MINUTE N°

N° RG 24/00058 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGRN

Société ELOGIE-SIEMP

C/

Madame [I] [K] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société ELOGIE-SIEMP, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 038 200, dont le siège social est au [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés, représentée par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [I] [K] [U], demeurant [Adresse 3], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Hela KACEM

1 copie certifiée conforme à Madame [I] [K] [U]

RAPPEL DES FAITS

La société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Madame [I] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8] par contrat du 9 juin 2021, pour un loyer mensuel de 697,29 euros outre 186,95 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ELOGIE-SIEMP a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 mars 2024.

La société ELOGIE SIEMP a ensuite fait assigner Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société ELOGIE-SIEMP – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [U] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement à titre provisionnelle de la somme actualisée de 2.303,04 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer. La société ELOGIE- SIEMP précise que des règlements sont intervenus depuis la délivrance du commandement de payer mais qu’il s’agissait uniquement des aides personnalisées pour le logement de sorte que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne physique le 12 juin 2024, Madame [I] [U] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été versé aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, un courrier de Madame [I] [U] est parvenu à la juridiction le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.

I. SUR LE COURRIER DE LA DÉFENDERESSE PARVENU EN [Localité 6] DE DÉLIBÉRÉ :

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, Madame [I] [U], non-comparante à l’audience du 28 janvier 2025, a adressé un courrier à la juridiction en cours de délibéré le 28 janvier 2025 dans lequel elle indique être arrivée en retard à l’audience en raison des transports et sollicitant des délais de 36 mois pour solder sa dette.

Toutefois, Madame [I] [U] ne justifiant pas de son retard à l’audience ni s’être réellement présentée en retard à l’audience, il convient d’écarter le courrier des débats, les débats ayant été clos à l’audience.

II. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venu modifié les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes de l’article D. 832-1 du code de la construction et de l’habitation "I.-L’aide personnalisée au logement est versée selon les modalités précisées par les conventions nationales prévues à l’article L. 812-2 :

1° Au bailleur ou au gestionnaire agréé en application du 3° de l’article 8 du décret n° 77-934 du 27 juillet 1977 fixant les conditions d’octroi de prêts aidés par l’Etat pour la construction, l’amélioration et l’acquisition des logements locatifs, lorsque le bénéficiaire est locataire".

Le bail conclu le 9 juin 2021 contient une clause résolutoire (article « CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 2.023,25 euros.

Selon le décompte versé aux débats, dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, les aides personnalisées au logement ont été perçues par le bailleur. Toutefois, ces sommes n’avaient pas vocation à apurer les impayés de loyers et ne pouvaient être imputées que sur les loyers correspondant à savoir les mois de février, mars et avril 2024. Ainsi seul le paiement en ligne de 800 euros, intervenu le 8 avril 2024, est venu en déduction des causes du commandement de payer.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

L’expulsion de Madame [I] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ELOGIE-SIEMP produit un décompte démontrant que Madame [I] [U] reste devoir, la somme de 2.303,04 euros à la date du 21 janvier 2025.

Madame [I] [U], non-comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.303,04 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.023,25 euros à compter du commandement de payer (4 mars 2024), sur la somme de 1.833,70 euros à compter de l’assignation (12 juin 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [I] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ELOGIE-SIEMP, Madame [I] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

ÉCARTONS des débats le courrier de Madame [I] [U] parvenue à la juridiction en cours de délibéré ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2021 entre la société ELOGIE-SIEMP et Madame [I] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 5 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ELOGIE-SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] à verser à la société ELOGIE-SIEMP à titre provisionnel la somme de 2.303,04 euros (décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant une l’échéance du mois de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.023,25 euros à compter du commandement de payer (4 mars 2024), sur la somme de 1.833,70 euros à compter de l’assignation (12 juin 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] à payer à la société ELOGIE-SIEMP à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] à verser à la société ELOGIE-SIEMP une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,