TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

08 JUILLET 2025

N° RG 23/03374 – N° Portalis DB22-W-B7H-RHZY

Code NAC : 70B

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sis [Adresse 7] et [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet A2BCD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 304 497 183 ayant son siège social situé [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître François AJE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic bénévole, Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 14],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ La société FANI, société civile immobilière représentée par Monsieur [F] [T] demeurant [Adresse 14],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

3/ La société L’AMARANTE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

793 229 386 ayant son siège social situé [Adresse 2]

[Localité 16], prise en la personne de sa Présidente, Madame [Y] [L], elle-même domiciliée [Adresse 13],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 18 Avril 2023 reçu au greffe le 14 Juin 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Avril 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 08 Juillet 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], située [Adresse 11], expose qu’une construction en bois, qualifiée de chalet, a été édifiée sur le lot attenant à son immeuble, lequel fait partie de la copropriété sise [Adresse 4]. Sur ce lot, un commerce est exploité par la société L’AMARANTE, dont les murs sont la propriété de la SCI FANI. La construction en bois est en surélévation et en appui sur le mur séparatif entre les deux copropriétés. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] revendique la propriété de ce mur et allègue qu’une partie de l’ouvrage déborde de la limite séparative et empiète sur sa propriété.

Un procès-verbal de constat, établi par commissaire de justice, à la demande du [Adresse 20] [Adresse 18], le 23 décembre 2020, a mis en évidence l’utilisation de ce mur séparatif pour l’ancrage de la construction en bois, ainsi qu’un débord et un empiètement de celle-ci.

Une sommation de remettre en l’état et de procéder au démontage de la construction litigieuse, signifiée le 8 janvier 2021 à la société L’AMARANTE, est demeurée sans effet.

Deux mises en demeure, datées du 2 août 2021 et du 4 octobre 2021, adressées par lettre recommandée avec accusé de réception à la société L’AMARANTE, sont demeurées sans suite.

Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], située [Adresse 8] à [Adresse 19] (78500), représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD, a, par actes de commissaire de justice des 18 avril, , 31 mai 7 juin et 2 août 2023, fait assigner devant le Tribunal de céans, la société L’AMARANTE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à SARTROUVILLE (78500), pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [T] [F], et la SCI FANI.

Aux termes de son assignation, le [Adresse 20] [Adresse 18] demande au tribunal de :

— condamner in solidum la société L’AMARANTE, la SCI FANI et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] SARTROUVILLE (78500), pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [T] [F], à détruire toute construction sur et en ancrage comme en surplomb, du mur de clôture lui appartenant, sous astreinte de

1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire et juger qu’à défaut de démolition dans le délai de deux mois suivant la signification de la décision rendue, qu’il sera autorisé à procéder à la destruction de tout ouvrage empiétant sur sa propriété, aux frais et risques des défendeurs in solidum ;

— condamner in solidum la société L’AMARANTE, la SCI FANI et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à SARTROUVILLE (78500), pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [T] [F], à lui verser la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le [Adresse 20] [Adresse 18] invoque l’article 544 du Code civil. Il fait valoir que la résidence [Adresse 18] est de construction récente et que son mur de clôture est en parfait état. Il allègue que la construction édifiée viole son droit de propriété, que le syndicat des copropriétaires voisin n’aurait pas dû autoriser cette construction empiétant sur son fonds. Il soutient que la SCI FANI a loué cet ouvrage en sus de l’exploitation du fonds de commerce, et que la société L’AMARANTE utilise cet appentis en étant fautive. Il expose enfin que les défendeurs ont contribué à la réalisation de l’entier préjudice et que la construction génère un risque d’intrusion.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation n’ayant pu être remise à la société L’AMARANTE, il a été procédé aux formalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Aucun des défendeurs n’a constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 13 juin 2024.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 2 décembre 2024, la clôture du 13 juin 2024 a été révoquée et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 février 2025 pour régularisation de la procédure et nouvelle clôture.

La clôture est intervenue le 11 février 2025.

Le présent jugement sera réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Le [Adresse 20] [Adresse 18] justifie de son intérêt et de sa qualité à agir, en sa qualité de syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est également établi que les demandes de démolition et de réparation du préjudice ne sont pas prescrites, les désordres étant continus.

Il y a lieu en conséquence de déclarer le [Adresse 20] [Adresse 18] recevable en l’ensemble de ses demandes.

Sur l’empiètement et la démolition

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il est de jurisprudence constante que l’empiètement, même minime, sur la propriété d’autrui constitue une atteinte au droit de propriété qui justifie, en principe, la démolition de l’ouvrage empiétant.

Par ailleurs, et en application de l’article 662 du Code civil, l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne nuise point aux droits de l’autre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] allègue que la construction en bois édifiée sur le lot attenant, faisant partie de la copropriété sise [Adresse 4], empiète sur sa propriété et s’appuie sur le mur séparatif.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] produit un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 23 décembre 2020. Ce procès-verbal établit que la construction en bois utilise le mur séparatif pour son ancrage et empiète sur la propriété du syndicat. Il précise notamment que le bardage est fixé côté intérieur de la propriété du demandeur, que les tuiles de faîtage et la couverture métallique débordent sur celle-ci, et que cette dernière est en appui sur la façade du bâtiment de la résidence [Adresse 18].

Le Tribunal constate que la société L’AMARANTE, la SCI FANI et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu. Il en découle que les faits allégués par le demandeur et les éléments probatoires versés aux débats ne sont pas contestés.

Dès lors, que le mur séparatif revendiqué par le demandeur soit privatif ou de propriété mitoyenne, il est établi que la construction litigieuse, par son débord, son ancrage et son appui sur la façade du bâtiment du syndicat de la résidence [Adresse 18], constitue une atteinte au droit de propriété de ce dernier en violation de l’article 544 du Code civil et, s’agissant des appuis et ancrages, une violation de l’article 662 du Code civil, en l’absence de toute autorisation.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la démolition de la construction qui empiète sur la propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], ainsi que la suppression de tout ancrage et appui sur sa façade.

Afin de garantir l’exécution de cette mesure et compte tenu de l’ancienneté de la situation, de l’absence de toute réaction des défendeurs malgré les sommations et mises en demeure successives depuis le procès-verbal de constat du 23 décembre 2020, et du risque d’intrusion facilité par l’emplacement de la construction en bois en appui sur la façade du bâtiment du syndicat des copropriétaires [Adresse 18], il convient d’ordonner la démolition sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois.

Le Tribunal estime que l’astreinte prononcée est une mesure suffisante et appropriée pour garantir l’exécution de l’obligation de démolition, et qu’il n’y a pas lieu, à ce stade, d’autoriser le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] à se substituer aux défendeurs pour faire exécuter cette démolition à leurs frais et risques. En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] tendant à être autorisé à procéder à la destruction de l’ouvrage en cas de carence des défendeurs sera rejetée.

Sur la condamnation in solidum des défendeurs

Le [Adresse 20] [Adresse 18] sollicite la condamnation in solidum de la société L’AMARANTE, de la SCI FANI et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4].

S’agissant de la société L’AMARANTE, en sa qualité d’utilisatrice de la construction litigieuse et du lot d’où émane l’atteinte au droit de propriété du demandeur, il y a lieu de retenir qu’elle a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, en contribuant au maintien de l’empiètement et des appuis irréguliers.

En ce qui concerne la SCI FANI, propriétaire des murs du commerce et du lot sur lequel la construction a été édifiée, il est constant que le propriétaire d’un bien est tenu de faire cesser les troubles anormaux qui en émanent, quand bien même il n’en serait pas l’auteur direct. Sa responsabilité, qui découle du droit de propriété garanti par l’article 544 du Code civil et des principes régissant les troubles anormaux de voisinage, est donc également engagée.

La société L’AMARANTE et la SCI FANI ayant ainsi concouru au même dommage, il convient de les condamner in solidum à la démolition et aux frais liés à cette opération.

S’agissant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], il est soutenu par le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] qu’il n’aurait pas dû autoriser cette construction. Toutefois, il appartient au demandeur de prouver la faute qu’il allègue. Or, il n’est produit aux débats aucune preuve d’une autorisation formelle donnée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pour l’édification de ladite construction. Par ailleurs, il n’est pas davantage démontré un manquement caractérisé et fautif de la part de ce syndicat à ses obligations légales de veiller au respect du règlement de copropriété ou d’agir pour faire cesser un trouble provenant d’un lot de sa copropriété.

En conséquence, la faute du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] n’étant pas suffisamment caractérisée, la demande de condamnation in solidum à son encontre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 20] [Adresse 18] l’intégralité des frais irrépétibles exposés par lui dans la présente instance, il convient de condamner in solidum la société L’AMARANTE et la SCI FANI à lui verser la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société L’AMARANTE et la SCI FANI succombant au principal seront condamnées in solidum aux dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], située [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, recevable en l’ensemble de ses demandes ;

Condamne in solidum la société L’AMARANTE et la SCI FANI, à procéder à la démolition de la construction en bois qui empiète sur la propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], située [Adresse 9] ([Adresse 15]), ainsi qu’à la suppression de tout ancrage et appui de ladite construction sur la façade ou le mur dudit syndicat ;

Ordonne cette démolition sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pour une durée de trois mois, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] situé [Adresse 9] ([Adresse 15]), pris en la personne de son syndic en exercice, tendant à être autorisé à procéder lui-même à la destruction de l’ouvrage en cas de carence des défendeurs ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], situé [Adresse 10]), pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]), pris en la personne de son syndic bénévole en exercice ;

Condamne in solidum la société L’AMARANTE et la SCI FANI à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], situé [Adresse 9] ([Adresse 15]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.800 au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile ;

Condamne in solidum la société L’AMARANTE et la SCI FANI aux dépens de l’instance ;

Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT