TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 15]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/04711 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF5K

N° de MINUTE : 25/01405

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 20] [Adresse 23] D3 P1 SIS [Adresse 5] [Adresse 3] [Adresse 11], représenté par son syndic, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU

[Adresse 7]

[Adresse 16]

[Localité 12]

représentée par Maître [X], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEURS

Madame [Y] [R] [U]

[Adresse 8]

[Adresse 14]

[Localité 9]

représentée par Maître Alexandra BELLAN VILA de la SELARL ABV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0424

Monsieur [P] [R] [U]

[Adresse 8]

[Adresse 14]

[Localité 9]

représenté par Maître Alexandra BELLAN VILA de la SELARL ABV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0424

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [T] [A] [U] sont propriétaires des lots n°628, 698 et 877 au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 17] », unité III, bâtiments B1 B2 B3 D3 P1, et situé [Adresse 6], et [Adresse 10] à [Adresse 21] [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] », unité III, bâtiments B1 B2 B3 D3 P1, situé [Adresse 6], et [Adresse 10] à Rosny-sous-Bois (93110), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, a fait assigner M. [P] [T] [A] [U] et Mme [Y] [T] [A] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de de :

— condamner solidairement M. [P] [T] [A] [U] et Mme [Y] [T] [A] [U] à lui payer la somme de 11 808,23 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 15 avril 2024 et appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 6 février 2024 sur 10 252,93 euros et à compter de l’assignation sur 11 808,23 euros ;

— condamner in solidum M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U] à lui payer la somme de 795,46 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

— condamner solidairement M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U] à lui payer la somme de 1400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner in solidum M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U] à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais de sommation de payer, d’assignation, et de signification ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U] ont constitué avocat le 10 février 2025 mais n’ont pas conclu, ce malgré les deux renvois qui avaient été ordonnés à cette fin.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 avril 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] », unité III, bâtiments B1 B2 B3 D3 P1, situé [Adresse 4], [Adresse 2], et [Adresse 10] à [Localité 22] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U],

— le décompte de la créance réclamée aux défendeurs arrêté au 15 avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 11 808,23 euros au titre des charges de copropriété impayées (déduction faite, par le demandeur lui-même, des frais de recouvrement d’un total de 795,46 euros figurant sur ledit décompte),

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 décembre 2021, 22 mars 2022, 15 décembre 2022, 18 décembre 2023, portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, et les attestations de non-recours correspondantes,

— les appels de fonds adressés à M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 15 avril 2024 s’élève bien à la somme de 11 808,23 euros.

De leur côté, les défendeurs, non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, M. [P] [T] [A] [U] et Mme [Y] [T] [A] [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 18] P1, situé [Adresse 6], et [Adresse 10] à [Localité 22] la somme de 11 808,23 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 1er avril 2024 (appels 2ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 15 avril 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 9633,04 euros (soit les causes de la sommation de payer déduction faite des frais de recouvrement), et à compter du 3 mai 2024, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle, et qu’elle ne se présume pas.

Il en résulte que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

Ainsi, en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, à moins que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pages 89, 87 et 88 d’un règlement de copropriété que rien ne permet de rattacher à l’immeuble objet de la présente décision, faute de toute référence à celui-ci dans les articles reproduits.

Le demandeur ne soutient pas davantage ni ne démontre que la solidarité de l’article 220 du code civil trouve à s’appliquer à la présente espèce.

Il s’ensuit que M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter la dette à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, la demande tendant à leur condamnation solidaire étant rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée le 15 novembre 2023 pour un montant qu’il convient cependant de ramener à la somme de 32,40 euros conformément au contrat de syndic, ainsi que le coût de la sommation de payer signifiée le 6 février 2024 pour un montant de 176,11 euros, constituent bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, et à sa transmission à l’avocat n’apparaissent pas justifiés, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 580,32 euros, seront donc écartés.

Par conséquent, M. [P] [T] [A] [U] et Mme [Y] [T] [A] [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] », unité III, bâtiments B1 B2 B3 D3 P1, situé [Adresse 4], [Adresse 2], et [Adresse 10] à [Localité 22] la somme de 208,51 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024, date de signification de l’assignation.

S’agissant de la demande de condamnation in solidum, il a été relevé précédemment que le demandeur ne justifie pas d’une clause de solidarité applicable dans la présente instance, tandis qu’il ne motive pas non plus en fait ou en droit sa demande de condamnation in solidum dans ses écritures. Celle-ci sera donc rejetée, et M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter la dette susvisée à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – les défendeurs n’ayant effectué aucun paiement au titre de leurs charges courantes depuis le mois de mai 2023.

Les manquements répétés de M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les intéressés se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues, ont en outre nécessairement entraîné un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier leur défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, et plus généralement de fonctionner dans des conditions non conformes au statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

M. [P] [T] [A] [U] et Mme [Y] [R] [U] étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] », unité III, bâtiments [Adresse 13] P1, situé [Adresse 5] [Adresse 2], et [Adresse 10] à [Localité 22] la somme de 1000 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’assignation et de signification du présent jugement, mais non le coût de la sommation de payer qui ne figure pas dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile et a déjà été indemnisée au titre des frais de recouvrement.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 19], situé [Adresse 4], [Adresse 2], et [Adresse 10] à [Adresse 21] [Localité 1] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [P] [T] [A] [U] et Mme [Y] [T] [A] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] », unité III, bâtiments [Adresse 13] P1, situé [Adresse 4], [Adresse 2], et [Adresse 10] à [Localité 22], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 11 808,23 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 1er avril 2024 (appels 2ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 15 avril 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur la somme de 9633,04 euros, et à compter du 3 mai 2024 sur le surplus ;

— la somme de 208,51 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation solidaire ou in solidum de M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [T] [A] [U] au titre des sommes susvisées ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [T] [A] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] », unité III, bâtiments B1 B2 B3 D3 P1, situé [Adresse 6], et [Adresse 10] à [Localité 22], pris en la personne de son syndic, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [T] [A] [U] et Mme [Y] [T] [A] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] », unité III, bâtiments B1 B2 B3 D3 P1, situé [Adresse 6], et [Adresse 10] à [Localité 22], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [R] [U] et Mme [Y] [R] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’assignation et de signification du présent jugement, mais non le coût de la sommation de payer signifiée le 6 février 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 24 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES