TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2026

Chambre 7/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/03349 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZPU

N° de MINUTE : 26/00204

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet SABIMMO

dont le siège social est sis : [Adresse 2]

[Localité 2]

entité de HOMELAND

dont le siège social est sis : [Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

DEMANDEUR

C/

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [S] est propriétaire des lots 2 et 19 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Y] [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner M. [Y] [S] à lui payer la somme de 13931,39 euros au titre des appels impayés, échéance du 1er trimestre 2025 incluse

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner M. [Y] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner M. [Y] [S] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— rappeler l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 2 décembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 5 mars 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

M. [Y] [S], régulièrement assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2017 à 2024

— un décompte des impayés arrêté au 8 mars 2025 arrêté à la somme de 13 931,39 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 616,70 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner M. [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 314,69 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 8 mars 2025.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de solliciter que la condamnation soit assortie des intérêts au taux légal, il convient de le débouter de sa demande de capitalisation comme étant sans objet.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Il se comprend du décompte que le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de frais de mise en demeure, de recouvrement, d’hypothèque, pour un montant total de 1 616,70 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production d’un accusé de réception de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement du 4 juillet 2018 que M. [Y] [S] a déjà été condamné à deux reprises suite à des impayés de ses charges de copropriété. Cette condamnation précédente et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. M. [Y] [S] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne M. [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) les sommes de :

-12 314,69 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 8 mars 2025

-800 euros à titre de dommages et intérêts,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) de sa demande de capitalisation des intérêts,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) du surplus de ses demandes,

— Condamne M. [Y] [S] aux dépens de l’instance,

— Condamne M. [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier

Le Greffier Le Président

Corinne BARBIEUX Aliénor CORON