TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Charlotte ROUXEL

Préfecture de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean-Emmanuel TOURREIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03903 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SLT

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

VICTOIRE IMMO 1

Société civile à capital variable dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-Emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D481

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [E]

demeurant [Adresse 4]

assisté de Maître Charlotte ROUXEL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P226

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03903 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SLT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 mars 2004, la Société VICTOIRE IMMO 1 a donné à bail à Monsieur [S] [E] un appartement à usage d’habitation avec cave n°61 et parking n°04 situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 940 euros outre une provision sur charges.

Par contrat sous seing privé en date du 18 octobre 2005, la Société VICTOIRE IMMO 1 a donné à bail à Monsieur [S] [E] un appartement à usage d’habitation avec cave n°53 situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 575 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société VICTOIRE IMMO 1 a fait signifier le 13 décembre 2023 par actes de commissaire de justice un commandement de payer la somme totale de 8336,95 euros (4271,29+4065,66), à titre principal, correspondant aux arriérés locatifs, terme de novembre 2023 et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la Société VICTOIRE IMMO 1 a fait assigner Monsieur [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu declauses ésolutoires insérées aux contrats liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire des baux aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [S] [E] à lui payer les loyers et charges impayés au mois d’avril 2024 inclus, soit la somme de 20249,62 euros (11618,32+8631,30), sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur les sommes respectives de 4271,29 et 4065,66 euros et de l’assignation pour les surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 10% à compter du 1er mai 2024,

— condamner Monsieur [S] [E] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

Au soutien de ses prétentions, la Société VICTOIRE IMMO 1 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré des commandements de payer visant les clauses résolutoires insérées aux contrats délivrés le 13 décembre 2023, et ce pendant plus de six semaines.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A cette audience, la Société VICTOIRE IMMO 1, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 19644,37 euros (12760,59+6883,78), selon décompte en date du 19 décembre 2024. Elle a indiqué que seuls les paiements des loyers courants pour l’appartement du 5ème étage avaient repris. Elle s’est opposée à toute suspension des effets de la clause résolutoire et à tout octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [E] a été assisté par son conseil à l’audience utile. Il a exposé ne pas être opposé à la résiliation du bail pour l’appartement du 3ème étage mais il a sollicité de pouvoir se maintenir dans l’appartement du 5ème étage. Il a en outre demandé un report du paiement de la dette de trois mois puis un échelonnement pendant 36 mois. Par ailleurs, Monsieur [S] [E] a sollicité qu’il n’y ait aucune majoration de l’indemnité d’occupation et qu’aucune somme ne soit allouée au titre des frais irrépétibles. Sur sa situation financière, Monsieur [S] [E] a expliqué ne percevoir aucun revenu en raison de défaillances de ses propres locataires commerçants, être aussi débiteur d’une dette fiscale et souffrir de dépression. Disant être propriétaire de locaux commerciaux, il envisage d’effectuer les démarches utiles pour pouvoir percevoir à nouveau les loyers et vendre un des fonds.

Monsieur [S] [E] a été autorisé à produire par note en délibéré un avis d’imposition et des copies des baux commerciaux dont il dit être bailleur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [S] [E] n’a produit aucune pièce par note en délibéré.

Sur la recevabilité de l’action portant sur les deux baux

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 2 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société VICTOIRE IMMO 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique les 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03903 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SLT

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail portant sur l’appartement du 3ème étage et la cave accessoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2005 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 4065,66 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai légal pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail portant sur l’appartement du 5ème étage, la cave et le parking accessoires

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 25 mars 2004 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 4271,29 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif au titre des deux contrats

Monsieur [S] [E] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La Société VICTOIRE IMMO 1 produit deux décomptes démontrant que Monsieur [S] [E] reste lui devoir la somme de 19644,37 euros (12760,59+6883,78) à la date du 19 décembre 2024 (en ce inclus 510,66 euros (161,32+349,34) de frais de poursuite).

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 19133,71 euros, se décomposant comme suit :

—  12599,27 euros (12760,59-161,32), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4271,29 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

—  6534,44 euros (6883,78-349,34), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4065,66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause réolutoire pour l’appartement du 5ème étage, et de délais de paiement sur la dette locative pour les deux appartements

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il sera relevé que la dette locative ne cesse de s’aggraver pour l’un comme pour l’autre des deux appartements. Monsieur [S] [E] a en outre admis à l’audience n’avoir aucune ressource. S’il a expliqué vouloir engager des démarches pour percevoir à nouveau les loyers au titre de baux commerciaux, celui-ci n’a de toute évidence rien initié en ce sens depuis l’assignation. Par suite, cette source de revenus n’est qu’hypothétique à ce stade. Il a en outre exposé envisager de vendre un fond de commerce mais là encore, il ne justifie pas d’avoir initié le processus de vente. Au final, Monsieur [S] [E] ne paraît pas en l’état en capacité de pouvoir respecter un échéancier, même après quelques semaines de report.

En conséquence, ses demandes de délais de paiement pour apurer sa dette, et en corrollaire de suspension des effets de la clause résolutoire pour l’appartement du 5ème étage, seront rejetées.

Monsieur [S] [E] étant sans droit ni titre depuis le 25 janvier 2024 pour l’appartement du 3ème étage et le 14 février 2024 pour celui du 5ème étage, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et ce sans astreinte.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que lesort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Monsieur [S] [E] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au sruplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 25 mars 2004 et 18 octobre 2005 entre la Société VICTOIRE IMMO 1 et Monsieur [S] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave n°61 et parking n°04 situé au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] ainsi que l’appartement à usage d’habitation avec cave n°53 situé au 3ème étage du même immeuble, sont réunies depuis les 24 janvier 2024 et 13 février 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [S] [E] de sa demande de suspension de la clause résolutoire pour l’appartement du 5ème étage ;

DEBOUTE Monsieur [S] [E] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société VICTOIRE IMMO 1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] à verser à la Société VICTOIRE IMMO 1 :

—  12599,27 euros, terme de décembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4271,29 euros à compter du 13 décembre 2023, et à compter de la décision pour le surplus ;

—  6534,44 euros, terme de décembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4065,66 euros à compter 13 décembre 2023 et à compter de la décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement aux décomptes du 19 décembre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] à verser à la Société VICTOIRE IMMO 1 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les deux contrats s’étaient poursuivis, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] à verser à la Société VICTOIRE IMMO 1 une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 6] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection