TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 23/02427 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PE3I

NAC : 30Z

Jugement Rendu le 02 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.A.S. FLEUR DE LYS, Société par actions simplifiée au capital de 10.000 euros immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 852 587 906, dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Ba-Dang DESAULT de la SELARL CAUJUFI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DEMANDERESSE

ET :

Maître [F] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marc PANTALONI de l’AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. FRANCE CONSEILS ET IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée à associé unique au capital de 7.622,45 euros, dont le siège social est situé [Adresse 5], immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le numéro 328 581 384

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SARLU France CONSEILS ET IMMOBILIER est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 2], anciennement commune d'[Localité 12][Adresse 1], zone d’activités de [Localité 6] sur la commune de [Localité 11] (91).

Selon promesse synallagmatique de droit au bail commercial sous conditions suspensives du 7 août 2019 la société France CONSEILS ET IMMOBILIER et la SAS FLEUR DE LYS ont conclu une promesse de bail commercial moyennant le loyer annuel de 80 000 € expirant le 19 novembre 2019.

L’article « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » de la promesse synallagmatique prévoyait le versement par le preneur bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation qui s’élevait à la somme de 8 000 €, versée par la société FLEUR DE LYS à la société France CONSEILS ET IMMOBILIER à la signature de la promesse, à savoir le 7 août 2019, les conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 4 novembre 2019.

Selon courriel en date du 10 octobre 2019, la société FLEUR DE LYS, par le biais de son conseil, a informé la société France CONSEILS ET IMMOBILIER de son impossibilité de lever les conditions suspensives avant le délai imparti par la promesse de bail et a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée le 7 août 2019.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 07 mars 2023, la société FLEUR DE LYS a fait assigner la société FRANCE CONSEILS ET IMMOBILIER et Maître [F] [T], notaire, devant le tribunal judiciaire d’Evry.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 19 juin 2024, la SAS FLEUR DE LYS demande au tribunal, au visa des articles 760, 763, 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

— déclarer la société FLEUR DE LYS recevable et bien fondée en ses demandes,

— condamner la société France CONSEILS ET IMMOBILIER à restituer à la société FLEUR DE LYS la somme de 8 000 € au titre d’indemnité d’immobilisation telle que prévue par la promesse synallagmatique de cession de bail sous conditions suspensives signée le 07 aout 2019, majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2019,

En conséquence :

— ordonner au notaire, Maître [F] [T] la restitution à la société FLEUR DE LYS de la somme de 8 000 € séquestrée entre ses mains,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société France CONSEILS ET IMMOBILIER à payer à la société FLEUR DE LYS la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société France CONSEILS ET IMMOBILIER aux dépens.

* * *

Aux termes de ses conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 30 mai 2023, la société France CONSEILS ET IMMOBILIER demande au tribunal, au visa des articles 1104 et 1305-5 du code civil, de :

— débouter la société FLEUR DE LYS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société FLEUR DE LYS à payer à la société FRANCE CONSEILS ET IMMOBILIER la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société FLEUR DE LYS à payer à la société FRANCE CONSEILS ET IMMOBILIER une indemnité d’un montant de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

* * *

Aux termes de ses conclusions en défense, notifiées par RPVA le 29 janvier 2024, Maître [F] [T] demande au tribunal, au visa des articles 1956 et 1960 du code civil, de :

— juger Maître [F] [T] recevable et bien fondée en ses présentes écritures,

— donner acte à Maitre [F] [T] de ce qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la mainlevée du séquestre et de la libération de la somme de 8 000 €,

— débouter la société FLEUR DE LYS de sa demande de restitution de la somme de 379,84 €,

En tout état de cause :

— condamner toute partie succombante à verser à Maitre [F] [T] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

* * *

Pour un exposé plus exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 décembre 2024.

À l’audience de plaidoiries à juge rapporteur du 05 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 02 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1304-5 dudit code, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits. Ce qui a été payé peut être répété tant que la condition suspensive ne s’est pas accomplie.

En l’espèce, la promesse de cession du bail signée le 07 août 2019 entre la SARL France CONSEILS ET IMMOBILIER et la SAS FLEUR DE LYS stipule, ainsi que l’exposent les parties, les conditions suspensives suivantes :

« -de l’obtention de toutes autorisations administratives :

*pour effectuer tous les travaux d’aménagement des locaux nécessaires à la nouvelle affectation des locaux dans lesquels sera exercée une activité de location de salle aménagée et une activité de traiteur pour tous types d’événements (réception, séminaires, mariages, fête anniversaire..) et toutes activités accessoires,

*pour exercer ladite activité de location de salle aménagée et activité de traiteur pour tous types d’événements (réception, séminaires, mariages, fête anniversaire..) et toutes activités accessoires

*de la Commission départementale d’aménagement commercial

— de l’obtention d’une offre de prêt pour la réalisation desdits travaux aux conditions suivantes :

*Montant maximum de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450 000 EUR)

*Durée de remboursement : 7 ans

*Taux nominal d’intérêt maximum 2 % l’an (hors assurances)

*Garantie : sureté réelle portant sur un bien ou cautionnement d’un établissement financier.

Ces conditions devront être réalisées au plus le 4 novembre 2019, faute de quoi les présentes conventions deviendront de plein droit caduques (…). »

Le paragraphe « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » est ainsi rédigé : « En considération de la promesse formelle faire au preneur bénéficiaire par le bailleur promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signataire de l’acte par le seul par le seul fait du preneur bénéficiaire dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouveau bénéficiaire, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de HUIT MILLE EUROS (8 000,00 EUR).

De convention expresse entre les parties, cette somme est affectée en nantissement, par le bailleur promettant au profit du preneur bénéficiaire qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du bailleur promettant. »

A l’appui de ses demandes, la SAS FLEUR DE LYS expose s’être renseignée en mairie dès le 12 août 2019 et avoir déposé une demande d’autorisation d’aménager le 13 septembre 2019. Elle explique qu’en retour, les services de la préfecture de l’Essonne lui indiquaient, par courrier du 24 septembre 2019, « qu’au regard de la nature de son projet le permis de construire, il doit faire l’objet de l’accord du maire et que le projet ne rentre pas dans la destination « service public ou d’intérêt collectif » mais dans la destination « commerce ». De ce fait, des nouvelles pièces sont demandées. En conséquence, le délai d’instruction de sa demande a été porté à 5 mois à compter de la date de réception des pièces manquantes ». Elle ajoute que les locaux objets de la promesse, non commerciaux et d’une superficie de 29 ares et 37 centiares, se situent dans une zone du PLU qui interdit toute nouvelle construction à usage de commerce de sorte qu’elle ne pouvait pas obtenir de permis de construire en l’état. Elle précise avoir informé le futur bailleur le 09 octobre 2019 de cette situation et de ce que la promesse était en conséquence caduque.

En réplique, la défenderesse soutient que la SAS FLEUR DE LYS ne justifie pas avoir adressé les pièces manquantes sollicitées par la préfecture aux termes de son courrier du 24 septembre, ajoutant que ce dernier faisait état d’un délai d’instruction de 5 mois au terme duquel, à défaut de réponse du maire, le projet aurait fait l’objet d’un permis d’aménager tacite. Elle relève que la demanderesse n’a pas sollicité la prorogation du délai stipulé à la promesse litigieuse. Par ailleurs, elle conteste l’affirmation de la SAS FLEUR DE LYS selon laquelle le PLU interdirait tout aménagement d’une surface commerciale supérieure à 500 m². Elle en conclut que l’absence de réalisation des conditions suspensives est due au manque de diligences de la demanderesse de sorte que cette dernière doit être déboutée de sa demande de restitution.

A l’examen des pièces fournies, la demanderesse justifie d’un dépôt de demande de permis de construire ou de permis d’aménager auprès du service urbanisme de la mairie [Localité 9] [Localité 14] en date du 13 septembre 2019. En revanche, si elle affirme s’être rendue à la mairie [Localité 9] [Localité 14] dès le 12 août 2019 pour déposer sa demande d’autorisation d’aménager et y avoir reçu le conseil de revoir son projet, ce dont elle informait son bailleur, force est de constater qu’elle ne justifie pas de ces éléments, le formulaire du 12 août 2019 qu’elle produit en sus étant identique à celui déposé le 13 septembre, le projet étant ainsi demeuré identique à celui envisagé au départ.

Plus avant, le formulaire déposé le 13 septembre mentionne qu’avant travaux, les lieux servaient d’entrepôt de stockage et d’atelier de menuiserie, les requérants indiquant vouloir les transformer en salle polyvalente (salle de réception et restauration), avec accueil du public ; ledit récépissé précise en entête que le délai d’instruction sera de trois mois, délai au-delà duquel, sans réponse, le permis serait tacitement accordé.

Il résulte du courrier du directeur départemental des territoires adressé le 24 septembre 2019 à la SAS FLEUR DE LYS que cette dernière était alors informée que le délai d’instruction de sa demande de permis de construire était porté à 5 mois au lieu du délai de droit commun de 3 mois, compte tenu du fait que son projet portait sur un établissement recevant du public, nécessitant ainsi l’accord du maire.

Il lui était également demandé de compléter son dossier en indiquant son numéro de SIRET ainsi que la puissance électrique avant et après travaux. Enfin, il lui était précisé et demandé les éléments suivants :

— « votre projet ne rentre pas dans la destination « service public ou d’intérêt collectif » mais dans la destination « commerce »

— l’article Ula 12 du règlement du PLU impose pour la destination « commerce » 50 % de la surface de plancher soit 527 m² de surface doit être attribuée au stationnement,

— les plans font apparaître la réalisation de 2 chambres froides, fournir un justificatif de dépôt de demande d’enregistrement ou de déclaration au titre de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement (article R432-28 du code de l’urbanisme) (si nécessaire)

Je vous informe qu’en conséquence, en application de l’article R423-39 du code de l’urbanisme :

— vous devez adresser ces pièces à la mairie dans un délai de 3 mois à compter de la réception du présent courrier. La mairie vous fournira un récépissé.

— si votre dossier n’est pas complété dans ce délai, votre demande sera automatiquement rejetée,

— par ailleurs le délai d’instruction de votre demande de permis de construire ne commencera à courir qu’à compter de la date de réception des pièces manquantes par la mairie ».

Par ailleurs, la SAS FLEUR DE LYS verse aux débats un document désigné comme un extrait du PLU, sans autre élément d’identification mais dont il n’est pas discuté qu’il s’agisse de celui de la commune de [Localité 11]. Le dit PLU prévoit, dans un paragraphe « Sur le secteur Ula seulement », que « sont autorisées sous conditions particulières :

L’aménagement et l’extension des surfaces commerciales existantes dont la surface de plancher est supérieure à 500 m² dans la limite d’une augmentation de 20 % par rapport à la surface de plancher autorisée à la date d’approbation PLU. »

La demanderesse produit enfin un courriel de M. [V] [N], consultant, adressé notamment à son conseil, lequel indique « Suite à échange de ce jour avec le dpt d’urbanisme [Localité 9] [Localité 14] (Mme [G] [J]) à la demande de Madame [M], voici ce qu’il ressort du PLU des [Localité 14] :

pas de surfaces commerciales acceptées au-delà de 500 m², de fête la demande d’urbanisme ne pourra être acceptée par la commune, en l’état.

Commentaires Cushman Wakefield suite échange avec le dpt d’urbanisme : c’est un problème de forme et de présentation, la commune ne pourra pas s’opposer à une demande de rendre ce local ERP, et ne s’opposera pas à l’exercice de cette activité qui a déjà été présentée en mairie mais ne pourra aller à l’encontre du [13].

Nous avons eu le cas il y a un an sur la zone lorsque nous avons installé un ESCAPE GAME dans des locaux d’activités. La commune n’a pas souhaité accorder la transformation du local à destination d’activité en locaux à destination commerciale, mais a accepté que l’activité, commerciale, et nécessitant un agrément ERP, se fasse dans des locaux à destination activité.

Dans ce cas il faudra procéder de la même manière, ou alors renoncer à ce projet d’installation. »

Si la demanderesse soutient que les pièces ainsi versées démontrent l’impossibilité de poursuivre l’activité projetée dans les locaux objets de la promesse litigieuse, force est de constater que lesdits documents font simplement état de conditions particulières nécessitant, en l’espèce, l’envoi de pièces complémentaires et, éventuellement, une modification du projet initial pour satisfaire ces conditions, ce dont elle était informée dès le 09 août par son consultant.

Dans ces conditions, elle aurait eu, dès cette date, la possibilité de se rapprocher de son co-contractant pour faire état de cette difficulté. Le dépôt, le 13 septembre 2019, d’une demande d’aménager, démontre qu’elle entendait poursuivre son projet et la réponse de la préfecture lui indiquait comment compléter son dossier, l’informait du délai d’instruction de celui-ci et lui précisait qu’à défaut de réponse du maire, sa demande serait automatiquement acceptée et le projet ferait l’objet d’un permis de construire tacite.

Or, elle ne démontre pas avoir sollicité de la société France CONSEILS ET IMMOBILIER la prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives, ayant au contraire attendu le 09 octobre 2019 pour lui écrire, soit plus de trois mois après la signature de la promesse litigieuse et moins de trois semaines avant la fin du délai imparti.

Elle ne justifie pas davantage avoir déféré aux demandes de communication de pièces de la préfecture.

Dans ces conditions, il convient de considérer qu’en s’abstenant des diligences qui lui incombaient, la SAS FLEUR DE LYS n’a pas exécuté la convention de bonne foi.

En conséquence, sa demande de restitution ne saurait prospérer.

Tenant le rejet de cette demande principale, il n’y a pas lieu d’ordonner à Maître [T], notaire, la remise de la somme querellée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui réclame une indemnité à ce titre de prouver tant la faute que le dommage dont elle demande réparation et le lien de causalité entre ceux-ci.

La société France CONSEILS ET IMMOBILIER sollicite la somme de 5 000 €, rappelant que son bien a été immobilité plusieurs mois pour permettre à la SAS FLEUR DE LYS d’effectuer ses démarches, ajoutant qu’elle a d’ailleurs trouvé un autre local où exercer son activité peu de temps après la conclusion de la promesse litigieuse, expliquant qu’elle n’ait pas finalisé ses démarches.

Il convient de constater que la défenderesse ne rapporte pas la preuve des raisons alléguées expliquant le revirement de la demanderesse.

Par ailleurs, la défenderesse formule cette demande sans justifier d’un dommage résultant de ce défaut de réalisation des conditions suspensives, étant au surplus rappelé que l’indemnité d’immobilisation vient déjà compenser la période d’immobilisation qu’elle reproche à sa co-contractante.

En conséquence, n’étant justifié ni d’une faute ni d’un préjudice en résultant, la demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS FLEUR DE LYS qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser à la société France CONSEILS ET IMMOBILIER et à Maître [F] [T], chacune, au titre de leurs frais irrépétibles, une somme que l’équité commande de limiter à 1 500 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS FLEUR DE LYS de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE SARLU France CONSEILS ET IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS FLEUR DE LYS aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SAS FLEUR DE LYS à payer à la société France CONSEILS ET IMMOBILIER la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS FLEUR DE LYS à payer à la Maître [F] [T] la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,