TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/12521 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I3K

N° de MINUTE : 26/00017

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 10] SIS [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [G], administrateur judiciaire, désignée suivant ordonnance du 09 janvier 2023

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [H], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

C/

DEFENDEUR

Madame [E] [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [D] est propriétaire des lots n°4014 et 4025 de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [G], désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny le 9 janvier 2023, a fait assigner Madame [E] [D] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Madame [E] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 10] SIS [Adresse 3] la somme de 16.706,10 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 10 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil.

Condamner Madame [E] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 10] SIS [Adresse 3] la somme de 651,05 euros au titre des frais nécessaires ;

Condamner Madame [E] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 10] SIS [Adresse 3] la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat ;

Condamner Madame [E] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 10] SIS [Adresse 3] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile ;

Condamner Madame [E] [D] à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [E] [D], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [E] [D] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [E] [D] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025 et fixée à l’audience du 05 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [E] [D] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 11 mars 2020, 19 juin 2020 et 15 octobre 2021 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019 et 2020 dont découlent les charges réclamées ;

— les décisions de l’administrateur provisoire des 7 novembre 2023 et 20 juin 2024 ayant décidé des travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les ordonnances de désignations et prorogation de la mission de l’administrateur provisoire.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient cependant d’écarter les frais de rejet de prélèvement des 17 août 2022, 10 septembre 2022 et 8 octobre 2022 ainsi que les frais de prélèvement bancaire réalisés à ces mêmes dates qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit la somme totale de 154,80 euros [(3 x 36 euros) + (3 x 15,60 euros)].

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2019 et le 10 décembre 2024 a été de 25 913,82 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 9 362,52 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 551,30 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 651,05 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera donc débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Madame [E] [D] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [E] [D] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [E] [D], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [D] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser la nature des dépens sur lesquels porte la condamnation et ce, d’autant que le syndicat des copropriétaires ne précise pas la nature des « droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice » qu’il souhaite voir mis à la charge de Mme [D].

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [G], désigné par ordonnance le 9 janvier 2023, la somme de 16 551,30 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [G], désigné par ordonnance le 9 janvier 2023, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [G], désigné par ordonnance le 9 janvier 2023, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [G], désigné par ordonnance le 9 janvier 2023, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [D] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 14 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT