TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01840 – N° Portalis DB3S-W-B7J-36XH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 AVRIL 2026

MINUTE N° 26/00676

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 Mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SHM,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22 substituée par M^e Dilan UTHAYAKUMAR, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

ET :

La société [D],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1982

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 29 octobre 2013, la société SHM a donné en location à la société STEFF des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] composés d’un local à usage commercial au rez-de-chaussée avec un sous-sol et d’un appartement situé au 1er étage.

Le 14 mai 2014, la société STEFF a cédé son fonds de commerce à la société [D].

Puis le 1er octobre 2022, les parties ont convenu le renouvellement du bail commercial.

Le 4 février 2025, la société SHM a fait délivrer à la société [D] un commandement visant la clause résolutoire du contrat pour le paiement de la somme en principal de 25.922,40 euros.

Le 5 février 2025, les parties ont conclu un protocole d’accord pour le remboursement de l’arriéré à hauteur de 29.912,70 euros.

Et le 23 octobre 2025, la société SHM a fait délivrer à la société [D] un second commandement visant la clause résolutoire du contrat pour le paiement de la somme en principal de 28.965,10 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte du 29 octobre 2025, la société SHM a assigné en référé la société [D] devant le président de ce tribunal pour :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers et la résiliation de plein droit du bail au 5 mars 2025 ;

— voir ordonner l’expulsion de la société [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— voir condamner la société [D] à lui payer à titre provisionnel :

o une somme de 27.965,10 euros correspondant aux loyers arrêtés au 7 octobre 2025 ;

o une indemnité d’occupation du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés;

— qu’elle soit condamnée à lui verser également une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 mars 2026.

A l’audience, la société SHM maintient l’ensemble de ses prétentions sous réserve de l’actualisation de sa demande au titre de l’indemnité provisionnelle à la somme de 6.980,60 euros représentant aux loyers non réglés selon décompte arrêté au 11 mars 2026.

Elle explique que la défenderesse n’a pas respecté les dispositions du protocole d’accord du 5 février 2025.

Elle sollicite en outre le rejet des demandes reconventionnelles de la société [D], faisant valoir qu’elle a procédé aux travaux qui lui incombaient et a toujours réagi aux sinistres allégués par la société défenderesse.

Elle ajoute que la société [D] a dû être indemnisée par son assureur des désordres affectant les locaux loués et ne justifie pas d’un préjudice qui n’aurait pas été pris en charge au titre de la garantie.

Elle ajoute que le local du 1er étage n’ayant jamais servi de logement, la défenderesse ne peut se prévaloir d’un défaut de respect d’une obligation de délivrance à cet égard, de sorte que la demande formée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.

En défense, la société [D] demande au juge des référés de :

— lui accorder des délais de paiement rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— constater le règlement des causes du commandement de payer dans le cadre des délais rétroactifs ;

— dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

— lui accorder un délai de 12 mois pour s’acquitter de la dette locative née postérieurement au commandement de payer, à savoir 6.980,60 euros ;

à titre reconventionnel :

— condamner la société SHM à lui payer à titre provisionnel :

o une somme de 39.770,40 euros correspondant à son préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence de l’appartement donné en location, pour la période de février 2021 à janvier 2026 ;

o une somme de 10.000 euros correspondant à son préjudice subi du fait des sinistres affectant le rez-de-chaussée et le sous-sol des locaux loués ;

— réduire le montant du loyer à la somme de 3.028,46 euros par mois hors taxe et hors charge à compter du mois de février 2026 jusqu’à la mise en conformité de l’appartement par la société SHM ou la remise d’un local conforme à sa destination contractuelle ;

— ordonner la compensation judiciaire des sommes qu’elle doit et des condamnations prononcées à l’encontre de la société SHM ;

outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et le débouté de la société SHM du reste de ses demandes.

Elle expose s’être acquittée des causes du commandement de payer et que la dette s’élève actuellement à 6.980,60 euros. Elle affirme qu’il s’agit de son premier incident de paiement.

Elle précise que l’appartement est insalubre et n’a jamais été habitable du fait d’importants désordres résultant notamment de dégâts des eaux non résolus depuis 2012, et ajoute qu’elle a évalué son préjudice de jouissance sur ce point en prenant en compte le montant du loyer moyen de la commune de [Localité 2] ramené à la surface de l’appartement.

Elle indique en outre que la société demanderesse est propriétaire de tout l’immeuble.

Elle explique enfin exploiter dans les locaux une activité de vente au détail de vêtements de cérémonie et que les sinistres dénoncés, qui ont comme conséquence des infiltrations et des odeurs nauséabondes, l’ont nécessairement impactée et en rendent l’exercice difficile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Dans ce cadre, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Il est également rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du dit commandement constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Juge de l’évidence, il ne peut pas plus apprécier l’exécution par chacune des parties des obligations issues du contrat.

Enfin, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce. Il doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l’égard des tiers.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit qu’en cas de non-paiement, à son échéance, d’un terme du loyer ou des charges ou en cas d’inexécution par le preneur de l’un de ses engagements, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société bailleresse se fonde, pour demander l’acquisition de la clause résolutoire, sur le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 février 2025 pour le paiement de la somme en principal de 25.922,40 euros.

Les pièces versées aux débats démontrent toutefois que les locaux loués subissent au moins depuis le mois d’avril 2021 de multiples dégâts des eaux et des infiltrations qui ne sont pas contestés par la société bailleresse, laquelle indique notamment avoir fait effectuer des travaux en 2024 et 2025.

Il est par ailleurs établi, notamment par les procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date du 14 avril 2025 et du 12 novembre 2025, que le plafond des locaux s’effondre par endroits et que le premier étage n’est pas exploitable ; que des travaux ont été engagés par la bailleresse mais ne sont pas achevés ; et qu’ont été constatés dans les locaux des taches noires d’humidité, un gondolement du plafond et l’impossibilité d’utiliser les cabines d’essayage de la boutique.

Il en résulte de l’ensemble de ces éléments que les locaux loués subissent d’importants désordres, lesquels n’étaient pas ignorés de la bailleresse lorsqu’elle a fait délivrer le commandement de payer du 4 février 2025, et sont susceptibles de caractériser un défaut de respect par la bailleresse de son obligation de délivrance.

Il est ainsi établi l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la régularité de ce commandement de payer s’agissant de la bonne foi de la société bailleresse lorsqu’elle l’a fait signifier dans ces circonstances.

Il ne saurait donc y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SHM tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celles qui en sont la conséquence.

Sur les demandes de provision

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Et en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

1. Sur la demande provisionnelle de la société SHM

En l’espèce, comme cela été relevé supra, l’état des locaux, tel qu’il est décrit dans les procès-verbaux de commissaire de justice du 14 avril 2025 et du 12 novembre 2025, permet de douter sérieusement du respect par le bailleur de son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 précité, de sorte que le preneur est susceptible de se voir allouer une indemnisation en réparation.

Et aucun élément produit ne permet de constater qu’une partie au moins des locaux est exploitable/habitable, de sorte qu’il ne peut être fixé une part du loyer qui resterait due par la locataire de façon non contestable.

Il ne saurait dès lors y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision par la société [D] et en conséquence, la société SHM sera déboutée de sa demande.

2. Sur les demandes provisionnelles de la société [D]

S’agissant d’abord de l’appartement, dont la location constitue une part du loyer, les pièces produites démontrent qu’au moins jusqu’à la fin de l’année 2025 il n’était pas habitable, compte tenu des infiltrations subies, mais également d’une absence d’installations sanitaires et d’un état de délabrement avancé.

C’est donc légitimement que la société défenderesse sollicite le remboursement d’une partie du loyer qu’elle a versé à la société SHM concernant cette partie du local loué.

Et il n’est pas contestable de considérer qu’à ce titre, la société SHM sera condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 39.107,56 euros correspondant au loyer de référence sur la commune de [Localité 2] pour cette localisation (14,10 euros/m²) rapportée à la surface de l’appartement de 47,01 m², et ce de février 2021 à décembre 2025.

La société [D] sollicite, en outre, à titre provisionnel, le versement d’une provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance des locaux commerciaux proprement dits.

Il résulte à cet égard des éléments produits par la gérante de la société [D] en date des 17 juillet, 20 septembre, 18 octobre et 25 novembre 2024, ainsi que des constats de commissaire de justice, la présence d’eau dans le magasin, ruisselant dans les cabines et empêchant l’accès au sous-sol, ainsi que des revêtements muraux cloqués, écaillés et fissurés.

Cet état des locaux a nécessairement rendu difficile l’exploitation par la société défenderesse d’une activité de vente au détail de vêtements de cérémonie, par nature fragiles et que les clients souhaitent essayer.

En conséquence, la société SHM sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 3.000 euros à la société [D] à valoir sur la réparation de ce préjudice.

Sur la demande en réduction du loyer

La société [D] sollicite de voir la somme correspondante au montant du loyer de l’appartement être déduite des mensualités à venir.

Le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas le pouvoir de modifier les termes d’une convention qui nécessite une appréciation du comportement de chacune des parties qui relève du seul juge du fond.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais du procès

La société SHM, succombante, est condamnée au paiement des dépens et il est équitable de la condamner à payer la somme de 2.500 euros à la société [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de la société SHM ;

Condamnons la société SHM à payer à la société [D] la somme provisionnelle de 39.107,56 euros ;

Condamnons la société SHM à payer à la société [D] la somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance ;

Rejetons pour le surplus des demandes de la société [D] ;

Condamnons la société SHM au paiement des dépens ;

Condamnons la société SHM à payer à la société [D] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 20 AVRIL 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT