TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11356 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DFQ

N° de MINUTE : 26/00411

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS, [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, SAS,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître, [O] de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

Madame, [F], [Y],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non représentée

Monsieur, [E], [K], [Y],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] sont propriétaires du lot n°12 de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND (SAS), a fait assigner Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] au paiement d’une somme de 21.472,95 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER solidairement Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] au paiement d’une somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER solidairement Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame et Monsieur, [Y], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Madame et Monsieur, [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 11 septembre 2025 et fixée à l’audience du 28 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mai 2019, 7 octobre 2020, 31 mars 2021, 18 novembre 2021, 17 mars 2022, 30 juin 2023 et 26 juin 2024 ayant voté les travaux de renforcement des planchers haut de cave, de rénovation de la cage d’escalier et une provision se rapportant à une procédure de saisie immobilière ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 26 juin 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 28 janvier 2022 de 66 euros,

les frais de mise en demeure du 12 septembre 2022 de 48 euros,

les frais de mise en demeure du 8 juin 2023 de 48 euros,

les frais de mise en demeure du 8 septembre 2023 de 48 euros,

les frais de « suivi projet » du 13 octobre 2023 de 86,40 euros,

les frais de mise en demeure du 8 décembre 2023 de 48 euros,

les frais de « suivi projet » du 31 décembre 2023 de 114,48 euros,

les frais de mise en demeure du 8 mars 2024 de 48 euros,

les frais de mise en demeure du 8 juin 2024 de 39 euros.

Le syndicat des copropriétaires indique dans ses écritures que « dans l’hypothèse où des règlements sont intervenus, ils ont été imputés sur la dette la plus ancienne, conformément à l’article 1342-10 du code civil. ». Il ressort des appels de fonds versés aux débats que les consorts, [Y] ont procédé à de multiples paiement sur la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2024. Or, si de tels paiements peuvent s’imputer sur une dette plus ancienne, ce n’est qu’à la condition que le tribunal soit mis en mesure de pouvoir vérifier l’exigibilité de cette dette ainsi que l’imputation précise des règlements effectués par les défendeurs. Le syndicat des copropriétaires échouant à permettre un tel contrôle, les paiements effectués par Monsieur et Madame, [Y] sur la période étudiée doivent s’imputer non sur une éventuelle dette plus ancienne, dont l’existence n’est pas rapportée, mais sur la dette telle qu’elle résulte de la présente procédure.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2020 et le 1er juillet 2024 a été de 21 276,73 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10 980,13 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. Le règlement de copropriété versé aux débats ne contient en effet aucune clause de solidarité.

Ainsi, il convient de condamner Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 296,60 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 545,88 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la mise en demeure du 12 avril 2024 versée aux débats n’étant pas accompagnée de son avis de réception. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice personnel dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi des défendeurs, qui n’ont jamais cessé de procéder à des versements aux fins de régler leurs charges de copropriété, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, somme dont il est justifié.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND (SAS), la somme de 10 296,60 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND (SAS), de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND (SAS), de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND (SAS), la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame, [F], [Y] et Monsieur, [E], [K], [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT