TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

[Adresse 1],

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[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie :, [XXXXXXXX02]

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/12964 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-4HU2

Minute : 395/26

EMMAÜS HABITAT

Représentant : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame, [J], [O], [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAUMANET

Copie délivrée à :

MME, [O]

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM dont le siège social est, [Adresse 2]

Représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame, [J], [O], [K], demeurant, [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 août 2015, Emmaüs Habitat a donné à bail à Mme, [K], [J], [O] un logement situé, [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 437,40 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 162,65 €.

Le 8 juillet 2024, Mme, [K], [J], [O] a été déclarée recevable à bénéficier des mesures de traitement de sa situation de surendettement. Elle a déclaré la créance détenue par Emmaüs Habitat à son encontre au titre du contrat de bail précité.

Le 14 octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a ordonné la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois, dont celle détenue par Emmaüs Habitat pour un montant de 3 464,95 euros. Ces mesures sont entrées en vigueur le 28 novembre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Emmaüs Habitat a fait signifier à Mme, [K], [J], [O], par exploit de commissaire de justice du 3 juillet 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 7 638,47 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, Emmaüs Habitat a fait assigner Mme, [K], [J], [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 2 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Emmaüs Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme, [K], [J], [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner Mme, [K], [J], [O] à payer :

? la somme de 8 376,25 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 août 2015 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme, [K], [J], [O] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Il est d’accord avec les délais de paiement demandés et consent à une indemnité fixée à 30 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme, [K], [J], [O], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 30 janvier 2026, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort qu’elle est mère célibataire d’un enfant majeur, qu’elle perçoit des ressources mensuelles à hauteur de 1 840,95 euros, qu’au regard de son endettement global, elle a saisi la commission de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article L. 733-1, 4, du code de la consommation prévoit qu’en l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 août 2015 que Mme, [K], [J], [O] doit payer un loyer d’un montant de 437,40 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 162,65 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 729,76 €.

Le 14 octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a ordonné la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois. A cette date, la créance détenue par Emmaüs Habitat s’élevait à la somme de 3 464,95 euros. Ces mesures sont entrées en vigueur le 28 novembre 2024.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme, [K], [J], [O] restait devoir la somme de 8 376,25 € euros à la date du 27 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 722,30 € (frais de contentieux et pénalité enquête sociale), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 7 653,95 €, arrêtée au 27 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [K], [J], [O] au paiement d’une somme de 7 653,95 €, arrêtée au 27 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Il convient de rappeler que la seule la somme de 4 189 euros est exigible à ce jour, dès lors que l’exigibilité de la somme de 3 464,95 euros a été suspendue la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis du 28 novembre 2024 au 28 novembre 2026.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24, VI, dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 1 août 2015 contient telle une clause résolutoire en son article 7.5. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 juillet 2025 pour la somme en principal de 7 638,47 €, dont une partie au moins a été échue postérieurement à la décision de recevabilité à bénéficier des mesures de traitement de la situation de surendettement.

Le commandement de payer a offert un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2025.

Toutefois, par décision du 14 octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a ordonné la suspension de l’exigibilité de la créance détenue par Emmaüs Habitat pour un montant de 3 464,95, pour une durée de deux ans.

Par ailleurs, Mme, [K], [J], [O] propose de régler 100,00 € par mois pour apurer le surplus de sa dette, à savoir la somme de 4 189 euros.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Mme, [K], [J], [O] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. Mme, [K], [J], [O] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme, [K], [J], [O] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés et la locataire bénéficiant d’un moratoire imposé par la commission de surendettement des particuliers, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus selon les modalités fixées au dispositif.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme, [K], [J], [O] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, et si cette dernière saisit à nouveau la commission de surendettement dans le délai laissé pour ce faire, les nouvelles mesures imposées par cette commission se substitueront de plein droit aux présents délais.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme, [K], [J], [O] sur le fait que la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Emmaüs Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Mme, [K], [J], [O]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme, [K], [J], [O], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Emmaüs Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 30 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à l’accord des parties sur ce point.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2015 entre Emmaüs Habitat et Mme, [K], [J], [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 septembre 2025 ;

CONSTATE que la commission de surendettement a suspendu l’exigibilité de la créance détenue par Emmaüs Habitat à l’encontre de Mme, [K], [J], [O], au titre du contrat de bail précité, évaluée à la somme de 3 464,95 euros, du 28 novembre 2024 au 28 novembre 2026 ;

CONDAMNE Mme, [K], [J], [O] à verser à Emmaüs Habitat la somme de 7 653,95 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 27 janvier 2026, terme de décembre 2025, exigible de la façon suivante :

o immédiatement pour la somme de 4 189 euros ;

o à compter du 28 novembre 2026 pour la somme de 3 464,95 euros ;

AUTORISE Mme, [K], [J], [O] à s’acquitter de sa dette exigible, savoir la somme de 4 189 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

INVITE Mme, [K], [J], [O] à saisir la commission de surendettement des particuliers du département dans lequel est situé son domicile au plus tard le 28 novembre 2026 ;

RAPPELLE que cet échéancier devra être respecté jusqu’à adoption de nouvelles mesures imposées de traitement de la situation de surendettement de Mme, [K], [J], [O] ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés jusqu’au 28 février 2027 ;

RAPPELLE que si, pendant ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative et les effets de la clause résolutoire demeureront suspendus jusqu’à l’adoption de nouvelles mesures imposées ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de Mme, [K], [J], [O], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

RAPPELLE qu’en l’absence de dépôt d’un nouveau dossier de surendettement ou si la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

RAPPELLE que jusqu’à la mise en œuvre des nouvelles mesures imposées, à défaut de paiement du loyer et des charges courants au terme convenu ou du respect de l’échéancier ci-dessus accordé, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme, [K], [J], [O] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 1 août 2015 entre Emmaüs Habitat et Mme, [K], [J], [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3], sur la période courant du 1er février 2026, terme de janvier 2026 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme, [K], [J], [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme, [K], [J], [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme, [K], [J], [O] à payer à Emmaüs Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme, [K], [J], [O] à payer à Emmaüs Habitat une somme de 30 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [K], [J], [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION