TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10850 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z35B

N° de MINUTE : 26/00057

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, Maître [N] [L], administrateur judiciaire, désignée suivant ordonnance rendue le 22 juin 2015 par Monsieur le Président du tribunal de Grande Instance de Bobigny.

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

C/

DEFENDEUR

Monsieur [F] [B]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [B] est propriétaire du lot n°9 de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] (93).

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Adresse 10] Denis (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [N] [L], administrateur judiciaire désignée suivant ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 22 juin 2015, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner Monsieur [F] [B] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

1. Condamner Monsieur [F] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] la somme de 7.473,86 € au titre de l''arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 13 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 6.709,46 € et sur le solde à compter de l’assignation.

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du

Code Civil.

2. Condamner Monsieur [F] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat.

3. Condamner Monsieur [F] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] la somme de 2.500 € sur le fondement de l''article 700 du Code de Procédure Civile.

4. Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile et qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

5. Condamner Monsieur [F] [B] à supporter les entiers dépens de l’instance en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers et commissaires de justice.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [B], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [F] [B] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [B] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025 et fixée à l’audience du 10 juillet 2025 puis renvoyée à l’audience du 19 novembre 2025 en raison du départ du magistrat de la 5e chambre. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de la clôture, souhaitant préciser le contexte dans lequel ses demandes s’inscrivent.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit faire observer le principe du contradictoire. Dès lors, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la signification de ces conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture à Monsieur [B], partie défaillante, lesdites conclusions ne peuvent être considérées comme recevables. Elles seront donc rejetées et il ne sera statué que sur les demandes formées à l’assignation du 20 septembre 2024.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale et le réglement de copropriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [B];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire du 22 juin 2015 et les prorogations de mission du 19 juin 2024 et du 24 juin 2025 :

— les procès-verbaux de décision de l’administrateur provisoire des 18 octobre 2022, 24 mars 2023, 14 novembre 2023, 28 décembre 2023, 12 janvier 2024, 15 avril 2024 et 6 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2023 et le 1er juillet 2024 a été de 36 320,66 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 28 846,80 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 473,86 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel de charges et appels de fonds ALUR du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de la mise en demeure du 26 avril 2024, dont il est justifié, sur la somme de 6 709,46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [F] [B] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [F] [B] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire, étant rappelé que la copropriété a dû être placée sous administration provisoire du fait de sa situation financière obérée. La défaillance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges est ainsi de nature à contribuer à la carence de la copropriété.

En outre, cette défaillance de Monsieur [F] [B] est d’autant plus injustifiée que ce dernier, qui n’habite pas dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [F] [B], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [B] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [N] [L], administrateur judiciaire désignée suivant ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 22 juin 2015, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 7 473,86 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel de charges et appels de fonds ALUR du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du du 26 avril 2024 sur la somme de 6 709,46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [N] [L], administrateur judiciaire désignée suivant ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 22 juin 2015, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 700 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [N] [L], administrateur judiciaire désignée suivant ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 22 juin 2015, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT