TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Laurence GAUVENET

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10377 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JE3

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence GAUVENET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1430

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10377 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JE3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 septembre 2022, la SA ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 386,92 euros, outre 187,84 euros de provision sur charges. Madame [L] [Z] a également pris à bail un emplacement de stationnement situé à proximité, sis [Adresse 2], par acte du 13 juillet 2023

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ICF LA SABLIERE a fait signifier à Madame [L] [Z] par actes de commissaire de justice du 16 avril 2024 deux commandements de payer la somme globale de 2583,34 euros (2379,14+204,20) en principal, correspondant à l’arriéré locatif pour le logement et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mars 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, la SA ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [Z] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [L] [Z] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 11 septembre 2024, soit la somme de 4702,39 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [L] [Z] à lui payer la somme de 480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Madame [L] [Z] perçoit 1528,65 euros de retraite et à des charges de 1183,50 euros, essentiellement en lien avec son logement. La dette a été générée à la suite de frais de santé. Madame [L] [Z] a repris le paiement des loyers courants. Le dépôt d’un dossier auprès du FSL est envisagé pour lui permettre d’apurer sa dette locative.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience la SA ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 7432,29 euros et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [L] [Z], représentée par son conseil, a fait viser des écritures développées oralement par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, de déclarer que sa dette locative ne s’élève qu’à 6739,11 euros et l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire, pour apurer sa dette par des versements échelonnés de 205 euros par mois. Elle a précisé oralement avoir effectué un versement de 693,18 euros le 4 juillet 2025. Elle a par ailleurs confirmé les termes du diagnostic social et financier.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, s’agissant de la loi applicable à l’emplacement de stationnement, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d’un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d’un double critère : un critère subjectif (recherche de l’intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).

En l’espèce, le bailleur n’utilise qu’un seul décompte pour le logement et le parking. Celui-ci est situé à proximité du logement. En ces conditions, le parking sera considéré comme un accessoire du logement et soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, il sera rappelé que si loi du 6 juillet 1989 dans son article 15 III, prévoit une protection pour le locataire âgé et modeste, il est admis que cette protection ne s’applique pas en cas résiliation pour cause de loyers impayés (C. Cass., Civ. 3, 15 octobre 2014, 13-16 990).

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2024 soit au moins six semaines avant la première audience du 20 mars 2025, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SA ICF LA SABLIERE est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 20 septembre 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 16 avril 2024 pour la somme en principal de 2583,34 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [L] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA ICF LA SABLIERE produit un décompte faisant apparaître que Madame [L] [Z] restait devoir la somme de 7432,29 euros à la date du 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 693,18 euros le 16 juin 2025). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [L] [Z] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle ne produit en outre aucune pièce tendant à prouver le versement dont elle se prévaut de 693,18 euros le 4 juillet 2025.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 7432,29 euros arrêtée au 30 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2583,34 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [L] [Z] sera également condamnée au paiement à compter du 1er juillet 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [Z] a repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois. Elle en outre de revenus suffisants pour pouvoir payer les loyers et charges et apurer progressivement sa dette locative. Elle bénéficie notamment du soutien d’une asssitante sociale, qui envisage de afin de solliciter une subvention pour l’aider à apurer sa dette, compte-tenu de son reste à vivre assez limité.

Compte tenu de ces éléments et de la proposition formulée à l’audience par Madame [L] [Z] d’un remboursement de la dette locative par des versements échelonnés de 205 euros pendant 36 mois, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [L] [Z] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [Z] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2022 entre la SA ICF LA SABLIERE et Madame [L] [Z], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], avec emplacement de stationnement sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] à payer à la SA ICF LA SABLIERE à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 30 juin 2025, échéance du mois juin 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 693,18 euros le 16 juin 2025) la somme de 7432,29 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 2583,34 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [L] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 205 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Madame [L] [Z] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Madame [L] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 1er juillet 2025,

* qu’à défaut pour Madame [L] [Z] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] à verser à la SA ICF LA SABLIERE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection