TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 MARS 2026

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/08401 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OG6

N° de MINUTE : 26/00379

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1], [Localité 2] représentée par son Syndic coopératif, Madame, [X], [N], demeurant, [Adresse 2].

représentée par Maître, [V] de la SELEURL LEGAHOME, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L288

C/

DEFENDEUR

S.C.I., [Q],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I., [Q] est propriétaire des lots n°5 et 11 au sein d’un immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 3] à Saint-Denis (93200), représenté par son syndic coopératif Madame, [X], [N], a fait assigner la S.C.I., [Q] devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant selon la procédure accélérée au fond, pour lui demander de :

— condamner la S.C.I., [Q] à payer la somme de 14.531,38 € se décomposant comme suit :

—  13.995,74 € au titre des provisions échues non réglées du 15/09/2024 au 01/04/2025,

—  428,38 € au titre des provisions non échues immédiatement exigibles du 01/07/2025 au 01/10/2025,

—  107,26 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

— condamner la SCI, [Q] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la SCI, [Q] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Au cours des débats, la présidente a relevé d’office l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, compte-tenu de l’irrégularité de la mise en demeure préalable dont il justifiait au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la S.C.I., [Q] n’a pas constitué avocat.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Par une note en délibéré notifiée par la voie électronique le 20 janvier 2026, préalablement autorisée par la présidente, le syndicat des copropriétaires a fait parvenir ses observations sur la conformité à l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de la mise en demeure qu’il a adressée à la S.C.I. défenderesse le 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ces dispositions instituent donc une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

Il résulte par ailleurs de l’article 1344 du code civil, qu’une mise en demeure doit comprendre une « interpellation suffisante » du débiteur, permettant à celui-ci d’avoir une connaissance précise sur la cause, la nature, le montant des sommes réclamées, et l’incitant à s’acquitter de ces sommes, afin d’échapper ainsi aux poursuites.

S’agissant de la forme de la mise en demeure, l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et que le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] fonde son action sur les dispositions précitées de l’article 19-2.

Il verse aux débats une mise en demeure en date du 18 février 2025 aux termes de laquelle il met en demeure la S.C.I., [Q] « de payer, sous 30 jours calendaires, au syndicat des copropriétaires, la somme de 14.782,93 euros », à défaut de quoi l’affaire sera portée sur le plan judiciaire, la débitrice s’exposant alors à être condamnée non seulement au paiement de l’arriéré mais également, de manière anticipée, au règlement de toutes les autres charges à venir ayant été votées sur l’exercice en cours.

Il ressort du relevé de compte reproduit dans la mise en demeure que cette somme de 14.782,93 euros correspond à un arriéré constitué d’ « appels de fonds pour fonds travaux », d’ « appels de fond pour budget prévisionnel », d’ « avances de trésorerie », d’ « appels de fonds pour Travaux – Réfection toiture », et d’un « courrier pour relance impayé » échus entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025.

Force est donc de constater que cette mise en demeure en date du 18 février 2025 ne met pas en demeure la S.C.I., [Q] de régler une provision échue de l’exercice en cours, conformément aux prévisions de l’article 19-2 susvisé. Elle ne permet pas, dès lors, au copropriétaire débiteur de comprendre que le paiement de cette seule et unique provision lui permettra d’échapper à une condamnation en justice pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Or ce n’est qu’en l’absence de paiement d’une provision échue de l’exercice en cours, après mise en demeure de la payer dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Les considérations invoquées par le syndicat des copropriétaires dans sa note en délibéré ne sont pas de nature à remettre en cause cette appréciation qui résulte de l’application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, la mise en demeure du 18 février 2025 ne répondant pas aux exigences légales et réglementaires susvisées, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance. Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de la S.C.I., [Q] ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 24 Mars 2026

LAGREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES