TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/12064 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YM7F

N° de MINUTE : 26/00008

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, SARL.

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [Y] est propriétaire du lot n°13 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, a fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Une première clôture de la mise en état est intervenue par ordonnance du 13 novembre 2024, laquelle a été révoquée par ordonnance du 27 novembre 2024 en raison de la volonté du syndicat des copropriétaires de trouver une issue amiable au litige, le défendeur ayant commencé à apurer sa dette.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [T] [Y] à lui payer :

— la somme de 5.435,82 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 28 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de la signification de l’assignation ;

— la somme de 509,88 euros au titre des frais nécessaires ;

— la somme de 4.500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [T] [Y] aux dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [T] [Y] n’a pas constitué avocat. Il a néanmoins été mis en mesure de prendre connaissance des conclusions actualisées du demandeur, celles-ci lui ayant été signifiées le 16 avril 2025.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 mai 2025 et fixée à l’audience du 10 novembre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

Enfin, selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] [Y] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 9 novembre 2021, 30 juillet 2021, 23 février 2023, 16 mai 2024 et 17 juillet 2025 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 ainsi que le budget prévisionnel 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

ainsi que trois décomptes pour justifier de sa créance, à savoir :

— un extrait du compte copropriétaire de Monsieur [T] [Y] sur la période allant du 31 décembre 2019 au 2 octobre 2022 (appel 4ème trimestre 2022 inclus), faisant apparaître un solde débiteur de 8136,51 euros au titre des charges de copropriété impayées (pièce n°3),

— un extrait du compte copropriétaire de Monsieur [T] [Y] sur la période allant du 31 décembre 2019 au 27 septembre 2023, faisant apparaître un solde débiteur de 9282.51 euros au titre des charges de copropriété impayées (pièce n°8),

— un décompte qu’il dit « manuel » de sa créance, qu’il explique avoir lui-même établi après imputation des paiements effectués par le défendeur entre le 2 mai 2024 et le 28 février 2025 pour un montant total de 5808,08 euros, qui couvre la période allant du 30 juillet 2021 au 28 février 2025 et qui fait apparaître un solde débiteur de 5435,82 euros au titre des charges de copropriété impayées, après déduction par le demandeur des frais de recouvrement s’élevant selon lui à 509,88 euros (pièce n°10).

À l’examen de ces pièces, la demande en paiement apparaît bien fondée en son principe, mais doit néanmoins être revue s’agissant de son montant.

En effet, le dernier décompte établi par le syndicat des copropriétaires (sa pièce n°10), sur lequel il se fonde pour réclamer le paiement d’un montant de 5435,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 février 2025, ne comporte pas ainsi qu’il le devrait, dans la colonne crédit, les paiements qui ont été effectués par Monsieur [T] [Y] entre le 2 mai 2024 et le 28 février 2025 – soit sur la période pourtant couverte par le décompte – pour un montant total de 5808,08 euros.

Le syndicat des copropriétaires se contente d’indiquer, dans ses écritures, qu’il les a imputés conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, sans s’expliquer plus avant.

Il apparaît à l’examen des deux autres extraits du compte copropriétaire évoqués ci-dessus se rapportant à la période antérieure (ses pièces n°3 et 8) que ces paiements d’un montant total de 5808,08 euros ont été imputés sur le solde débiteur du compte copropriétaire de Monsieur [T] [Y] tel qu’il s’établissait le 30 juillet 2021 à un montant de 5289,80 euros (suite à l’inscription au crédit du compte d’un montant de 1104 euros sous l’intitulé « provisions sur charges »). D’où le solde créditeur de 518,28 euros (suivant le calcul 5289,80 – 5808,08) qui débute le décompte dit manuel établi par le demandeur (sa pièce n°10).

Il appartient néanmoins au syndicat des copropriétaires, auquel incombe la charge de la preuve du bien-fondé de sa demande en paiement, de rapporter la preuve du bien-fondé de l’imputation à laquelle il a ainsi procédé, et par suite du bien-fondé des causes sur lesquelles il a procédé à une telle imputation.

Or il convient ici de relever que les deux extraits du compte copropriétaire de Monsieur [T] [Y] se rapportant à la période antérieure au 30 juillet 2021 (pièces n°3 et 8) débutent tous deux avec un solde débiteur au 31 décembre 2019 d’un montant de 3891,56 euros, pour lequel le demandeur ne produit aucun justificatif. Il convient, par suite, de déduire cette reprise de solde non justifiée d’un montant de 3891,56 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 2 janvier 2020 au 4 janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 28 février 2025, s’élève donc à la somme de 5435,82 – 3891,56 soit 1544,26 euros.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [T] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 1544,26 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 2 janvier 2020 au 4 janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 28 février 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025, date de signification au défendeur des conclusions actualisées du demandeur. Il convient d’observer à cet égard que l’assignation signifiée le 21 novembre 2023 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, la somme de 1544,26 euros n’étant pas encore échue à cette date.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les sommations de payer facturées le 9 août 2022 pour un montant de 140,47 euros et le 12 août 2022 pour un montant de 189,39 euros.

S’agissant des frais d’honoraires facturés le 27 septembre 2023 pour un montant de 180 euros, il sera rappelé que la constitution du dossier, sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, le suivi du présent contentieux constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais seront donc écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [T] [Y] a manqué à son obligation payer à leur échéance ses charges de copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [T] [Y] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, alors qu’il a au contraire effectué des paiements substantiels pour un total de 5808,08 euros au cours de la présente instance.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [T] [Y] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 1544,26 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 2 janvier 2020 au 4 janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 28 février 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Monsieur [T] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Florian CANDAN à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 12 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES