TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04680

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUHD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[D] [S]

C/

[F] [K]

[J] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à M. [D] [S]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [S]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [K]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [J] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 09 septembre 2019, M. [D] [S] a donné à bail à M. [F] [K] une maison d’habitation avec un parking situés11 [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 1100€, hors charges, actualisé à la somme de 1227 euros.

Par acte sous seing privé en date du 07 septembre 2019, Mme [J] [T] s’est portée caution solidaire des engagements de M. [F] [K].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [S] a fait signifier trois commandements de payer visant la clause résolutoire les 19 septembre 2023, 17 janvier 2024, 11 mars 2024 et 16 juillet 2024.

Par suite, M. [D] [S] a fait signifier un quatrième commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 septembre 2024, dénoncé à la caution le 27 septembre 2024, pour un montant en principal de 2000 euros..

Par acte du 10 décembre 2024, M. [D] [S] a ensuite fait assigner M. [F] [K] et Mme [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat,

— ordonner l’expulsion de M. [F] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [F] [K] et Mme [J] [T] au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 3590€ au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 25 novembre 2024, sauf à parfaire au jour de l’audience

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif, avec indexation,

— de la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 07 mars 2025, M. [D] [S], présent, reprend les termes de son assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 1717€, loyer de mars 2025 inclus. Il précise que le locataire a réalisé en février 2025 deux règlements importants.

M. [F] [K], comparant, précise qu’il ne comprend pas la raison de sa présence et que le litige n’existe plus dès lors que la dette a été apurée et qu’il va régler le loyer de mars 2025 dans les jours suivants.

La présidente précise qu’il doit être fait une distinction pour les frais figurant dans le décompte mais qui relèvent des frais de procédure et non des loyers impayés.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025. Le demandeur a été autorisé à produire en délibéré et avant le 26 mars 2025 la confirmation du paiement du loyer de mars 2025.

Par mail du 19 mars 2025, il a confirmé avoir reçu le 18 mars 2025 le règlement de la somme de 1227 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le12 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 septembre 2024.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2024 pour la somme en principal de 2000€.

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en procédant à un règlement de 1189 euros le 28 octobre 2024. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est resté donc infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

M. [D] [S] produit lors de l’audience un décompte démontrant que M. [F] [K] reste devoir devoir la somme de 1157 euros au jours de l’audience, mensualité de mars 2025 incluse et déduction faite du montant des frais de procédure qui ne relèvent pas des loyers et charges impayés, soit au total 560 euros. Pour autant, il a été justifié en délibéré autorisé du règlement par le locataire de la somme de 1227 euros.

La dette locative est donc soldée et la demande en paiement sera donc rejetée comme étant sans objet.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il résulte du décompte locatif fourni que le locataire a apuré intégralement sa dette et ce effectuant plusieurs versements conséquents dont un versement de 2454€ le 19 février 2025 et un versement de 3100 euros le 27 février 2025, outre le versement en cours de délibéré soldant définitivement la dette le 18 mars 2025 (virement de 1227€).

Or le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et de réserver à M. [F] [K] un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu’il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

A ce titre, si au jour de l’audience, soit le 07 mars 2025, le loyer du mois de mars n’a pas été réglé, il l’a été en cours dans les jours suivants conformément aux usages depuis le début du contrat. Par ailleurs le loyer de février 2025 a été réglé. Il est donc considéré que le locataire a satisfait à l’obligation du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, en raison de l’apurement progressif de la dette, de la reprise du paiement du loyer courant, et du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 21 novembre 2024, date du constat de son acquisition, jusqu’au 18 mars 2025, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

En outre, M. [D] [S] sera débouté de sa demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation qui deviennent en conséquence sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Compte tenu de l’issue du litige, Mme [J] [T] n’est pas tenue aux dépens.

M. [F] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la notification du commandement de payer à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir M. [D] [S], M. [F] [K] sera condamné à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [J] [T] n’étant pas condamnée aux dépens, M. [D] [S] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code des procédure civile formée à son encontre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 septembre 2019 entre M. [D] [S] et M. [F] [K] concernant la maison à usage d’habitation et un parking situés11 [Adresse 7] sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire du 21 novembre 2024 au 18 mars 2025, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

CONSTATONS que la dette de loyer est soldée ;

DEBOUTONS en conséquence M. [D] [S] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette ;

DEBOUTONS en conséquence la M. [D] [S] de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation devenues sans objet ;

CONDAMNONS M. [F] [K] à verser à M. [D] [S] une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [F] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification du commandement de payer à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente