N° RG 24/00521 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZIQ

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

N° RG 24/00521 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZIQ

Minute : 24/400

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

S.C.I. [J] PERE & FILS

C/

M. [G] [D]

Mme [F] [I]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [J] PERE & FILS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Mme [L] [E], munie d’un pouvoir ;

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [D]

[Adresse 6]

[Localité 7]

comparant

Mme [F] [I]

[Adresse 6]

[Localité 7]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2021, la société civile immobilière [J] PERE & FILS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’avance d’un loyer initial mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1390,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1182,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] le 2 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2024, la société civile immobilière [J] PERE & FILS a assigné Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais pour demander de, au visa des articles 1728 et suivants, 1224 et suivants, 1741 du code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 849 alinéa 2, 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile :

à titre principal :

— juger que les termes du commandement de payer en date du 29 décembre 2023 n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 14 septembre 2021 ;

à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail en date du 14 septembre 2021 pour le non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances ;

en tout état de cause :

— ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, immédiatement et sans délai et, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1472,17 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus au 8 mars 2024 (terme de mars 2024 inclus) ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— fixer au montant conventionnel du loyer augmenté des charges, l’indemnité d’occupation due mensuellement par les défendeurs et les condamner solidairement à payer ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 février 2024 jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs à supporter les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation EXPLOC, de l’assignation de sa dénonciation (EXPLOC) et de la signification du jugement à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 17 septembre 2024, la société civile immobilière [J] PERE & FILS, dument représentée par Madame [E] [L] maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception de la demande de résiliation du bail, les locataires ayant quitté le logement en août 2024. Elle précise que la dette locative, actualisée au 17 septembre 2024, s’élève désormais à 2437,69 euros dont elle reconnait qu’il faut déduire la somme de 121,21 euros (solde antérieur non justifié au 21/12/2021).

En réponse aux défendeurs, elle déclare que le dépôt de garantie n’est pas encore restitué mais qu’elle est encore dans les délais pour le faire. De même, elle indique que la taxe d’ordures ménagères de 2023 a été facturée et que dans le document des défendeurs, une allocation est mentionnée mais celle-ci n’a pas été réglée par la CAF ce qui explique la différence entre le montant présenté par le locataire à l’audience et celui figurant sur le décompte du bailleur.

A l’audience, Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] déclarent avoir quitté les lieux le 17 août 204 et contestent devoir la somme réclamée. Ils précisent avoir reçu une relance il y a peu réclamant la somme de 1974,96 euros et ne comprennent pas la différence de montant. M. [D] affirme en outre avoir travaillé pendant 6 mois au noir pour M. [J] en contrepartie des loyers. Les locataires indiquent avoir réglé la somme de 1100 euros pour le premier loyer et le dépôt de garantie. Ils affirment avoir toujours payé le loyer, sauf pendant les mois de travail au noir.

Ils précisent qu’ils ne perçoivent ni revenu de solidarité active ni aide personnalisée au logement. Ils indiquent avoir effectué une demande de FSL pour solder la dette et que leur demande est en cours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’expulsion immédiate et d’indemnité d’occupation :

La bailleresse s’étant désistée de sa demande de résiliation du bail et les locataires ayant quitté le logement loué le 17 août 2024, il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Les demandes formées de ce chef seront alors rejetées.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société civile immobilière [J] PERE & FILS verse aux débats un décompte aux termes duquel, à la date du 17 septembre 2024, Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] lui devaient la somme de 2437,69 euros, au titre du solde locatif, avant déduction du dépôt de garantie.

Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] contestent la somme réclamée à l’audience mais n’apportent aucun élément de nature à corroborer leurs dires s’agissant de la prise en compte d’un travail effectué. En effet, s’ils affirment que M. [D] a travaillé pour le bailleur en contrepartie d’une déduction du loyer, ils ne le prouvent pas ni ne prouvent que cela n’a finalement pas été pris en compte par le bailleur, étant rappelé que la dette s’est principalement constituée après 2021 et donc après la période pendant laquelle M. [D] affirme avoir travaillé pour le bailleur.

S’agissant en revanche du solde locataire de – 121,31 euros au 21 décembre 2021 qui figure sur le décompte fourni, celui-ci n’est pas justifié (reprise d’un solde antérieur dont le détail n’est pas précisé). Ce montant sera donc déduit de la dette.

Il convient également de déduire de ce décompte les frais d’huissier et de procédure (375,23 euros) qui ne sont pas une dette locative mais seront compris le cas échéant dans la condamnation aux dépens.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Une clause de solidarité étant insérée au bail, les locataires sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

Ainsi, Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] seront solidairement condamnés à payer à la bailleresse une somme de 1.941,15 euros (2.437,69 – 121,31 – 375,23), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.472,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Enfin, il convient de préciser qu’en application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifies.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse fait valoir que la défaillance chronique des locataires à régler les loyers lui cause un véritable préjudice dans la mesure où cette défaillance génère des troubles importants dans la gestion de sa trésorerie. Toutefois, elle n’apporte aucun élément de nature à corroborer l’existence de ces troubles et donc de son préjudice.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société civile immobilière [J] PERE & FILS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs devront régler cette somme in solidum.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expulsion formée par la société civile immobilière [J] PERE & FILS,

REJETTE la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formée par la société civile immobilière [J] PERE & FILS,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] à payer à la société civile immobilière [J] PERE & FILS la somme de 1.941,15 euros au titre du solde locatif arrêté au 17 septembre 2024, avant déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1472,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE la société civile immobilière [J] PERE & FILS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] à payer à la société civile immobilière [J] PERE & FILS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [D] et Madame [F] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 21 mars 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge