Décision du 04 Septembre 2025

Minute n° 25/00113

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS

LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’ÉVICTION COMMERCIALE

du 04 Septembre 2025

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Rôle N° RG 24/00050 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQCC

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA (SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. JAURES ALIMENTATION, société à responsabilité limitée au capital de 1000 euros, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 814 429 635 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social se situe

[Adresse 4]

[Localité 8]

Défaillante

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [Y] [M], commissaire du Gouvernement

[Adresse 1] [Localité 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL, Magistrat, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Sarah SEBBAK, Directrice de greffe des services judicaires, présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Dates de la visite des lieux : initialement au 07 novembre 2024 et reportée au 16 janvier 2025

Dates de la première évocation et des débats : 02 avril 2025 ; 15 mai 2025 ; 10 juillet 2025

Date de la mise à disposition : 04 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [W] est titulaire d’un bail commercial portant sur un local à usage commercial situé dans les lots 3 et 36 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 6].

Le lot 3 correspond à une boutique avec façade (18,20 m²) sur rue du Bâtiment A et à une cave de 9,30 m².

Le lot 36 correspond à une cave en sous-sol du Bâtiment B de 51 m².

Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant le 1er mai 2013 et se terminant le 30 avril 2022. Le loyer hors charges et toutes taxes comprises est d’un montant mensuel de 500 euros.

Par acte intitulé “bail commercial précaire” en date du 1er septembre 2015, Monsieur [N] [W] a donné à bail le lot 3 à la SARL JAURES ALIMENTATION pour une durée de 23 mois commençant le 1er septembre 2015 et se terminant le 31 juillet 2017.

Dans le cadre d’un traité de concession multisites du 28 novembre 2018, la SOREQA a été missionnée par l’Etablissement public Territorial Plaine Commune en vue de procéder au traitement de l’habitat insalubre ou indigne sur plusieurs parcelles de son territoire. Le traité vise notamment l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Aux termes de l’arrêté préfectoral n°2022-3162 du 15 novembre 2022, a été ouverte une enquête publique conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire relative au projet de requalification du secteur [Adresse 7] à [Localité 8].

Par arrêté préfectoral n°2023-1064 du 2 mai 2023, a été déclarée d’utilité publique au profit de la SOREQA l’acquisition à l’amiable ou par voie d’expropriation des immeubles nécessaires à la réalisation du projet de requalification du secteur [Adresse 7] à [Localité 8].

Par arrêté préfectoral n°2023-1955 du 10 juillet 2023, a été déclarée cessibles les biens immobiliers nécessaires à la réalisation du projet de requalification du secteur [Adresse 7] à [Localité 8] dont dépend l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 25 janvier 2024, régulièrement signifiée à Monsieur [X] [B], propriétaire des lots 3 et 36.

La SOREQA a notifié son mémoire d’éviction valant offre à la société JAURES ALIMENTATION par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024.

Par une requête reçue le 24 juin 2024 au greffe de l’expropriation, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixer ses obligations à l’égard de la société JAURES ALIMENTATION. La saisine a été dûment notifiée à la société JAURES ALIMENTATION.

Par une ordonnance rendue le 9 septembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 7 novembre 2024, ladite ordonnance ayant été dûment notifiée.

A l’issue de la visite qui a été renvoyée au 16 janvier 2025, l’audience a été fixée au 2 avril 2025, ladite audience ayant été renvoyée, à la demande des parties, au 15 mai 2025 puis au 10 juillet 2025.

Dans ses dernières écritures, soutenues à l’audience, la SOREQA demande au juge de l’expropriation de constater l’occupation sans droit ni titre de la SARL JAURES ALIMENTATION des lots 3 et 36 et de fixer l’indemnité d’éviction commerciale due par la SOREQA à la SARL JAURES ALIMENTATION à la somme de 0 euros.

La société JAURES ALIMENTATION ne s’est pas constituée.

Dans ses dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement propose d’allouer les sommes suivantes :

— indemnité principale : selon la valeur du droit au bail : 17 776 euros

— indemnités accessoires : 1389 euros, soit :

.indemnité de remploi : 889 euros ;

.indemnité pour trouble commercial : 500 euros.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

Lors de l’audience du 10 juillet 2025, la SOREQA et le commissaire du gouvernement ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, date à laquelle la présente décision est rendue.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit ainsi lui permettre de se retrouver dans le même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation. Ce bien doit présenter les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité.

Ainsi, l’indemnité d’éviction doit lui permettre :

— soit de se procurer un autre local, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;

— soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

L’article L.145-31 du code de commerce dispose :

“Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.”

Conformément à l’article L. 145-5-1 du code de commerce, la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SOREQA que le bail commercial signé entre Monsieur [B] et Monsieur [W] n’autorise pas la sous-location.

Si ledit bail prévoit la faculté pour le preneur de céder un droit d’occupation précaire à toute personne physique ou morale de son choix, cette autorisation est soumise à un accord du bailleur fixé par écrit et, au surplus, conditionnée à des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Or, il ressort d’une attestation manuscrite et signée de Monsieur [B], produite par la SOREQA, que ce dernier n’a autorisé ni sous-location ni occupation précaire.

Ainsi, la société JAURES ALIMENTATION ne disposant d’aucun titre permettant d’occuper les lots n°3 et 36 initialement loués à Monsieur [W], il convient de constater qu’elle est occupante sans droit ni titre desdits lots.

Concernant la demande en fixation d’une indemnité d’éviction à hauteur de 0 euro, elle ne peut prospérer en raison de la qualité d’occupant sans droit ni titre de la SARL JAURES ALIMENTATION.

Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA supporte seul les dépens de première instance.

La SOREQA devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de la SARL JAURES ALIMENTATION des lots 3 et 36 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

DIT n’y avoir lieu à fixation d’indemnité d’éviction au profit de la SARL JAURES ALIMENTATION ;

REJETTE toute demande de fixation d’indemnité d’éviction au profit de la SARL JAURES ALIMENTATION ;

CONDAMNE la SOREQA aux dépens ;

Sarah SEBBAK

Directrice de greffe

Rémy BLONDEL

Juge de l’expropriation