TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04936 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IVAS

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 28 Janvier 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[Y] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e Pauline LEREVEREND – 65

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703) représenté par Mme [W] [N]

, dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 – 14010 CAEN CEDEX

représentée parr Mme [W] [N], munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [U]

, demeurant 26 Rue Louis LECHATELLIER – APT 8 – 14000 CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001569 du 10/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représentée par M^e Pauline LEREVEREND, avocat au barreau de Caen, vestiaire 65

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Mars 2024

Date des débats : 03 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 juillet 2021, l’OPH Inolya a donné à bail à Mme [Y] [U] un logement conventionné à usage d’habitation situé 26 rue Louis Lechatellier – 2e étage – appt. n° 8 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 239,44 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 50,05 euros.

Par acte extrajudiciaire du 4 octobre 2023, notifié par courriel à la CCAPEX qui en accusé réception le 6 octobre 2023, l’OPH Inolya a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principale de 2 457,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 19 décembre 2023, l’OPH Inolya a fait assigner Mme [Y] [U] à comparaître devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux ;

– ordonner que faute pour elle de se faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 2 730,09 euros, représentant les loyers et charges impayés au 30 novembre 2023, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du 1er décembre 2023 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 250 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Après 3 renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024, au cours de laquelle, l’OPH Inolya, représenté par Mme [W] [N] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 5 167,07 euros. Le bailleur indique que ses demandes sont recevables, les actes ayant été notifiés à la CCAPEX ainsi qu’à la préfecture conformément aux dispositions légales. Il ajoute que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, modifiant les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, étant d’ordre public, ses dispositions s’appliquent au litige l’opposant à Mme [Y] [U] sans que cela ne pose de difficultés selon lui. Le bailleur ajoute que les loyers courants ne sont pas payés mais, compte tenu de la situation de Mme [Y] [U], il ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Mme [Y] [U], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions datées du 2 décembre 2024 et déposées à l’audience, sollicite de voir :

À titre liminaire, et en tant que besoin,

– formuler une demande d’avis à la Cour de Cassation ;

– surseoir à statuer dans l’attente de la réponse de la Cour de Cassation à la demande d’avis ;

À titre principal,

– déclarer irrecevable l’assignation délivrée en méconnaissance des dispositions légales ;

À titre subsidiaire,

– lui accorder un délai de grâce prenant la forme d’un échelonnement des sommes dues sur une période de 35 mois, le solde devant être réglé le 36ème mois ;

– ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

– rappeler que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ;

– rappeler que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

– ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

– ordonner, à défaut, que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;

– débouter l’OPH Inolya du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre infiniment subsidiaire,

– lui accorder un délai de grâce prenant la forme d’un échelonnement des sommes dues sur une période de 23 mois, le solde devant être réglé le 24ème mois ;

– ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

– ordonner la suspension des procédures d’exécution ;

– ordonner que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues ;

– ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

– ordonner, à défaut, que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;

– débouter l’OPH Inolya du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

– écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

– condamner l’OPH Inolya aux entiers dépens, ou à défaut, dire qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Elle ne conteste pas la dette locative et propose le versement de mensualités à hauteur de 60 euros par mois et le solde lors de la dernière mensualité afin d’apurer sa dette. Elle explique être en train de purger la dette. Elle ajoute être en attente d’un travail et d’un recours devant le tribunal administratif concernant son titre de séjour.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande à titre liminaire de saisine pour avis de la Cour de cassation et le sursis à statuer

En application de l’article L. 441-1 alinéa 1er du code de l’organisation judiciaire, avant de statuer sur une question de droit nouvelle, présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges, les juridictions de l’ordre judiciaire peuvent, par une décision non susceptible de recours, solliciter l’avis de la Cour de cassation.

L’article 1031-1 du code de procédure civile dispose que, lorsque le juge envisage de solliciter l’avis de la Cour de cassation en application de l’article L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire, il en avise les parties et le ministère public, à peine d’irrecevabilité. Il recueille leurs observations écrites éventuelles dans le délai qu’il fixe, à moins qu’ils n’aient déjà conclu sur ce point.

Dès réception des observations ou à l’expiration du délai, le juge peut, par une décision non susceptible de recours, solliciter l’avis de la Cour de cassation en formulant la question de droit qu’il lui soumet. Il sursoit à statuer jusqu’à la réception de l’avis ou jusqu’à l’expiration du délai mentionné à l’article 1031-3.

Toutefois, il n’est pas sursis à statuer si la loi ou le règlement prévoit que le juge statue dans un délai déterminé n’excédant pas trois mois ou en urgence. Si la juridiction de première instance statue sans attendre l’avis et s’il est interjeté appel de sa décision, la cour d’appel sursoit à statuer sauf si elle est elle-même tenue de se prononcer en urgence ou dans un délai déterminé incompatible avec le délai imparti à la Cour de cassation pour rendre son avis.

La saisine pour avis ne fait pas obstacle à ce que le juge ordonne des mesures d’urgence ou conservatoires nécessaires.

Il est de jurisprudence constante que, la juridiction demanderesse de l’avis doit formuler une question de pur droit dégagée des éléments de fait de l’espèce, qui soit nouvelle et ne pas avoir déjà donné lieu à des solutions dégagées par la jurisprudence et qui doit présenter une difficulté sérieuse.

En l’espèce, Mme [Y] [U] sollicite que soit formulée une demande d’avis à la Cour de cassation et qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de cet avis.

Toutefois, elle n’énonce aucune question de droit précise, évoquant simplement que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ses articles 9 et 10 et que, si la Cour de cassation s’est prononcée, par avis n° 24-70,002 du 13 juin 2024, sur les délais impartis au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, elle ne s’est pas prononcée sur les autres modifications des articles 9 et 10 et ce, alors même que la loi du 27 juillet 2023 n’a pas prévu de dispositions transitoires.

De sorte que, Mme [Y] [U] ne vise pas précisément les autres modifications qui selon elle posent une question nouvelle, de pur droit, présentant une difficulté sérieuse et relatives à l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023, étant précisé que les articles cités de la loi nouvelle (articles 9 et 10) posent plusieurs modifications.

Du reste, les autres modifications portées par les articles 9 et 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui n’ont pas fait l’objet de l’avis précité de la Cour de cassation, ne portent pas sur les effets légaux du contrat ; dès lors, en considération des dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif ainsi que, de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que les dispositions applicables aux rapports entre les bailleurs et locataires sont d’ordre public, les modifications portées par les articles 9 et 10 sont devenues applicables, faute de dispositions transitoires, le lendemain de la parution de la loi du 27 juillet 2023 au Journal officiel de la République française, soit le 29 juillet 2023.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à saisir la Cour de cassation d’une demande d’avis et Mme [Y] [U] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III de la loi précitée, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit également qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévu à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de L’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, il ressort des débats que, le commandement de payer délivré à la locataire en date du 4 octobre 2023 a bien été notifié par courriel du 5 octobre 2023 à la CCAPEX, qui en accusé réception le 6 octobre 2023, soit plus de 2 mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, l’assignation délivrée le 18 décembre 2023 à Mme [Y] [P], laquelle contient une demande de constat de la résiliation du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, a bien été notifiée par voie électronique via le système EXPLOC à la préfecture du Calvados le 19 décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant la date de la première audience, fixée au 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

Au surplus, quoique la réception du diagnostic social et financier prévu par les dispositions précédemment citées ne soit pas une condition de recevabilité de la demande en résiliation du bail, celui-ci, réalisé le 19 novembre 2024, a bien été réceptionné au greffe du tribunal judiciaire de Caen avant la date de la première audience.

En conséquence, la demande en résiliation du bail formée par l’OPH Inolya est recevable.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5 167,07 euros le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail du 6 juillet 2021 ;

– le commandement de payer du 4 octobre 2023, portant sur la somme en principale de 2 457,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus ;

– l’avis d’échéance de novembre 2023, duquel il s’infère qu’outre les loyers et charges courants, la somme de 189,80 euros correspondant à « frais de procédure » (commandement de payer) a été mise au débit du compte locatif ;

– l’avis d’échéance de janvier 2024, duquel il s’infère qu’outre les loyers et charges courants, la somme de 184,67 euros, correspondant à « frais de procédure » (assignation + notification au Préfet) a été mise au débit du compte locatif ;

– un décompte locatif, portant sur la période du 1er octobre 2022 au 3 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5 541,48 euros.

Il convient de rappeler que, les sommes correspondant au coût des actes de commissaire de justice (commandement de payer, assignation et notification à la préfecture) et mises au débit du compte locatif au titre des « frais de procédure », doivent être effectivement ôtées du calcul de la dette locative, dans la mesure où le coût de ces actes doit être compris dans les dépens, si ces actes sont justifiés. De telle sorte que, la somme totale de 374,47 euros (189,80 euros + 184,67 euros) sera déduite du montant de la dette locative.

Dès lors, il ressort des débats que Mme [Y] [U] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’elle est débitrice d’une somme s’élevant à 5 167,01 euros (5 541,48 euros – 374,47 euros) au titre des loyers et charges impayés, ce qu’elle reconnaît par ailleurs.

Par conséquent, Mme [Y] [U] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 5 167,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 457,75 euros à compter du 4 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 272,34 euros à compter du 18 décembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision et ce, conformément aux dispositions prévues par l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [Y] [U], par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023 et portant sur la somme en principal de 2 457,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats que, bien que 2 versements aient été effectués par la locataire ou pour son compte dans ce délai, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer la dette locative, augmentée des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, le solde locatif est débiteur de la somme de 2 730,09 euros, terme de novembre 2023 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 4 décembre 2023.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [Y] [U] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose le versement mensuel de la somme de 60 euros et le solde lors de la dernière mensualité.

Cependant, elle ne justifie pas aux débats d’une reprise des paiements des loyers et charges, avant la date de l’audience.

En effet, sur une échéance mensuelle, au titre des loyers et charges, fixée à 302,91 euros, elle ne verse que 100 euros par mois et ce, depuis l’échéance de septembre 2023.

De sorte que, dans la mesure où elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il ne peut pas lui être accordé des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En revanche, en considération de la situation administrative et économique de Mme [Y] [U] ainsi que, dans la mesure où le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement en sa faveur, il lui sera accordé un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif, dans la limite de 24 mois, conformément à l’article 1343-5 du code civil, étant rappelé qu’elle doit également reprendre le paiement en intégralité des échéances courantes de loyer et charges échues postérieurement à l’audience.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, comme évoqué précédemment, dans la mesure où Mme [Y] [U] ne justifie pas aux débats d’une reprise du paiement des loyers et charges courants avant la date de l’audience, il n’a pas pu lui être accordé des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ; de sorte qu’il ne peut pas non plus être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, sa demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [Y] [U], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 4 décembre 2023, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [Y] [U] cause un préjudice à l’OPH Inolya qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charges, à compter du 4 décembre 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [U], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’OPH Inolya n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit qu’il n’y a pas lieu d’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [Y] [U] de sa demande de saisine pour avis de la Cour de cassation ;

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

DÉCLARE recevable la demande en résiliation du bail formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer à l’OPH Inolya la somme de 5 167,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 457,75 euros à compter du 4 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 272,34 euros à compter du 18 décembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [Y] [U] des délais de paiement, à charge pour elle de s’acquitter de leur dette en 24 mensualités de 60 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (24e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que Mme [Y] [U] doit également reprendre le paiement en intégralité des échéances courantes de loyer et charges échues postérieurement à l’audience ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier et du versement d’une seule mensualité majorée (loyer, provision pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 6 juillet 2021, entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [Y] [U] portant sur un logement à usage d’habitation situé 26 rue Louis Lechatellier – 2e étage – appt. n° 8 – 14 000 Caen, à la date du 4 décembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Mme [Y] [U] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [Y] [U] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 4 décembre 2023 ;

DIT que Mme [Y] [U] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH Inolya à faire expulser Mme [Y] [U] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle fixée une somme égale au montant du loyer révisé qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charges, à compter du 4 décembre 2023 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,