TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/02719 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FGO

Minute : 2026/

S.C.I. ALLIANCE PARTNERS

Représentant : M^e Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

C/

Madame [O] [M]

Représentant : Maître Augustin TCHAMENI de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [Q] [J]

Copie exécutoire : M^e ESPAGNO

Copie certifiée conforme : M^e TCHAMENI, M. [J], la préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 09/06/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALLIANCE PARTNERS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [O] [U] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Augustin TCHAMENI de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [Q] [J]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 mai 2026 présidée par Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sarah-Lisa GILBERT, greffier, en présence de Madame [I] [X], auditrice de justice ;

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 25 octobre 2018, la société SCI ALLIANCE PARTNERS a donné à bail à Madame [O] [U] [M] et Monsieur [Q] [J], qui se sont engagés solidairement, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 670 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCI ALLIANCE PARTNERS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 mars 2025.

Elle a ensuite fait assigner Madame [O] [U] [M] et Monsieur [Q] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 20 octobre 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

L’affaire a été appelée et retenue une première fois à l’audience du 5 février 2026 puis mise en délibéré au 5 mars 2026. Par ordonnance du 5 mars 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 2 avril 2026. L’affaire a de nouveau été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2026, après avoir été renvoyée une fois à la demande de la SCI ALLIANCE PARTNERS.

A l’audience du 7 mai 2026, la société SCI ALLIANCE PARTNERS – représentée par la SCP MONFERRAN ET ASSOCIES – soutient oralement ses conclusions pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [U] [M] et Monsieur [Q] [J] ; et de condamner solidairement ces dernier au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 14.002,52 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Elle s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice du défendeur et sollicite le rejet de l’intégralité des demandes de la défenderesse.

A l’appui de ses prétentions, la société SCI ALLIANCE PARTNERS fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 14.002,52 € et que le paiement du loyer et des charges courants n’est pas repris, aucun paiement n’ayant été effectué depuis le mois de janvier 2025. Elle souligne que Madame [O] [U] [M] ne justifie pas avoir donné congé dans les formes requises et qu’elle n’a, en tout état de cause, jamais été informée de ce congé.

Madame [O] [U] [M] comparaît par l’intermédiaire de Maître Augustin TCHAMENI. Elle soutient des conclusions qu’elle dépose à l’audience, afin que la société SCI ALLIANCE PARTNERS soit déclarée irrecevable en ses demandes. Subsidiairement, elle demande la réduction de la dette locative, l’octroi de délais de paiement sur 24 mois et la condamnation de Monsieur [Q] [J] à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en application des dispostions de l’article 1317 du code civil. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation in solidum de la société SCI ALLIANCE PARTNERS et de Monsieur [Q] [J] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a donné congé à la demanderesse avec effet au 1er décembre 2024 et qu’elle loue un autre appartement depuis le 21 juin 2024, ce qui constitue une contestation sérieuse justifiant l’irrecevabilité des demandes de la société SCI ALLIANCE PARTNERS. Elle ajoute que la SCI ALLIANCE PARTNERS ne justifie pas que la révision annuelle des loyers a été effectuée conformément aux stipulations du bail et que le décompte locatif fait apparaître une ligne « PENALITE » en janvier 2025 à hauteur de 195,70 €, ce qui constitue également des contestations sérieuses justifiant l’irrecevabilité des demandes de la société SCI ALLIANCE PARTNERS.

Monsieur [Q] [J] comparaît en personne. Il ne conteste pas la dette locative mais demande les plus larges délais pour quitter les lieux. Il ne perçoit aucun revenu et n’a pu effectuer aucune démarche de relogement, car il n’a pas de titre de séjour. Madame [O] [U] [M] a quitté l’appartement à l’été 2024 mais elle n’a pas donné congé à la bailleresse.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 22 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SCI ALLIANCE PARTNERS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 25 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2025, pour la somme en principal de 2.152,70 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 avril 2025.

L’expulsion de Monsieur [Q] [J] sera ordonnée, en conséquence.

En revanche, la demande tendant à l’expulsion de Madame [O] [U] [M] sera rejetée, dès lors qu’il ressort du contrat de bail qu’elle communique et des débats à l’audience qu’elle ne vit plus dans l’appartement qui appartient à la demanderesse et qu’elle demeure à [Localité 3] depuis le 21 juin 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX :

Il ressort des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais pour quitter les lieux, dans la limite maximale de douze mois, lorsque le relogement des personnes dont l’expulsion est ordonnée ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Dans ce cadre, il doit être tenu compte des éléments suivants : la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Compte tenu de ces éléments et de la situation de la SCI ALLIANCE PARTNERS, bailleresse privée, Monsieur [Q] [J], qui ne justifie pas avoir effectué le moindre paiement à la demanderesse depuis le mois de janvier 2025, ni avoir effectué la moindre démarche en vue de son relogement, sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SCI ALLIANCE PARTNERS produit un décompte démontrant qu’à la date de la résiliation du bail, la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 3.285 €. Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article 10 des conditions générales du contrat de bail.

Si Madame [O] [U] [M] soutient avoir donné congé à effet au 31 décembre 2024, elle se borne à verser aux débats un document tapuscrit ayant pour objet « résiliation du bail de colocation en date du 01/12/24 », qui n’est ni daté, ni signé et dont la remise à la demanderesse ou l’expédition n’est pas justifiée, étant précisé que tant la demanderesse que Monsieur [Q] [J] contestent l’existence de ce congé et alors qu’il ressort de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé donné par le locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En outre, si la défenderesse soutient que la SCI ALLIANCE PARTNERS ne justifie pas que la révision annuelle des loyers a été effectuée conformément aux stipulations du bail et que le décompte locatif fait apparaître une ligne « PENALITE » en janvier 2025 à hauteur de 195,70 €, il ressort du décompte locatif et de l’historique des révisions du loyer versés aux débats qu’aucune pénalité n’a été facturée en janvier 2025 et que le détail des calculs effectués par la bailleresse lors des révisions annuelles du loyer depuis 2018 est précisé. La défenderesse ne précise pas en quoi les calculs effectués par la demanderesse lors des révisions annuelles des loyers seraient erronnés.

L’obligation de Madame [O] [U] [M] au paiement de la dette locative à hauteur de 3.285 € n’est donc pas sérieusement contestable.

Madame [O] [U] [M] et Monsieur [Q] [J] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.285 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (20 octobre 2025), conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Q] [J] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la société SCI ALLIANCE PARTNERS du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En revanche, la demande tendant à la condamnation, à titre provisionnel, de Madame [O] [U] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail sera rejetée, dès qu’il ressort du contrat de bail qu’elle communique et des débats à l’audience qu’elle ne vit plus dans l’appartement qui appartient à la demanderesse depuis l’été 2024 et qu’elle demeure à [Localité 3] depuis le 21 juin 2024.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de ces éléments et de son engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, Madame [O] [U] [M] sera autorisée à se libérer de sa dette par mensualités de 136 € chacune, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec la demanderesse.

V. SUR L’APPEL EN GARANTIE A L’ENCONTRE DE MONSIEUR [J] :

En vertu des dispositions de l’article 1317 du code civil, entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part. L’article 1319 prévoit que les codébiteurs solidaires répondent solidairement de l’inexécution de l’obligation. La charge en incombe à titre définitif à ceux auxquels l’inexécution est imputable.

Ainsi qu’il a été précisé, il ressort du contrat de bail que Madame [O] [U] [M] communique et des débats à l’audience que cette dernière ne vit plus dans l’appartement qui appartient à la demanderesse depuis l’été 2024 et qu’elle demeure à [Localité 3] depuis le 21 juin 2024. Or, il ressort du décompte locatif versé aux débats que la dette locative due à la date de la résiliation du bail est née à compter du mois d’octobre 2024, soit après que Madame [O] [U] [M] a quitté les lieux.

Dans ces conditions, il est établi, avec l’évidence requise en matière de référé, que la dette locative est exclusivement imputable à Monsieur [Q] [J], lequel sera en conséquence condamné, à titre provisionnel, à garantir Madame [O] [U] [M] des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [U] [M] et Monsieur [Q] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SCI ALLIANCE PARTNERS et de la situation financière des défendeurs, Madame [O] [U] [M] et Monsieur [Q] [J] seront condamnés in solidum à verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2018 entre la société SCI ALLIANCE PARTNERS et Monsieur [Q] [J] et Madame [O] [U] [M], laquelle a quitté les lieux, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Q] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Q] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, la société SCI ALLIANCE PARTNERS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [U] [M] et Monsieur [Q] [J] à verser à la société SCI ALLIANCE PARTNERS à titre provisionnel la somme de 3.285 € (décompte arrêté au 18 avril 2025, incluant les 18 premiers jours d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2025 ;

AUTORISONS Madame [O] [U] [M] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 136 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [J] à payer à la société SCI ALLIANCE PARTNERS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [J], à titre provisionnel, à garantir Madame [O] [U] [M] des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [U] [M] et Monsieur [Q] [J] à verser à la société SCI ALLIANCE PARTNERS une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [U] [M] et Monsieur [Q] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 9 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,