TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00031 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HRGD

Société MON LOGEMENT 27

C/

[N] [G]

[V] [O]

JUGEMENT DU 20 DECEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 20 Décembre 2024 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Madame [N] [G]

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représentée par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, Avocat au Barreau de l’EURE

Mandataire : ATMPE

Représentée par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, Avocat au Barreau de l’EURE

Monsieur [V] [O]

Chez Monsieur [W]

[Adresse 3] [Adresse 1]

[Localité 4]

Non Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 22 octobre 2012, l’Office Public de l’Habitat de l’Eure (Eure Habitat) a donné à bail à Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 892,46 euros charges comprises.

A la suite de la fusion entre la société SECOMILE et l’Office Public de l’Habitat de l’Eure (Eure Habitat), ce dernier est devenu la société MON LOGEMENT 27 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020 suivant traité de fusion déposé au greffe du tribunal de commerce d’Évreux.

Par courrier du 14 février reçu le 16 février 2022, Monsieur [V] [O] a notifié à la société bailleresse son départ du logement depuis le 1er janvier précédent.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 a fait signifier à Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 juillet 2022.

Par jugement en date du 12 mars 2024, le Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des tutelles a prononcé la mise sous curatelle renforcée de Madame [N] [G] pour une durée de 60 mois et a désigné l’Association Tutélaire des Majeurs Protégés de l’Eure (ATMPE) en qualité de curateur.

La S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 a fait assigner Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par actes de commissaire de justice du 30 novembre 2023 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion de Madame [N] [G] et la condamnation solidaire de Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G] au paiement de l’arriéré locatif.

Elle a fait signifier l’assignation à l’ATMPE en qualité de curateur le 15 mai 2024.

A l’audience du 02 octobre 2024, après trois renvois pour mise en état,

La S.A.E.M. MON LOGEMENT 27, représentée par son Conseil, s’est référée à ses conclusions et a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, au paiement de la somme actualisée de 11.610,40 euros compte arrêté au 01er octobre 2024,

— condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, au paiement des loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, au paiement d’une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement,

— débouter Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7) et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du Code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement situé à [Adresse 9],

— dire en conséquence que Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement appartenant à la SAEM MON LOGEMENT 27 et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard.

Par ailleurs, elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [G] et l’ATMPE, représentées par leur Conseil commun, se sont référées à leurs conclusions. Elles ont sollicité du tribunal de voir :

— accorder à Madame [N] [G] sous curatelle renforcée de l’ATMPE les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

— en conséquence, suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et débouter la SAEM MON LOGEMENT 27 de sa demande d’expulsion,

— à titre subsidiaire, accorder à Madame [N] sous curatelle renforcée de l’ATMPE un délai de six mois afin de pouvoir quitter le logement à compter du jugement à intervenir,

— à titre infiniment subsidiaire, accorder à Madame [N] sous curatelle renforcée de l’ATMPE, les plus larges délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1244-1 du Code civil,

— en tout état de cause, débouter la SAEM MON LOGEMENT 27 de sa demande tendant à voir condamner Madame [N] sous curatelle renforcée de l’ATMPE au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [V] [O] n’a pas comparu lors de la dernière audience. Présent aux audiences des 7 février, 17 avril et 5 juin 2024, il avait indiqué ne plus habiter les lieux depuis deux ans et n’avait pas formulé de demandes spécifiques.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [O], comparant en personne aux trois premières audiences, la décision rendue ce jour est contradictoire.

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 04 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 01er septembre 2022 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 15 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7, page n°9) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G] le 06 juillet 2022 pour un montant en principal de 1.097,40 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 septembre 2022.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Madame [N] [G] sera ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET

INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En outre, l’article 8 IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Par ailleurs, l’article 15 de la loi susvisée prévoit, sauf exceptions, que « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ».

Il convient de préciser que les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sont d’ordre public. Par conséquent, toutes stipulations contractuelles contraires sont réputées non écrites et seront écartées par le tribunal.

Enfin, le contrat de bail prévoit la solidarité des copreneurs (article 2).

En l’espèce, il convient de distinguer la situation de Madame [G] et celle de Monsieur [O], lequel justifie d’avoir délivré congé il y a plus de deux années déjà.

S’agissant de Madame :

La S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Madame [N] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens (83,81 euros le 31 août 2022), la somme de 11.526,59 euros à la date du 01er octobre 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 70,07 euros (« réduction loyer solidarité ») en date du 31 mars 2024 et une dernière ligne débitrice de 245,60 euros (provisions générales) en date du 30 septembre 2024.

Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 11.526,59 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 07 septembre 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de septembre 2024 inclus).

Enfin, Madame [N] [G], seule occupante des lieux, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

S’agissant de Monsieur :

Monsieur [V] [O] a notifié son départ du logement par courrier reçu par la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 le 16 février 2022. Un délai de préavis de trois mois s’applique, fixant la date d’effet du congé délivré par le locataire au 16 mai 2022. A compter de cette date, Monsieur [V] [O] reste tenu au paiement des loyers et charges pendant un délai de six mois, soit jusqu’au 16 novembre 2022. Par conséquent, Monsieur [V] [O] est solidairement tenu au paiement de la somme de 626,18 euros à titre de loyers et charges arrêtés à la date du 08 novembre 2022 après déduction des mêmes frais de poursuite que ceux susmentionnés. Monsieur [V] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera par conséquent solidairement condamné au paiement de la somme de 626,18 euros, arrêtée à la date du 08 novembre 2022.

Conclusion sur les condamnations :

— sur la période antérieure au 16 novembre 2022, Madame [G] et Monsieur [F] sont solidairement condamnés au paiement de 626,18 euros ;

— sur la période postérieure au 17 novembre 2022, Madame [G] est seule condamnée à 10.900,41 euros ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 24 mois au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, sollicite à titre principal des délais de paiement sur 36 mois sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil (et non l’article 1244-1 du Code civil, abrogé par l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016). En outre, elle demande au juge de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [N] [G] indique vivre seule avec sa fille mineure. Elle bénéficie d’un mesure de curatelle renforcée en date du 12 mars 2024. Il ressort des conclusions déposées à l’audience que les ressources mensuelles de la locataire s’élèvent à 1.203,77 euros au titre des prestations sociales.

La bailleresse est quant à elle opposée à l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort du décompte locatif que le dernier versement effectué par la locataire date du 08 janvier 2024 pour un montant de 200 euros, de sorte que la condition de reprise des paiements du loyer courant n’est pas remplie.

En tout état de cause, Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, ne rapporte pas la preuve d’être en capacité d’apurer une dette aussi élevée dans le délai légal de 36 mois. Par conséquent, sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sera rejetée. Il en est de même s’agissant du délai de 24 mois.

En ce qui concerne Monsieur [V] [O], qui a notifié son départ du logement à la société bailleresse le 16 février 2022, le tribunal n’est saisi d’aucune demande. Par conséquent, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

IV. SUR LE REPORT DES MESURES D’EXPULSION :

En application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut en principe avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, toutefois le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés

En l’espèce, Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux afin d’effectuer des démarches de relogement.

Toutefois, au regard de l’augmentation exponentielle du montant de la dette entre la délivrance du commandement de payer et l’audience, il est dans l’intérêt commun des parties de ne pas retarder davantage le départ de la locataire, qui bénéficie déjà des dispositions relatives à la trêve hivernale et pourra prétendre à un traitement prioritaire de la demande de logement social qu’elle a introduite du fait de l’expulsion ordonnée par la présente décision.

Par conséquent, la demande de report des mesures d’expulsion sera rejetée.

V. SUR LES FRAIS DU PROCÈS :

Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard des situations respectives des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de l’Eure (Eure Habitat) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2012 entre d’une part la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 et d’autre part Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 07 septembre 2022 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, ès qualité de curateur, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE, ès qualité de curateur, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], cette dernière assistée de l’ATMPE en qualité de curateur, à verser à la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 la somme de 626,18 euros à titre de loyers et charges arrêtés au 16 novembre 2022 ;

CONDAMNE Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE ès qualité de curateur, à verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 la somme de 10.900,41 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation du 17 novembre 2022 jusqu’au 01er octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus) ;

CONDAMNE Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE ès qualité de curateur, à verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [N] [G], assistée de l’ATMPE ès qualité de curateur, aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER