TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01524 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQEX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MARS 2025

MINUTE N° 25/00234

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Nous, Monsieur Eric DUVAL, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI LA TARENTAISE

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Doriane LALANDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 150

ET :

La société AK HOLDING

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jacques RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

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Par acte sous seing privé du 1er juillet 2023, la SCI LA TARENTAISE a donné à bail dérogatoire à la SAS AK HOLDING un local à usage commercial dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), pour une durée de douze mois entiers et consécutifs à compter de la date de la signature du bail.

Par exploit du 10 juillet 2024, la SCI LA TARENTAISE a assigné la SAS AK HOLDING devant le juge des référés de ce tribunal sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour faire déclarer valable le congé délivré à la SAS AK HOLDING, obtenir son expulsion sous astreinte et sa condamnation à lui payer une provision à valoir sur loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation. A titre subsidiaire la SCI LA TARENTAISE entend voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir son expulsion sous astreinte et sa condamnation à lui payer une provision à valoir sur loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la SAS AK HOLDING à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels, la conservation du dépôt de garantie, la condamnation à une indemnité de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI LA TARENTAISE indique qu’elle a fait délivrer à la SAS AK HOLDING sommation de quitter les lieux le 26 mars 2024. A titre subsidiaire, elle indique que la SAS AK HOLDING n’a pas produit l’assurance.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI LA TARENTAISE a réitéré ses demandes dans les termes de l’assignation, en précisant que la SAS AK HOLDING n’exerçait pas une jouissance paisible des lieux. Elle ajoute que l’attestation d’assurance, finalement produite n’assure pas le bien loué sur toute la période du bail.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la SAS AK HOLDING fait valoir à titre principal qu’il existe une contestation sérieuse. A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. En tout état de cause, elle soutient qu’il existe une contestation sérieuse quant à la demande portant sur les dommages et intérêts et la conservation du dépôt de garantie.

Elle soutient à titre principal, que le bail est dorénavant un bail commercial dans la mesure où il a été signé le 1er juillet 2023 après deux baux dérogatoires avec la SAS BTX (le 16 septembre 2019) et avec la SAS BULL METAL (le 30 janvier 2023), portant sur les mêmes locaux, aux mêmes conditions et dans la mesure où les associés de ces sociétés locataires sont les mêmes. C’est dans ce sens que la société BTX en présence des deux autres sociétés locataires a assigné au fond la SCI LA TARENTAISE le 28 juin 2024 devant la cinquième chambre du tribunal judiciaire de Bobigny. Par ailleurs, la défenderesse indique que la demanderesse n’apporte aucune preuve des manquements contractuels allégués.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

En application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l’expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s’opère un nouveau bail soumis au statut.

Le bail dérogatoire cesse en principe à l’arrivée de son terme sans qu’il soit besoin de délivrer congé mais si, à l’expiration des trois ans, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis au statut, le bénéfice du statut étant acquis dès le lendemain du jour de l’expiration du premier bail dérogatoire.

S’il veut éviter la naissance d’un bail soumis au statut, la bailleur doit manifester avant la date contractuelle du bail sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire, car, à défaut, le nouveau bail soumis au statut commence à courir dès l’expiration du bail et une manifestation de volonté postérieure à la date d’expiration du bail est sans effet. Il appartient au bailleur de prouver qu’il n’a pas voulu laisser son preneur se maintenir dans les lieux.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que la SCI LA TARENTAISE a signé un bail dérogatoire pour la première fois avec la SAS AK HOLDING le 1er juillet 2023. Les baux antérieurs du 16 septembre 2019 et du 30 janvier 2023 ayant été signés avec des personnes morales différentes, il n’y a pas lieu de cumuler leur durées respectives avec celle du bail signé 1er juillet 2023, ces trois baux concernant trois locataires et personnes juridiques distinctes. Par conséquent, le bail signé le 1er juillet 2023 entre la SCI LA TARENTAISE et la SAS AK HOLDING n’étant pas un bail commercial, il y a lieu de faire application des règles en matière de bail dérogatoire.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir par congé signifié le 26 mars 2024, manifesté sans équivoque son intention de mettre un terme au contrat de bail avec effet au 30 juin 2024. Malgré ce courrier, la SAS AK HOLDING s’est maintenue dans les lieux. Dans ces conditions, la SAS AK HOLDING est occupant sans droit, ni titre des locaux litigieux depuis le 30 juin 2024, ce qui caractérise le trouble manifestement illicite. Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’expulsion. Il n’y a pas lieu de revanche de prononcer d’astreinte.

Le maintien dans les lieux de la SAS AK HOLDING causant un préjudice à la SCI LA TARENTAISE, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur les autres demandes

Concernant demande de condamnation de la SAS AK HOLDING à payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, il convient de constater que la SCI LA TARENTAISE ne justifie pas de sa demande et en conséquence de l’en débouter.

Il ne convient guère davantage de faire droit à la demande relative au dépôt de garantie, celle-ci présentant un caractère indemnitaire et relevant du juge du fond

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens et des frais déboursés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors, il convient de condamner la SAS AK HOLDING à payer à la SCI LA TARENTAISE, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Constatons l’occupation sans droit ni titre de la SAS AK HOLDING des locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 2] (Seine-[Localité 5]) à compter du 30 juin 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS AK HOLDING ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] et [Adresse 2] (Seine-[Localité 5]) ;

Condamnons la SAS AK HOLDING à payer à la SCI LA TARENTAISE une indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons la SCI LA TARENTAISE de sa demande relative l’attribution de dommages et intérêts ;

Déboutons la SCI LA TARENTAISE de sa demande relative au dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS AK HOLDING à payer à la SCI LA TARENTAISE la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS AK HOLDING aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 07 MARS 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT