TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/01297 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2L6L

N° de MINUTE : 26/00268

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES BELLEVUES [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS, agissant en la personne de son Président

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître [G], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [B], prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 15 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [B] est propriétaire des lots n°6, 92 et 396 au sein de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à Noisy-le-Grand (93160), représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE (S.A.S), a fait assigner la S.C.I. [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner la S.C.I. [B] à lui payer la somme de 14.329,80 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droits capitalisables à compter de l’assignation ;

— condamner la S.C.I. [B] à lui payer la somme de 2.030,68 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

— condamner la S.C.I. [B] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la S.C.I. [B] à lui payer la somme de 2.912,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la S.C.I. [B] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. [B],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 14.329,80 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de recouvrement qui sont réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 19 mars 2019, 12 septembre 2019, 16 janvier 2020, 15 décembre 2020, 27 mai 2021, 24 mai 2022, 11 mai 2023 et 5 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, vote du budget prévisionnel des exercices allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à la S.C.I. [B],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats la somme de 848,80 euros, correspondant à une reprise de solde figurant sur le décompte à la date du 1er octobre 2020 sans qu’aucun justificatif ne se trouve produit pour la démonstration de son bien-fondé.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024 s’élève donc à la somme de 14.329,80 – 848,80 = 13.481 euros.

De son côté, la S.C.I. [B], non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la S.C.I. [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 13.481 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2020 et le 1er octobre 2024 (appels du 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de signification de l’assignation.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 28 janvier 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de la S.C.I. [B] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 100 euros facturés le 31 mai 2023, ces frais correspondant aux honoraires de l’avocat qui entrent dans les frais irrépétibles ;

— ainsi des frais de signification d’une assignation à l’encontre de la S.C.I. [B] en date du 17 août 2021 dans le cadre d’une instance qui aurait été radiée, à propos de laquelle aucun justificatif ne se trouve produit. Ces frais, d’un total de 80,68 euros, seront donc écartés.

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 1.850, seront également écartés.

Dans ces conditions, la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la S.C.I. [B] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er octobre 2020 et la défenderesse n’ayant effectué aucun paiement depuis le 1er juillet 2023.

Les manquements répétés de la S.C.I. [B] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 4] la somme de 1.300 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. [B] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 13.481 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2020 et le 1er octobre 2024 (appels du 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1er octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 28 janvier 2025 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la S.C.I. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 23 Février 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES