TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/00740 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2O6A

N° de MINUTE : 26/00570

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE SAS, elle même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

DEFENDEURS

[V] [C]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non représenté

Madame [D] [M] épouse [C]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] sont propriétaires, au sein de la résidence PARC DE [Localité 4] [Adresse 7] sise [Adresse 8] [Adresse 9], et soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis, d’un appartement constituant un lot de copropriété, identifié lot 0011316 représentant 157/100000 des tantièmes généraux sur le relevé de propriété de l’administration fiscale.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 11] – [Adresse 12], représenté par son syndic la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST (SEGINE), société par actions simplifiée, a fait assigner Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée à étude de commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] à lui payer la somme de 11.592,22 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date de la sommation de payer, au jour du parfait paiement.

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] à lui payer la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités par assignation régulièrement signifiée à étude de commissaire de justice, Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience du 8 janvier 2026. A l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [V] [C] et de Madame [D] [M] épouse [C];

— un décompte actualisé des charges réclamées afférentes à la période courant du 1er juillet 2022 au 3 janvier 2025 (appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus);

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juillet 2023, 12 septembre 2023, 28 mai 2024 et 4 juillet 2024 ayant approuvé les comptes de charges des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025, dont découlent les charges réclamées;

— les appels de fonds ainsi que les régularisations annuelles de charges définitives adressés à Monsieur [V] [C] et à Madame [D] [M] épouse [C] pour la période réclamée allant du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025 (appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus) ;

— le contrat de syndic en vigueur du 4 juillet 2024 au 3 juillet 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe comme en son montant de 10.315,16 euros.

Ainsi, Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.315,16 euros au titre des charges impayées arrêtées au 3 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

En outre, cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation.

Le demande tendant à faire courir l’intérêt légal à compter de la sommation de payer du 24 juillet 2024 sera rejetée.

En effet, la sommation de payer du 24 juillet 2024 qui est versée aux débats par le syndicat des copropriétaires vise des montants qui ne correspondent pas au solde débiteur indiqué dans le décompte du présent dossier : la sommation de payer vise une somme globale de 15.021,32 euros (qui excède donc largement les sommes demandées dans le présent litige) et qui en outre inclue non seulement des frais contentieux relatifs à une procédure antérieure (jugement du 14 juin 2022) mais encore un solde antérieur au 1er octobre 2023 de 12.930,95 euros qui est manifestement apuré compte tenu de l’intervention du jugement précité, et qui est en tout état de cause déconnecté des causes du présent litige.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas que les lettres de mise en demeure et de relance des 29 avril 2024, 17 mai 2024 et 14 juin 2024 ont été régulièrement notifiées aux défendeurs selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception, de telle sorte que les remboursements de frais sollicités par le syndicat des copropriétaires correspondant à ces courriers ne peuvent être accordés.

Par ailleurs et pour les raisons déjà mentionnées ci-dessus, les frais relatifs à la sommation de payer du 24 juillet 2024 ne peuvent être considérés comme étant des frais nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée au sens des dispositions précitées de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, puisque les montants visés par la dite sommation sont pour la plupart étrangers à la créance réclamée dans le cadre du présent litige.

En outre, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les autres frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [V] [C] et de Madame [D] [M] épouse [C] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas justifiés : ainsi des honoraires pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice, à sa remise à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Enfin, en l’absence de preuve d’une mise en demeure préalable régulièrement notifiée pour le recouvrement d’une créance justifiée correspondant aux causes du litige examiné, la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 13] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut en tout état de cause qu’être rejetée dans son intégralité.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’absence quasiment totale de contribution de Monsieur [V] [C] et de Madame [D] [M] épouse [C] aux charges de copropriété depuis le 1er juillet 2022 a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le simple retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Par ailleurs, il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] ont déjà été condamnés à plusieurs reprises en raison de leur absence de contribution au paiement des charges de copropriété. Ils seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef, qui paraît disproportionné au regard du montant de l’arriéré de charges à recouvrer sur la période considérée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance, avec distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 13] la somme de 10.315,16 euros au titre des charges impayées afférentes à la période courant du 1er juillet 2022 au 3 janvier 2025 (appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus), cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 14] [Adresse 12] de sa demande au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 13] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 11] – [Adresse 12] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 02 Avril 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND