux à cette même échéance a été de 36,57 euros, cela impliquerait pour Monsieur [N] d’être en mesure de pouvoir payer la somme mensuelle de 843,91 euros, soit 91% du montant de sa retraite. Ces éléments attestent de l’impossibilité pour Monsieur [N] de pouvoir faire face à un échéancier de paiement, tout en poursuivant le paiement de ses charges courantes, en l’état de sa situation financière.

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [F] [N], assisté de ses co-curateurs, sera condamné aux entiers dépens, sans qu’il n’y ait lieu dès à présent de statuer plus précisément sur ce poste.

Il sera également condamné à payer au syndicat demandeur la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [N], assisté de l’UDAF 93 et de Monsieur [K] [N], en qualité de co-curateurs, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Louis Porcheret, la somme de 13 569,66 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 13 324,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [T] [F] [N], assisté de l’UDAF 93 et de Monsieur [K] [N], en qualité de co-curateurs, de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Louis Porcheret, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [N], assisté de l’UDAF 93 et de Monsieur [K] [N], en qualité de co-curateurs, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Louis Porcheret, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [N], assisté de l’UDAF 93 et de Monsieur [K] [N], en qualité de co-curateurs, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Louis Porcheret, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [N], assisté de l’UDAF 93 et de Monsieur [K] [N], en qualité de co-curateurs, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT