TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/08611 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3VJM

Minute : 26/93

Monsieur [R] [H]

Représentant : M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017

Madame [Q] [Y] épouse [H]

Représentant : M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017

C/

Monsieur [M] [L]

Copie exécutoire :

M^e Alexandra TROJANI

Copie certifiée conforme :

Monsieur [M] [L]

Le 17 Février 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 17 Février 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

Madame [Q] [Y] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2019, Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [M] [L] un appartement situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2015, Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] ont fait signifier à Monsieur [M] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3043,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 août 2025, Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] ont fait assigner Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail

«  À défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail

«  Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

«  Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution

«  Condamner Monsieur [M] [L] au paiement :

o de la somme de 2843,52 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 sur la somme de 3043,52 euros et à compter de la date de délivrance de l’assignation sur le surplus ;

o de la somme de 940,90 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, le cas échéant ;

o d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux

«  Condamner Monsieur [M] [L] au paiement d’une somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût des commandements de payer des 28 mai 2024 et 10 juin 2015.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 août 2025.

À l’audience du 25 novembre 2025, Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 1552,62 euros arrêtée au 6 novembre 2025. Ils ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti par le commandement de payer du 10 juin 2015.

Monsieur [M] [L], présent, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers et sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux. Il confirme les éléments mentionnés dans le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience, dont il ressort qu’il réside dans le logement avec son fils majeur, qu’il perçoit un salaire mensuel de 3722 euros et s’acquitte, outre des charges courantes, de la somme de 800 euros par mois au titre du remboursement de divers crédits. Il explique avoir engagé des dépenses conséquentes pour financer la venue et l’inscription dans un cursus d’études supérieures de son fils, qui résidait auparavant au Ghana, et s’être trouvé de ce fait en difficulté pour régler ses loyers.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juin 2015, mentionnant le délai de deux mois contractuellement imparti pour en apurer les causes.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 11 août 2025 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 26 décembre 2019 à compter du 12 août 2025.

Sur les demandes en paiement

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, qui présente une nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 août 2025, Monsieur [M] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation à compter du 12 août 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [L] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 26 décembre 2019, le commandement de payer délivré le 10 juin 2015 et le décompte de la créance actualisé au 6 novembre 2025 établissent l’existence de l’obligation – au demeurant non contestée- pesant sur Monsieur [M] [L] de s’acquitter de la somme de 1552,62 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] la somme de 1552,62 euros au titre des sommes dues au 6 novembre 2025.

Les sommes visées dans le commandement de payer et l’assignation ayant été apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [L], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [M] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à apurer sa dette locative.

En outre, Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

En considération de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [M] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les seuls frais de signification du commandement de payer du 10 juin 2015, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

En seront exclus les frais afférents au commandement de payer du 28 mai 2024, qui est dépourvu de lien de nécessité avec la présente instance.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] une somme que l’équité commande de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 décembre 2019 entre Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] d’une part, et Monsieur [M] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 12 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [L] à compter du 12 août 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] la somme de mille cinq cent cinquante-deux euros et soixante-deux centimes (1552,62 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [M] [L] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [M] [L] à s’acquitter de la dette en seize (16) mensualités, en procédant à quinze (15) versements mensuels et consécutifs de cent euros (100 euros), suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 juin 2015 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [H] et Madame [Q] [Y] épouse [H] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE