TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [L] [M]

Monsieur [Y] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 6]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10726 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MCB

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE – SIEMP

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDEURS

Madame [C] [L] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [G]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10726 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MCB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 avril 1994, la SIEMP aux droits de laquelle vient la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [L] [M] et Monsieur [I] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Madame [C] [L] [M] s’est vue attribuer le droit au bail lors de son divorce avec Monsieur [I] [W].

Elle s’est remariée avec [Y] [G].

Par actes de commissaire de justice des 21 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10837,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] le 25 mars 2024.

Par assignations des 6 et 10 septembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Solidairement ou In solidum une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−Solidairement 27216,42 euros au titre de l’arriéré locatif au 16 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−In solidum 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Et leur condamnation à communiquer leur avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et à répondre à l’enquête sociale de l’article L441-9 du Code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 10 février 2025, la société ELOGIE-SIEMP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au bénéfice des défendeurs des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Assignés par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile et à personne, Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10837,48 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le paiement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l’audience et Madame [C] [L] [M] au regard des paiements du décompte est en mesure d’assumer une mensualité d’apurement en plus de la dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [L] [M] et en tant que de besoin Monsieur [Y] [G] compte tenu de son départ en 2021, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant que Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] lui devaient le 31 janvier 2025 terme de janvier inclus la somme de 50189,24 euros.

Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront conjointement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à concurrence de moité chacun, en l’absence de clause de solidarité au contrat, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation allouée au bailleur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à la libération des lieux.

Toutefois, Monsieur [Y] [G] a quitté les lieux depuis 2021, selon les déclarations de Madame [C] [L] [M] lors de l’assignation et à lors du diagnostic social, celle-ci n’ayant pas intérêt à se prévaloir de son départ et le bailleur n’apportant pas d’autres éléments d’appréciation. Ainsi, la responsabilité délictuelle de Monsieur [Y] [G] au titre du maintien dans les lieux ne peut être retenue et la bailleresse n’établit pas que la dette d’indemnités d’occupation serait constitutive d’une dette ménagère malgré ce départ.

En conséquence, l’indemnité d’occupation éventuellement due sera mise à la charge exclusive de Madame [C] [L] [M].

4. Sur la demande de faire injonction aux défendeurs de communiquer l’avis d’imposition et de répondre à l’enquête sociale

Il est justifié au débat que cette demande a déjà été faite aux défendeurs ce qui a conduit la demanderesse à facturer un supplément de loyer de solidarité.

Compte tenu de la sanction financière attachée à l’absence de réponse prévue à l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation d’ores et déjà appliquée par la société ELOGIE-SIEMP, et en l’absence d’effet juridique attaché à une telle injonction en l’absence de prononcé d’une astreinte, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande qui est rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés conjointement à concurrence de moitié chacun aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’enjoindre aux locataires de communiquer leur avis d’imposition et de répondre à l’enquête sociale,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat du 21 avril 1994 entre la société ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 22 mai 2024,

CONDAMNE conjointement Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] à concurrence de moitié chacun à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 50189,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025 terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

AUTORISE Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 400 euros la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit à la date du 22 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [C] [L] [M] sera condamnée à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE conjointement à concurrence de moitié chacun Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [L] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et celui des assignations mais non le coût de la sommation de faire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés

Le greffier La Juge