TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

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REFERENCES : N° RG 25/12944 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-4HUA

Minute : 388/26

Monsieur, [R], [A]

Représentant : Me, [C], avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : D1694

C/

Madame, [G], [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MADANI

Copie délivrée à :

MME, [Z]

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur, [R], [A], demeurant, [Adresse 4]

non comparant

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame, [G], [Z], demeurant, [Adresse 5]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 avril 2022, M., [R], [A] a donné à bail à Mme, [G], [Z] un logement situé, [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 610,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 80,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [R], [A] a fait signifier à Mme, [G], [Z], par exploit de commissaire de justice du 23 juin 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 312,87 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, M., [R], [A] a fait assigner Mme, [G], [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 2 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M., [R], [A], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme, [G], [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner Mme, [G], [Z] à payer :

? la somme de 2 711,77 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 22 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 28 avril 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme, [G], [Z] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme, [G], [Z], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme, [G], [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 avril 2022 que Mme, [G], [Z] doit payer un loyer d’un montant de 610,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 80,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 758,66 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme, [G], [Z] restait devoir la somme de 2 711,77 € euros à la date du 22 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [G], [Z] au paiement d’une somme de 2 711,77 €, arrêtée au 22 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 853,42 € à compter du 14 novembre 2025 et sur le surplus à compter du 19 mars 2026, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 28 avril 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 15 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 juin 2025 pour la somme en principal de 2 312,87 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2025.

L’expulsion de Mme, [G], [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme, [G], [Z] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 26 août 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 28 avril 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [G], [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er février 2026, terme de février 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 26 août 2025, 00 heure, au 31 janvier 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 juin 2025, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en date du 14 novembre 2025 et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2022 entre M., [R], [A] et Mme, [G], [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

CONDAMNE Mme, [G], [Z] à verser à M., [R], [A] la somme de 2 711,77 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 22 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 853,42 € à compter du 14 novembre 2025 et sur le surplus à compter du 19 mars 2026, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme, [G], [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme, [G], [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme, [G], [Z] à payer à M., [R], [A] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026, terme de février 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme, [G], [Z] à payer à M., [R], [A] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [G], [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à, [Localité 2] le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION