TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 9]

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REFERENCES :

N° RG 24/09606

N° Portalis DB3S-W-B7I-2CKX

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 février 2026

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

C/

Madame [O] [W]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 26 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [O] [W]

[Adresse 6]

[Localité 7]

comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Madame [O] [W]

M^e Bertrand CAHN

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [W] est propriétaire des lots n°16, 19, 20 et 21 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 1 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Madame [O] [W] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  6 682,37 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été examinée à l’audience du 26 novembre 2025, après quatre renvois à la demande des parties.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf concernant sa demande de dommages-intérêts dont il se désiste et à préciser que la dette s’élève désormais à la somme de 9 195,57 €. Il précise avoir signifié ses conclusions d’actualisation à la défenderesse par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025 remis à étude. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement en indiquant qu’il n’y a eu qu’un seul versement en dix-huit mois et que des travaux sont en cours dans la copropriété.

Madame [O] [W] a comparu en personne. Elle ne conteste ni l’existence, ni le montant de la dette et demande au tribunal :

— de lui accorder des délais de paiement, et propose de verser une somme mensuelle de 400,00 € pour s’acquitter de la dette ;

— d’écarter les frais de recouvrement jugés non nécessaires.

Madame [O] [W] expose qu’il y a eu un dégât des eaux dans son logement suite à des travaux d’extension il y a trois ans, que la copropriété a refusé d’effectuer les travaux de réparation, que le montant de ceux-ci et de la recherche de fuite lui ont été facturés alors qu’il n’est pas démontré que son bien était à l’origine du sinistre et que ses relations avec le syndic se sont donc dégradées. Elle explique que c’est la raison de son absence de paiement. Elle considère que les frais de commissaire de justice n’étaient pas nécessaires et constituent un harcèlement à son encontre. Elle indique être en pré-retraite, avoir des problèmes de santé importants et percevoir des indemnités d’un montant mensuel de 1 500 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété ;

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er avril 2019 au 30 septembre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 18 décembre 2018, 2 novembre 2020, 10 mai 2021, 10 mai 2022, 17 octobre 2023, 27 juin 2024, 5 juin 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2017, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024), du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 suivants et adoption de travaux ;

— le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2025 ;

— la sommation de payer du 17 juillet 2024 ;

— les mises en demeure du 28 novembre 2023 et du 15 mai 2024 ;

— le contrat de syndic signé le 20 juin 2024.

Il convient de déduire les frais de recouvrement qui seront examinés ci-après d’un montant total de 1 350, 61 €.

Par ailleurs, les frais de « recherche de fuite Foussadier » d’un montant de 847, 50 € seront également déduits, ces derniers n’étant pas justifiés dans leur principe (responsabilité de la copropriétaire, implication de son bien) ni leur montant (production des factures).

Il ressort par suite de ces documents que Madame [O] [W] reste devoir la somme de 7 003,46 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 6 682,37 € à compter du 1 octobre 2024, date de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] produit les mises en demeure du 28 novembre 2023 et du 15 mai 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Les autres mises en demeure facturées mais dont l’envoi effectif n’est pas justifiées ne seront quant à elles pas retenues.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic (48 € TTC), soit la somme totale de 96 € TTC.

Sur les frais de commissaire de justice

La sommation de payer en date du 17 juillet 2024 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 163,85 €.

Le syndicat impute par ailleurs au débit du compte des frais de commissaire de justice (frais d’assignation notamment) qui relèvent pour leur part des dépens et seront donc examinés sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais de constitution/transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat

Les frais de « constitution/transmission de dossier huissier / avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Ces sommes ne seront donc pas retenues.

*

En conséquence, Madame [O] [W] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme totale de 259,85 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande de délai de délais de paiement formulées par Madame [O] [W], cette dernière ne paraissant pas être raisonnablement en situation de faire face à un échelonnement des paiements sur 24 mois au regard de sa situation financière.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [O] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 7 003,46 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1 octobre 2024 sur la somme de 6 682,37 €, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [O] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 259,85 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [O] [W] ;

CONDAMNE Madame [O] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE