Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02582 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2GX

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[E] [O]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [E] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 janvier 2024, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [E] [O] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 328,91 euros, outre 98,64 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 08 novembre 2024 à la locataire.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2024.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [E] [O] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte Commissaire de Justice du 18 juin 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [O] ;

— de condamner Madame [E] [O] au paiement de la somme actualisée de 4.543,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— de condamner Madame [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner Madame [E] [O] au paiement de la somme de 713,54 à titre de dédommagement des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— de condamner Madame [E] [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Interrogée par le Tribunal, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice signifié le 18 juin 2025 à Étude, Madame [E] [O] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce.

Un diagnostic social et financier concernant Madame [E] [O] a été reçue au Greffe avant l’audience. Ce dernier mentionne que la locataire a fait l’objet d’un plan de surendettement qu’elle n’a jamais respecté. Par ailleurs, il est indiqué que Madame [E] [O] fait l’objet de difficultés financières dues à l’absence de ressources. Ainsi, le dernier versement du loyer a été effectué le 04 avril 2025 d’une somme de 514,96 euros.

De surcroît, la défenderesse vit dans un environnement familial violent ayant entrainé un signalement pour majeur en danger auprès du procureur de la République et le dépôt d’une requête afin qu’elle puisse faire l’objet d’une mesure de protection.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 30 janvier 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.423,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 31 janvier 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 31 janvier 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [E] [O] au paiement de la somme de 4.543,81 euros. Elle produit un décompte arrêté au 14 octobre 2025 démontrant que la locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Madame [E] [O], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4.543,81 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière du débiteur, il y a lieu d’écarter la capitalisation des intérêts sollicitée par la SA PLURIAL NOVILIA. Par conséquent, sa demande formulée à ce titre sera rejetée.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 31 janvier 2025, Madame [E] [O] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [E] [O] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 31 janvier 2025.

III- Sur la demande de condamnation au paiement des frais de désinsectisation

L’article 9 du code de procédure civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En outre, en vertu des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre « c) des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. » et doit « d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [E] [O] au paiement de la somme de 713,54 euros correspondant à des frais de désinsectisation au titre des réparations locatives.

Toutefois, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987, les frais liés à une désinsectisation d’un logement ne constituent pas des réparations locatives, ces derniers pouvant, dans une certaine mesure, constitués des charges récupérables relevant ainsi du décret n°87-713 du 26 août 1987.

Conformément à ce dernier, peuvent être imputables au locataire les dépenses relatives « aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant » du logement. Il en résulte que les produits relatifs à la désinsectisation sont récupérables par le locataire, contrairement aux frais liés à la main d’œuvre ou au déplacement.

Afin de justifier les sommes demandées, la S.A. PLURIAL NOVILIA produit deux factures établies par la société Champagne Energies : une facture n°2024G00938 d’une somme de 119,02 euros (pièce n°7bis) et une facture n°2024G01062 d’une somme de 594,52 euros (pièce n°8bis).

Il convient, cependant, de retirer certaines sommes qui ne peuvent être imputables au locataire, à savoir la somme de 43,22 euros relative au déplacement et la somme de 48,77 euros relative à la main d’œuvre.

Par conséquent, Madame [E] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 610,73 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement au titre des frais de désinsectisation.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Madame [E] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2024 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [E] [O] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 31 janvier 2025;

CONDAMNE Madame [E] [O] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 4.543,81 euros (quatre mille cinq cent quarante-trois euros et quatre-vingt-et-un centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 octobre 2025 (date du dernier décompte), échéance de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à quitter les lieux loués situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à verser à LA S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 610,73 euros (six cent dix euros et soixante-treize centimes) avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

REJETTE la demande de la SA PLURIAL NOVILIA tendant à la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Madame [E] [O] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,