TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 JUIN 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/04712 – N° Portalis DB3S-W-B7J-26PO

N° de MINUTE : 26/00797

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic dûment habilité, le cabinet G.S.T.E, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 004

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ANATOL FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ANATOL FRANCE est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 4] à St-Ouen (93).

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à St-Ouen (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet G.S.T.E., a fait assigner la SCI ANATOL FRANCE aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner la SCI ANATOL FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à St-Ouen (93), représenté par son syndic G.S.T.E.,

— la somme en principal de 12.250,61 au 2 avril 2025 (2ème trimestre 2025) inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,

— la somme de 498,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée,

— rappeler l’exécution provisoire à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI ANATOL FRANCE, propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI ANATOL FRANCE au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI ANATOL FRANCE n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 novembre 2025 et fixée à l’audience du 8 avril 2026. Elle a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI ANATOL FRANCE ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juillet 2019, 29 juin 2020, 28 septembre 2021, 5 juin 2023, 10 juin 2024 et 27 mai 2025 ayant voté les travaux de pose de vigik/interphone, de chaufferie, d’étanchéité de la cour, de réfection de la couverture, de curage chimique des descentes des bâtiments A et B d’élaboration d’un PPPT, d’installation d’un clarificateur et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que le budget prévisionnel 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 10 juin 2024 au 9 novembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Si le syndicat des copropriétaires a distingué, à juste titre, les charges de copropriété des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il n’en demeure pas moins que le montant de ces frais, tels qu’ils ressortent du compte propriétaire, sont de 503,60 euros et non de 498,20 euros.

De surcroît, faute de justifier de la reprise de solde du cabinet AXIUM du 15 février 2019 à hauteur de 2.956,52 euros, le syndicat ne versant aucune pièce permettant d’établir l’évolution précise du compte propriétaire de la SCI ANATOL FRANCE ayant conduit à ce montant, cette somme sera écartée.

Entre outre, il n’est pas non plus justifié de l’approbation en assemblées générales des appels « régul appel de fonds » le 1er juillet 2020 d’une somme de 62,50 euros et « régul appel de fonds » le 1er juillet 2020 d’une somme de 3,13 euros. Il ressort en effet du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2020 que les copropriétaires ont approuvé le maintien du budget prévisionnel 2020 voté lors de l’assemblée générale précédente à la somme de 110.000 euros. Dès lors, faute de verser les éléments justifiant de la régularisation des appels de fonds, il ne peut être fait droit à ces demandes.

Il en est de même à l’égard de l’appel « redistribution budges x2 » du 31 décembre 2021 à hauteur de 31 euros, aucune résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 décembre 2021 ne s’y rapportant et aucune explication n’étant fournie à son égard. Cette somme sera en conséquence également écartée.

Par ailleurs, les comptes des exercices 2017 et 2018 n’ont pas été approuvés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2019 ; seule la décision de reporter le vote à l’égard de l’approbation de ces exercices à une assemblée générale extraordinaire ultérieure a été approuvée. Or, le procès-verbal de cette assemblée extraordinaire n’étant pas versé aux débats, ni visé au bordereau de pièces, il convient d’écarter les sommes demandées au titre de la régularisation de charges de ces exercices, soit en l’espèce :

— La somme de 537,38 euros appelée le 19 décembre 2019 au titre de la régularisation de l’exercice 2017,

— La somme de 109,94 euros appelée le 19 décembre 2019 au titre de la régularisation de l’exercice 2018.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2019 et le 2 avril 2025 a été de 20.940,57 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 12.395,83 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI ANATOL FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.544,74 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 21 février 2023, date de la mise en demeure notifiée à la SCI ANATOL FRANCE, sur la somme de 5.041,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 498,20 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 21 février 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

— Les frais de mise en demeure en date du 27 mai 2019, de 26 euros

— Les frais de « dernier avis avant poursuite J » en date du 6 août 2019, de 35 euros

— Les frais de mise en demeure du 1er juin 2020, de 26 euros

— Les frais de relance du 27 novembre 2020 de 5,40 euros

— Les frais de relance du 25 février 2021 de 5,40 euros

— Les frais de relance du 28 mai 2021 de 5,40 euros

— Les frais de « dernier avis avant poursuite J » en date du 10 septembre 2021 de 35 euros

— Les frais de relance du 30 novembre 2021 de 5,40 euros.

De surcroît, il convient de déduire les frais de « constitution de dossier avocat pour impayés » d’une somme de 300 euros, en date du 28 mars 2025 qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard.

En revanche, il convient de faire droit aux demandes au titre des mises en demeure des 21 février 2023 et 5 décembre 2024, facturées unitairement 30 euros, conformément au contrat de syndic.

La SCI ANATOL FRANCE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date de la seconde mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI ANATOL FRANCE sera condamnée aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI ANATOL FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à St-Ouen (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet G.S.T.E., la somme de 8.544,74 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus selon décompte arrêté au 2 avril 2025, 2eme trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 sur la somme de 5.041,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI ANATOL FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à St-Ouen (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet G.S.T.E., la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93) de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI ANATOL FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à St-Ouen (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet G.S.T.E., la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ANATOL FRANCE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 03 juin 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame [Adresse 5]