TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/06/2025

à : Maître Elisabeth MENARD

L’expert

La régie

Copie exécutoire délivrée

le : 23/06/2025

à : Maître Florian CANDAN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/10381

N° Portalis 352J-W-B7I-C6JFK

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869 substitué par M^e Clara MERZEREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 17 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10381 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JFK

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 novembre 2017 la société IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à Madame [Z] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (escalier A, logement n°0146) à [Localité 12] pour loyer mensuel hors charges de 329,29 euros. La locataire a fait l’objet d’un relogement provisoire dans un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 12] selon convention du 26 février 2024.

Se plaignant de divers désordres dans son logement notamment d’une importante humidité de condensation, d’infiltrations d’eau dans la salle de bains et les toilettes ainsi que sur les murs et les plafonds de l’appartement, de revêtements de parois détériorés et d’une installation électrique dangereuse, Madame [Z] [O] a par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024 assigné en référé la société IMMOBILIÈRE 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire et sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices moral et de jouissance outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [Z] [O], assistée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les termes de son assignation.

Elle justifie sa demande d’expertise, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, en faisant valoir que les causes des désordres sont diverses (absence de VMC suffisante, état fuyard des canalisations, survenance d’infiltrations d’eau pluviale) et doivent être précisément déterminées pour établir les responsabilités et les travaux à réaliser.

Elle estime également être fondée, en application des articles 835 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil et 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, à solliciter une indemnisation à valoir sur ses préjudices, à raison des désordres constatés par l’inspecteur de salubrité de la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 11] et lors des différentes réunions d’expertise amiable diligentée par son assureur habitation.

Elle affirme que ses demandes ne sont pas prescrites dans la mesure où la bailleresse a reconnu la réalité du trouble de jouissance subi invoquant à cet effet les dispositions de l’article 2240 du code civil et déclare que c’est à raison de l’existence de ces désordres qu’elle a été relogée. Enfin, elle conteste ne pas habiter dans logement.

La société IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles elle a conclu au débouté des demandes, subsidiairement demandé qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise judiciaire et a sollicité la condamnation de Madame [Z] [O] à lui payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle fait valoir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, que Madame [Z] [O] ne justifie pas d’un motif légitime à sa demande d’expertise, alors qu’elle a été relogée provisoirement dans l’attente de la réhabilitation de l’immeuble lequel a fait l’objet d’un incendie le 1er juillet 2023 et que la mesure d’instruction est inutile, puisque les travaux vont être réalisés.

Elle prétend, en application de l’article7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que les demandes de sa locataire, qui se plaint de l’état de son logement depuis 2018, sont prescrites et conteste avoir reconnu son droit à indemnisation, soulignant qu’elle a été relogée à la suite de l’incendie.

Enfin elle considère que la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où la locataire vit en réalité à [Localité 9] où une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux lui a été délivrée à personne.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 30 mai 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

L’obtention d’une mesure d’instruction est subordonnée à l’absence de procès au fond, à la preuve d’un motif légitime et à l’intérêt probatoire du demandeur, apprécié au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur.

Elle suppose néanmoins la démonstration, par le demandeur, d’un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

À ce titre, il appartient au demandeur de démontrer que la mesure d’expertise apparaît pertinente et utile à la lumière des pièces produites de part et d’autre.

Il faut en outre que l’action éventuelle au fond ne soit pas manifestement vouée à l’échec ce qui pourrait être le cas si elle est manifestement prescrite. Mais, la prescription doit être évidente et en cas de doute, une demande de mesure d’instruction doit être accueillie à charge pour le juge du fond de trancher la question.

En l’espèce, Madame [Z] [O] se plaint de désordres rendant son logement indécent à raison notamment d’une forte humidité et de la présence de moisissures.

A cet effet, elle verse aux débats, outre ses courriers adressés à la bailleresse les 8 mai 2022 et 5 janvier 2023, notamment :

— des mails de la société LA FRANCILIENNE DE PEINTURE à la MAIF, assureur de Madame [Z] [O] des 24 juin 2022, 20 janvier 2023 et 24 septembre 2023 indiquant avoir constaté lors de leur visite un taux d’humidité supérieure à 100 %,

— deux rapports d’expertise amiable du cabinet ADENES des 8 novembre 2021 et 23 mai 2023 faisant mention d’un sinistre ayant occasionné des dommages chez Madame [Z] [O] provenant « d’une fuite sur canalisation commune de l’immeuble » qui « a été réparée » mais avec la présence "encore [de] 100 % d’humidité relevée« , »une aggravation des dommages au niveau du lavabo désolidarisé de son socle« , »une infiltration par façade [de] l’immeuble« avec »beaucoup d’humidité dans l’appartement« et »des tâches de moisissures (…) apparent[es] dans le séjour, lié à un défaut de VMC et des sinistres à répétition",

— un courrier de la société IMEAUX SERVICES à la société IMMOBILIÈRE 3F du 31 août 2023 ayant constaté « dans les toilettes et la salle de bains, des fuites avec présence d’humidité provenant du plafond », "dans le séjour (…) une trace de moisissure dû à un pont thermique« , »au droit des fuites de la salle de bains et des WC, (…) de très nombreux défauts de couverture (zinguerie, présence de trous dans la maçonnerie, couvertine manquante…",

— un courrier du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 11] à la société IMMOBILIÈRE 3F du 29 novembre 2023 faisant état "1°) d’une importante humidité de condensation [réunion] dans logement en raison d’une aération permanente inefficace, 2°) des infiltrations d’eau [qui] se manifestent dans la salle de bains et les toilettes en raison de l’état et fuyard des canalisations d’alimentation ou d’évacuation des eaux usées, l’insuffisance d’étanchéité aux pourtours des appareils sanitaires (…), l’état précaire des installations sanitaires (le lavabo s’est désolidarisé du mur), 3°) des infiltrations d’eau pluviale [qui] affectent les murs et les plafonds de l’ensemble logement (…) en raison d’un manque d’étanchéité de la couverture du bâtiment et de ses accessoires, 4°) [d]es revêtements de parois de la salle de bains, du mur du couloir, du séjour, de la chambre et des toilettes [qui] sont détériorés par des infiltrations, 5°) [une] alimentation électrique [qui] est insuffisamment protégée [et] n’est pas mise en sécurité« et l’enjoignant de »prendre, dans un délai de trois mois, les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres",

— deux constats par commissaire de justice des 28 novembre 2023 et 19 mars 2024 révélant « l’existence de multiples fissurations, boursouflures et craquelures de peinture avec des morceaux cassés qui sont parfois de grandes dimensions », des "surfaces touchées (…) parfois maculées de tâches et auréoles présentant des contours irréguliers et une teinte brune hétérogène et foncée une caractéristique d’infiltrations« , »d’épais résidus noirs révélateurs de moisissures, notamment au niveau de la colonne des WC, des fenêtres ou sur certains murs et plafonds« , »certaines plinthes dans les zones sinistrées [étant] également déformées, jaunies, boursouflées voir décollées« et l’absence de »système de VMC (…) apparemment opérationnel dans les salles d’eau".

Il ressort de ces éléments que Madame [Z] [O] démontre l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire de désordres dans le logement qui lui a été donné à bail et qu’elle a vocation à réintégrer, présentant un lien avec un litige futur avec la bailleresse quant au respect de ses obligations issues de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce litige n’est ni purement hypothétique ni manifestement voué à l’échec, notamment par l’effet de la prescription, dans la mesure où la locataire étaye ses allégations par des pièces et notamment des constats de moins de trois ans avant la saisine de la juridiction.

Enfin, la circonstance que l’immeuble ait fait l’objet d’un incendie n’est pas de nature à priver de toute utilité la mesure d’expertise sollicitée, alors que les causes des désordres sont multiples, dont certaines inhérentes à l’appartement lui-même (VMC), et qu’il n’est pas soutenu par la société IMMOBILIÈRE 3F que les travaux dans l’appartement donné à bail à Madame [Z] [O] seraient terminés.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise sollicitée.

La mission de l’expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Madame [Z] [O], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels pour préjudices moral et de jouissance

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-129 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui doit notamment être protégé contre l’humidité et les infiltrations, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Il lui appartient également d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, Madame [Z] [O] invoque un préjudice de jouissance en soutenant que son logement ne répond pas aux critères de décence, en raison des nombreux désordres qui l’affectent et que la société IMMOBILIÈRE 3F a ainsi manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

L’octroi d’une provision implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Or, l’appréciation de ces éléments ressort de la compétence du juge du fond.

En l’état de ces éléments et alors que la mesure d’expertise sollicitée a précisément pour objet de déterminer au contradictoire des parties la réalité et la cause ou les causes des désordres, les préjudices qui en résultent et d’établir les responsabilités, la demande de condamnation provisionnelle pour préjudices moral et de jouissance se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient dès lors de renvoyer Madame [Z] [O] à se pourvoir ainsi qu’elle en avisera.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens, ce qui exclut la réserve de ceux-ci.

L’article 696 du même code prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservant la charge de ses dépens, les demandes d’indemnisation au titre des frais irrépétibles formées par Madame [Z] [O] et la société IMMOBILIÈRE 3F seront rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [L] [U]

Expert près la Cour d’Appel de Paris

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Portable : [XXXXXXXX02]

E-mail : [Courriel 10]

DONNONS comme mission à l’expert ainsi désigné :

— de se rendre sur place dans l’appartement loué à Madame [Z] [O] situé [Adresse 4] (escalier A, logement n°0146) à [Localité 12] ainsi que dans les parties communes de la résidence,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission nulle

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par Madame [Z] [O] et la société IMMOBILIÈRE 3F, décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,

— rechercher et exposer l’origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera le cas échéant nécessaire,

— fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Madame [Z] [O] ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée.

DISONS que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

=> en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

=> en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code,

=> en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,

=> en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport,

=> fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

=> rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

ORDONNONS à Madame [Z] [O] de verser une consignation à valoir sur les frais d’expertise de 3 000 euros à l’ordre de la RÉGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS-SERVICE DE LA RÉGIE ANNEXE, dans le mois de la notification de la présente décision,

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l’original du rapport sera déposé par l’expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle des expertises,

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres parties,

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité,

RAPPELONS que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

DISONS que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Madame [Z] [O] de sa demande de dommages et intérêts provisionnels pour préjudices moral et de jouissance,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens,

DÉBOUTONS les parties de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,