TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/00144 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YJPF

N° de MINUTE : 25/00335

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA BELLE MARGUERITE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI SAS, agissant en la personne de son Président

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître [V], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

DEFENDEURS

Madame [E] [Z] épouse [M] [I]

Chez M. [A] [A]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

Madame [Y] [C] [M] [I]

Chez M. [A] [A]

[Adresse 4]

représentée par M^e Joseph BOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0403

Madame [P] [L] [R] [M] [I]

Chez M. [A] [A]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Joseph BOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0403

Monsieur [H] [M] [I]

Chez M. [A] [A]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Joseph BOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0403

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] sont propriétaires des lots 309 et 349 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny sollicitant leur condamnation au paiement de leur arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— condamner solidairement Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] à lui payer la somme de 18 387,13 euros au titre des appels impayés au 3ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner solidairement Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] à lui payer la somme de 1 279,40 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner solidairement Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner solidairement Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] à lui payer la somme de 3 149 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— rappeler l’exécution provisoire.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 octobre 2024, Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] sollicitent du tribunal de :

— Prononcer la prescription des sommes réclamées au titre des charges et frais antérieurs au 20 novembre 2018

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 13 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

Madame [E] [Z], régulièrement assignée à domicile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

La fin de non-recevoir soulevée par Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] sera jugée irrecevable pour n’avoir pas été formée devant le juge de la mise en état, exclusivement compétent pour en connaître.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale et l’attestation de proprité

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes sur la période

— un décompte des impayés arrêté au 2 août 2023

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu à ce stade d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 279,40 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 387,13 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 août 2023.

Le règlement de copropriété prévoit en son article 119 une clause de solidarité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 1 279,40 euros au titre de ses frais de recouvrement, correspondant à des frais de vacation du syndic, à un commandement de payer, ainsi qu’à une requête FICOBA.

Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] font valoir qu’ils n’ont reçu aucun courrier de la part du syndicat des copropriétaires avant le 30 mars 2023, ce alors que ce dernier ne pouvait ignorer leur qualité d’héritiers.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, la première lettre de mise en demeure dont le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi date du 30 mars 2023. Doivent dès lors être exclus les frais antérieurs à cette date.

Ne subsistent que des frais de suivi de procédure appelés le 2 juin 2023 pour un montant de 150 euros, qui seront également écartés dans la mesure où ces frais, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du décompte que les défendeurs ne se sont acquittés d’aucune somme depuis le 1er octobre 2017, ce alors que Madame [E] [Z] avait été condamnée le 17 mai 2018 au paiement de son arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2017, jugement dont ils avaient fait appel, considérant qu’ils auraient dû être attraits à la cause. Il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 9] du 25 mai 2022 qu’ils ont été déboutés de l’ensemble de leurs demandes en appel.

Leur persistance à ne pas s’acquitter de leurs charges, ce alors qu’ils n’apportent aucune pièce probante pour justifier de leur situation financière, se contentant de produire une attestation rédigée par Monsieur [H] [M] [I] lui-même, caractérise leur mauvaise foi.

Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Déclare irrecevable la fin de non-recevoir formée par Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I],

— Condamne solidairement Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93) les sommes de :

-18 387,13 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023

-2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Condamne in solidum Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] aux dépens de l’instance,

— Condamne in solidum Madame [E] [Z], Madame [Y] [U] [I], Madame [P] [M] [I] et Monsieur [H] [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93) la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de justice, le 17 Mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON