TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/10598 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35KT

Minute :

Madame [I] [T]

Représentant : M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [H] [M]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

M^e Olivier FARGETON

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Madame [H] [M]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 04 Février 2026

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Février 2026 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [I] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 novembre 2023, Madame [I] [T] a donné à bail meublé à Madame [H] [M] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [T] a fait signifier par acte d’huissier en date du 27 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 1.600 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 26 août 2025, Madame [I] [T] a fait assigner Madame [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, contenue dans le bail du 28 novembre 2023, et à titre subsidiaire, résilier le bail pour manquement grave aux obligations locatives,

ordonner l’expulsion des lieux loues de Madame [H] [M] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

condamner Madame [H] [M] à payer au requérant la somme de 4.800 euros, correspondant à l’arriéré locatif du au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience,

condamner Madame [H] [M] à payer au requérant une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

condamner solidairement Madame [H] [M] à payer au requérant la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A cette audience, Madame [I] [T], régulièrement représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise la dette locative à la somme de 10.400 euros, correspondant à 13 mois de loyers impayés (800 euros par mois).

Madame [H] [M], citée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 3] par la voie électronique le 27 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [I] [T] justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 28 novembre 2023 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.600 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 mars 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2023 à compter du 28 mars 2025.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte que la locataires n’a pas réglé son loyer depuis le mois de novembre 2024, soit depuis 13 mois, la dette locative s’élevant désormais à la somme de 10.400 euros.

Par ailleurs, la locataire, non-comparante, n’a pas expliqué les raisons de cette dette locative.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Aucune astreinte ne sera ordonnée, l’expulsion étant à la charge du bailleur, le recours à la force publique étant suffisant pour faire exécuter la décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [M] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [I] [T] produit un décompte démontrant que Madame [H] [M] est redevable de la somme de 10.400 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 17 novembre 2025.

Madame [H] [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 10.400 euros.

Madame [H] [M] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 18 novembre 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [T] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2023 entre Madame [I] [T], d’une part, et Madame [H] [M], d’autre part, concernant l’appartement, situé [Adresse 5], [Localité 2] sont réunies à la date du 28 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Madame [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [M] à verser à Madame [I] [T] la somme de 10.400 euros (décompte incluant la mensualité de novembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 17 novembre 2025, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts de droit à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [H] [M] à verser à Madame [I] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 18 novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [H] [M] à verser à Madame [I] [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/10598 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35KT

DÉCISION EN DATE DU : 04 Février 2026

AFFAIRE :

Madame [I] [T]

Représentant : M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [H] [M]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires