TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/10606 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35LG

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [G] [J] [T]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Roger LEMONNIER

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Monsieur [G] [J] [T]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 03 Mars 2026

Jugement contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 03 Mars 2026 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [J] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juin 2023, la SCI ROUSSELLE a donné à bail à Monsieur [G] [T] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 450 euros et 20 euros de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [G] [T] pour le paiement des loyers et charges.

Le 8 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2366,75 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 14 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Selon quittance subrogative n°4 en date du 15 août 2025, le cabinet COMPTE SA agissant es qualité de mandataire de la SCI ROUSSELLE, a subrogé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à hauteur de la somme de 4330,53 euros, au titre des loyers impayés dus par le locataire, dans ses droits et actions à l’encontre de ce dernier.

Selon récapitulatif en date du 15 septembre 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES indique que sa créance s’élève à la somme de 2616,53 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [G] [T] au paiement des sommes suivantes

* 2616,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2366,75€ et pour le surplus à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et condamner Monsieur [G] [T] à payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 septembre 2025.

A l’audience du 16 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er décembre 2025, sa créance s’élève désormais à la somme de 3448,31 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [G] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [G] [T] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [G] [T] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 190 euros par mois en plus du loyer courant.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. il en résulte que Monsieur [G] [T] perçoit un salaire de 1900 euros par mois, qui correspond au montant de l’échéancier en cours.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

Par note en délibéré autorisée reçue le 16 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a adressé un décompte arrêté au 16 décembre 2025 faisant apparaître un solde restant dû de 2541,37 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [G] [T] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 23 septembre 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 juin 2023, du commandement de payer délivré le 8 avril 2025 et du décompte de la créance subrogative en date du 16 décembre 2025 d’un montant de 2541,37€ que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de sa créance et de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [G] [T] sera condamné à lui payer la somme de 2541,37 euros, au titre de la créance subrogative en date du 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2366,75€ et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [G] [T] le 8 avril 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 juin 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 3 juin 2023 à compter du 9 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [G] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [G] [T] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [G] [T] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [G] [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 juin 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [G] [T] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [T] au paiement de cette indemnité à compter du 9 juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er décembre 2025, sur production d’une quittance subrogative au bénéfice de ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 avril 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX . Il convient également de condamner Monsieur [G] [T] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 juin 2023 entre la SCI ROUSSELLE d’une part et Monsieur [G] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 juin 2025,

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2541,37 euros au titre de la quittance subrogative en date du 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2541,37€ et pour le surplus à compter de l’assignation,

AUTORISE Monsieur [G] [T] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 12 versements de 190 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 9 juin 2025, sur production d’une quittance subrogative au bénéfice de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 8 avril 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le greffier Le juge

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/10606 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35LG

DÉCISION EN DATE DU : 03 Mars 2026

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [G] [J] [T]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires